賃貸vs購入

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この計算の入力内容と結果に加え、比較した追加の計算もすべて含まれます。

知っておきたいこと

このモデルは、ご自身が入力する住宅の値上がり率、家賃上昇率、投資収益率といった複数の長期的な前提に依存しており、実際の市場でこれらが保証されるわけではありません — 結果は入力した前提のもとでの計画上の見積もりとして扱い、実際に起こることの予測とは考えないでください。固定資産税、保険料、メンテナンス費用は、正確な料率が地域によって大きく異なるため、1つの調整可能なパーセンテージにまとめられています。

免責事項

この計算機は情報提供のみを目的とした概算値を提供するものであり、金融、医療、法律、税務に関する助言を構成するものではありません。この計算機およびその説明で使用されている一部の数値、しきい値、その他の詳細は、米国に特有のものである場合があります。ご自身の状況については、必ず専門家にご相談ください。

賃貸と購入の純資産を比較する方法

賃貸と購入は、単なる月々のコストではなく、純資産の結果として比較されます — 購入は住宅にエクイティを築く一方、賃貸は代わりに投資できる現金を自由にするためです。住宅価格、頭金、住宅ローン金利、相当する家賃、住み続ける予定の期間を入力すると、この計算機はその期間の終わりにおける各選択肢での純資産を予測します。

購入側は、住宅ローンの支払い、継続的な住宅費用(固定資産税、保険、メンテナンスを、正確な地域の料率は前提とするには変動が大きすぎるため1つの調整可能なパーセンテージに統合したもの)、そして住宅の値上がり分から、まだ残っている借入残高と売却にかかる費用を差し引いたものを考慮します。賃貸側は、購入に必要だったであろう現金(頭金とクロージングコスト)を投資し、さらにある年に所有が賃貸よりコストがかかる場合はその金額も投資すると想定します — これは賃貸の「機会費用」の優位性を組み立てる標準的な方法です。

計算式

比較期間の終わりにおける購入の純資産:

\vE{\text{購入の純資産}} = \vA{\text{住宅価値}} \times (1 - \vB{\text{売却費用}\%}) - \vC{\text{残りの住宅ローン残高}}

賃貸の純資産は、 $\vD{\text{頭金}} + \text{クロージングコスト}$ から始まり、想定した投資収益率で毎年成長し、さらにその年に所有が賃貸よりコストがかかった金額(あれば)を加える投資ポートフォリオです:

\vF{\text{賃貸の純資産}} = \text{比較期間終了時の累積ポートフォリオ価値}

$\text{純結果} = \vE{\text{購入の純資産}} - \vF{\text{賃貸の純資産}}$ (プラスなら購入が有利、マイナスなら賃貸が有利)

この計算機はまた損益分岐年も求めます — 購入の純資産が初めて賃貸に追いつく時点です。購入の初期費用が大きいため通常1年目は賃貸の方が良く見えますが、エクイティが築かれ家賃が上昇し続けるにつれてそれが逆転することがあります。

計算例

頭金20%、6.5%の30年住宅ローン、合算年間住宅費用2%/年、年間値上がり率3%、クロージングコスト3%、売却費用6%の400,000ドルの住宅を、年3%上昇する月1,800ドルの家賃、投資収益率**6%**と、7年間比較する場合:

頭金: 80,000ドル。クロージングコスト: 12,000ドル。代わりに賃貸する場合、どちらも投資されると想定されます。
7年間で、住宅は値上がりし、住宅ローン残高が減少し、エクイティが築かれます。
この特定の期間でどちらの選択肢が有利か、そして答えが逆転する損益分岐年については、上の自分の結果を確認してください。

