房贷提前还清

改变还款频率以更快还清抵押贷款

每两周支付一半的抵押贷款月供，而不是每月支付一次全额月供，累计下来相当于每年多支付一次全额月供 — 这可以缩短您的还清时间达数年之久。 输入您当前的剩余余额、利率和剩余期限，此计算器将比较您的标准还款计划与改用双周供款计划，并可选择叠加一次性额外还款。

一年有 52 周，因此每两周还款一次意味着每年 26 次还款 — 每次为您正常月供的一半，这相当于每年支付 13 次完整月供，而不是 12 次。这笔额外还款直接用于本金，这正是双周供款能更快还清抵押贷款并真正节省利息的原因，而无需比您现在习惯的月度预算更高。

这与 房贷计算器 自身的额外月供功能有意区分开来：那个功能回答的是”如果我每月在还款中额外增加一笔固定金额会怎样”，而这个功能回答的是”如果我从现有抵押贷款目前的状态开始，完全改变还款频率会怎样”。

计算公式

双周还款计划是直接模拟的： $\text{双周供款} = \vA{\text{标准月供}} \div 2$，每两周支付一次，期利率为 $\vB{\text{年利率}} \div 26$，持续到余额降至零为止。

举例说明

剩余余额 $250,000，利率 $\vB{6\%}$，标准还款计划剩余 300 个月（25 年）：

1. 标准月供：$\vA{\approx \$1,610.75}$，在剩余期限内总共支付约 $233,226 的利息。
2. 双周供款：$\vA{1,610.75} \div 2 \approx \$805.38$，每两周支付一次，期利率为 $\vB{6\%} \div 26 \approx 0.023\%$。
3. 改用双周供款后，贷款将在约 **252 个月（21 年）**内还清 — 快了近 4 年。
4. 双周还款计划下的总利息：约 $190,235 — 节省约 $42,991。

需要考虑的关键因素

• 一些贷方会对正式设立双周还款计划收取费用。 与其支付这笔费用，许多房主选择自行实现同样的效果，只需在每次正常月供中额外加上 1/12 的月供，就能达到同样”每年 13 次还款”的结果，而无需正式的双周计划或其设立成本——在假定必须使用正式计划之前，值得先问问您的贷款服务商是否支持这种做法。请确认您的服务商会把任何额外金额直接用于本金，而不是留存到下次全额还款时才处理。
• 在贷款期限中，越早进行额外本金还款，节省的利息就越多。 由于利息是按剩余余额计算的，在 30 年抵押贷款早期投入本金的一美元，比多年后投入的同样一美元能节省更多总利息——这也是为什么在贷款期限早期改用双周供款，比晚期改用能带来更大的还清时间缩短效果。
• 一次性整笔还款和持续的还款计划变更都能减少贷款，但方式不同。 一次性整笔还款会立即减少一次余额，从而立即降低所有未来的利息计算；而双周还款计划的改变会在此后的每一个还款周期中持续复合这一效果——同时采用两者（本计算器支持这样做）能同时获得两者的好处。
• 在进行任何形式的额外还款之前，请检查是否有提前还款罚金。 尽管在标准抵押贷款中越来越少见，但一些贷款仍会对提前偿还余额收取费用——在确定采用双周还款或额外还款计划之前，值得先确认没有这类罚金。

常见错误

• 认为您寄出的任何”额外还款”都会自动用于偿还本金。 一些贷款服务商会将计划外的还款留存到下一个到期日，或先将其用于未来的利息，而不是立即减少余额——在依赖本计算器预测的节省之前，请先确认实际的处理方式。
• 在没有核实费用的情况下，将此方法与贷方正式的双周还款计划混为一谈。 自行管理的”第 13 次还款”方式可以免费达到同样的效果——付费给第三方服务把您的还款转换为双周供款，可能花费比节省的还多。
• 只考虑每月的节省，而不考虑节省的总利息。 改变还款计划的真正收益体现在整个贷款期限内，而不是某一个月的预算中——总利息的对比才是这里真正重要的数字。
• 忽视提前还款罚金条款。 在现代常规抵押贷款中较为少见，但并非闻所未闻——对含有此类条款的贷款提前偿还本金，可能会触发一笔费用，抵消部分利息节省。

需要了解的信息

• 是否在考虑对贷款进行全面再融资，而不只是改变还款频率？再融资计算器 会将新的利率和期限与您目前的贷款进行比较。
• 想先看看您原始贷款的完整还款明细吗？房贷计算器 会展示标准摊销计划和 PITI 明细。
• 想知道随着余额下降，您积累了多少净值吗？房屋净值/HELOC计算器 会计算您当前的净值和贷款价值比。