Hipoteca Inversa

Recomendaciones

El HUD exige asesoría independiente sobre HECM antes de solicitar, y tu límite principal real depende de tu edad exacta y las tasas de interés actuales de una cotización real de un prestamista -- considera esto una estimación aproximada inicial, no una oferta de préstamo.

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Es Bueno Saberlo

El factor de límite de principal es una estimación aproximada basada en la edad, no la tabla real publicada por el HUD que usaría un prestamista -- tu monto realmente disponible depende de tu edad exacta y las tasas de interés actuales de una cotización HECM real de un prestamista.

Aviso Legal

Esta calculadora ofrece estimaciones solo con fines informativos y no constituye asesoramiento financiero, médico, legal ni fiscal. Algunas cifras, umbrales y otros detalles utilizados en esta calculadora y sus descripciones pueden ser específicos de los Estados Unidos. Consulta siempre a un profesional cualificado sobre tu situación específica.

Cómo Estimar el Efectivo Disponible de una Hipoteca Inversa

Una hipoteca inversa permite a los propietarios de 62 años o más convertir parte del valor de su vivienda en efectivo, sin pagos mensuales — el saldo del préstamo crece con el tiempo en su lugar, y se paga solo cuando el prestatario vende, se muda permanentemente o fallece. Ingresa el valor de tu vivienda, tu edad, cualquier saldo hipotecario existente y el factor de límite principal estimado para ver aproximadamente cuánto efectivo podrías obtener.

Esto es genuinamente diferente de la calculadora Calculadora de Plusvalía / HELOC, que cubre un préstamo o línea de crédito sobre el valor de la vivienda tradicional — ambos requieren pagos mensuales y calificar según ingresos y crédito. Una hipoteca inversa (específicamente la Home Equity Conversion Mortgage asegurada por la FHA, o HECM, por mucho el tipo más común) no requiere ninguno de los dos, pero solo está disponible a partir de los 62 años.

Ejemplo práctico

Una vivienda de $400,000, edad 70, sin hipoteca existente, un factor de límite principal estimado del 50% y 3% de costos de cierre estimados:

Límite principal estimado: $400,000 × 50% = $200,000.
Costos de cierre estimados: $400,000 × 3% = $12,000.
Ingresos netos disponibles: $200,000 − $0 − $12,000 = $188,000.

Si este propietario aún debiera $150,000 en una hipoteca existente, ese saldo se pagaría primero con los ingresos, dejando $38,000 en ingresos netos en su lugar.

Factores Clave a Considerar

El saldo del préstamo crece con el tiempo, no solo se aplica la tasa de interés a un monto fijo. Debido a que no hay pagos mensuales requeridos, los intereses y las primas de seguro hipotecario se acumulan y se agregan al saldo del préstamo en cada período — el monto adeudado crece continuamente durante la vida del préstamo, lo cual reduce el valor de la vivienda que le queda al prestatario o a sus herederos en comparación con una hipoteca tradicional que disminuye con el tiempo.
Una hipoteca inversa está regulada federalmente como un préstamo “sin recurso”, lo que significa que el prestatario (o su patrimonio) nunca debe más de lo que vale la vivienda. Si el saldo del préstamo eventualmente supera el valor de venta de la vivienda, el seguro hipotecario de la FHA cubre la diferencia — los demás bienes del prestatario y sus herederos están protegidos de deber más de lo que la propia vivienda se venda.
El asesoramiento independiente requerido por el HUD es un paso obligatorio antes de obtener una HECM precisamente porque estos productos son genuinamente complejos. Un prestatario debe completar una sesión de asesoramiento con un consejero aprobado por el HUD antes de solicitar el préstamo, diseñada para asegurar que las compensaciones (crecimiento del préstamo, reducción de la herencia, obligaciones continuas de impuestos y seguro de la propiedad) se entiendan claramente antes de comprometerse.
El prestatario sigue siendo responsable de los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y el mantenimiento durante toda la vida del préstamo. Atrasarse en estas obligaciones continuas es una de las formas más comunes en que una hipoteca inversa puede entrar en incumplimiento, aunque no exista ningún pago mensual de préstamo requerido — esta es una responsabilidad real y continua que no desaparece solo porque el pago del préstamo sí lo haga.

Errores comunes

Suponer que el factor de límite principal es un porcentaje fijo para todos. La tabla real del HUD aumenta la parte accesible del valor de la vivienda a medida que el prestatario envejece — el valor predeterminado de esta calculadora es una estimación aproximada basada en la edad, no la tabla real publicada. Considérala un punto de partida a confirmar con un prestamista real.
Olvidar que una hipoteca existente debe pagarse primero. Cualquier saldo hipotecario actual se resta directamente del límite principal antes de que llegue efectivo al prestatario — no se combina simplemente con el nuevo préstamo.
Pensar que una hipoteca inversa significa renunciar a la propiedad de la vivienda. El prestatario conserva el título y sigue siendo responsable de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento durante todo el proceso — el préstamo simplemente está garantizado por la vivienda, igual que una hipoteca tradicional.

Útil Saber

¿Curioso por saber cómo se compara en su lugar un préstamo o línea de crédito sobre el valor de la vivienda tradicional? Calculadora de Plusvalía / HELOC cubre la opción de pagos mensuales que menciona la introducción de esta calculadora.
¿Quieres ver cómo pagar más rápido una hipoteca existente cambia tu patrimonio disponible? Calculadora de Liquidación de Hipoteca modela un calendario quincenal o un pago adicional único.
¿Estás sopesando una hipoteca inversa frente a otras fuentes de ingresos de jubilación? Calculadora de Edad para Reclamar el Seguro Social muestra cómo la edad de reclamo cambia tu beneficio mensual.

Fuente: U.S. Department of Housing and Urban Development: Home Equity Conversion Mortgage (HECM).

Preguntas Frecuentes

¿En qué se diferencia esto de un préstamo o línea de crédito sobre el valor de la vivienda?

Un préstamo o línea de crédito sobre el valor de la vivienda requiere pagos mensuales y calificar según ingresos y crédito. Una hipoteca inversa no requiere pagos mensuales -- el saldo crece con el tiempo en lugar de disminuir -- y está disponible solo para propietarios de 62 años o más, se paga cuando venden, se mudan permanentemente o fallecen.

¿Sigo siendo dueño de mi casa con una hipoteca inversa?

Sí. Conservas el título de tu vivienda y sigues siendo responsable de los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y el mantenimiento. La hipoteca inversa es simplemente un préstamo garantizado por tu vivienda, similar a una hipoteca tradicional en ese sentido -- no transfiere la propiedad al prestamista.

¿Qué pasa con el préstamo cuando fallezco o me mudo?

El saldo del préstamo (principal más intereses y comisiones acumulados) se vuelve exigible. Tus herederos o tu patrimonio normalmente venden la vivienda para pagarlo, refinancian el saldo para quedarse con la vivienda, o entregan la vivienda al prestamista -- una HECM asegurada por la FHA garantiza específicamente que ni tú ni tus herederos deban nunca más de lo que vale la vivienda en ese momento, incluso si el saldo del préstamo ha crecido más.