考慮すべき重要なポイント

住み続ける予定の期間の長さは、どちらの選択肢が有利になるかを左右する最大の要因の一つです。 購入の大きな初期費用(頭金、クロージングコスト)は、長く住むほどより多くの年数に分散されますが、短い予定滞在期間はそのコストをより少ない恩恵の年数に集中させます — これがまさに、この計算機が見つける損益分岐年が最終的な純資産の比較自体と同じくらい重要である理由です。
賃貸は購入にはない柔軟性を提供しますが、この計算機のドルベースの比較はそれを直接捉えません。 住宅を売却する時間とコストをかけずに、仕事の機会のために簡単に引っ越せる能力には、純粋な純資産を超えた実際の価値があります — 特に将来の計画が不確実な人にとっては、財務的な比較と合わせて考慮する価値があります。
持ち家の非財務的な要素(安定性、空間に対するコントロール、大家がいないこと)は、純粋な投資比較を超えて多くの人にとって重要です。 この計算機は特に財務・純資産の問いに焦点を当てています — 一部の人が持ち家に置く(あるいは逆に賃貸のより低い責任に置く)個人的で非財務的な価値は、この比較が数値化しない別の正当な考慮事項です。
ここでのすべての入力は単純な編集可能な前提であり、保証された予測ではありません。 値上がり率、投資収益率、家賃の上昇は、複数年にわたる期間ではすべて本当に不確実です — いくつかの異なる前提のセット(保守的なケースと楽観的なケース)でこの計算機を実行することで、単一の結果を信頼するよりも正直な見通しが得られます。

よくある間違い

頭金の機会費用を無視する。 頭金とクロージングコストに縛られたお金は、そうでなければ投資できたはずです — この計算機の「賃貸」シナリオは特にその金額を投資として計上しており、これが購入を自動的に有利にするのではなく比較を公平にしています。
今日の値上がり率が何年も一定であると想定する。 住宅価格は直線的に上昇するわけではありません — 上の値上がり率の前提は予測ではなく計画上の見積もりであり、実際の答えは異なる率で大きく変わることがあります。
純資産を比較する際に売却費用を忘れる。 将来の売却時の不動産業者の手数料とクロージングコスト(一般的に売却価格の6〜10%)は、購入が実際にもたらす純額を減らします — この計算機はすでにそれを差し引いていますが、手作業で2つの道を比較する際には忘れやすいものです。

知っておくと便利なこと

この比較を行う前に、特定の住宅ローン返済額が予算に合うか確認したいですか？住宅ローン適正額計算機は無理なく支払える金額を見積もります。
特定の借入額の正確な月々の支払いと完全な返済スケジュールが気になりますか？住宅ローン計算機は元金、利息、税金、保険を内訳表示します。
ルームメイトと賃貸に住んでいて、家賃自体がどう分かれるか確認したいですか？家賃分担計算機は家賃の金額を複数人で公平に分割します。

出典: NerdWallet: 標準的な賃貸vs購入の機会費用財務モデル.

よくある質問

購入がエクイティを築くのに、なぜ賃貸の方が良く見えることがあるのですか？

購入の初期費用(頭金とクロージングコスト)は、代わりに賃貸していれば投資して自ら成長させられた実際のお金です。この計算機は、賃貸にその機会費用を加え、さらにある年に所有が賃貸よりコストがかかる場合はその金額も加えます — これが、短い期間や高いクロージングコストが、少なくとも最初は賃貸を財務的により強い選択にする理由です。

損益分岐年とは何ですか？

あなたの入力値に基づいて、購入の純資産が初めて賃貸の純資産に追いつき、上回る年です。購入はより大きな初期費用を伴うため、最初の数年は賃貸の方が良く見えることが多いですが、住み続けるほど住宅エクイティと上昇する家賃がそのバランスを逆転させることがあります。

なぜこの計算機は自分の地域の正確な固定資産税と保険料率を使用しないのですか？

固定資産税率は州や郡によって異なり、保険料は地域、住宅の築年数、補償内容によって異なります — このプロジェクトにはどちらについても検証済みのリアルタイムのデータ源がないため、特定の数値を断定すると誤りのリスクがあります。代わりに、詳細な前提条件で自分の地域の合算率(住宅価値に対する年間パーセンテージ)を入力してください。