収入と債務返済がどうDSCRになるか
DSCR（債務返済カバー率）は、収益物件がローン返済を賄うのに十分な純収益を生み出しているかを判断するために貸付業界で使用される指標です。 月収、運営費、債務返済額を入力すると、この計算機は純営業収益とDSCRを計算し、多くの貸し手が求める一般的に言われる1.25の基準と照合します。
これは無駄のない独立した貸付指標です — 賃貸物件計算機 計算機とは異なり、購入価格、頭金、詳細な支出リストから完全な月間キャッシュフロー、還元利回り、キャッシュオンキャッシュの内訳を構築します。この計算機は代わりに、すでにお持ちのNOIと債務返済額の数値を使用して、貸し手が実際に確認する単一の比率を計算します。
計算式
- 純営業収益（NOI） = 月収 − 月間運営費。
- DSCR = 純営業収益 ÷ 月間債務返済額。
- 月間黒字（または赤字） = 純営業収益 − 月間債務返済額 — 運営費と債務返済の両方を賄った後、毎月残るお金。
計算例
$5,000の月収、$1,500の月間運営費、$2,800の月間債務返済額：
- 純営業収益：$3,500（$5,000 − $1,500）。
- DSCR：1.25（$3,500 ÷ $2,800）— 一般的に言われる1.25の基準にちょうど達しています。
- 月間黒字：$700（$3,500 − $2,800）。
知っておくべき重要なポイント
- DSCRローンプログラムは、借り手個人の収入ではなく、主に物件自体の収益に基づいて審査されます。 これは一部の貸し手が投資物件向けに特に提供する、実際に存在する独立したローンの種類(「DSCRローン」)で、主に物件自体のキャッシュフローが債務を賄えるかどうかで判断されます — 従来の個人所得ベースの審査では通りにくい投資家にとって有用です。
- DSCRが1.0を下回るということは、物件が自身の債務返済を賄うのに十分な収入を生み出していないことを意味します。 1.0未満の比率(月間赤字)は、毎月不足分を外部資金で補う必要があることを示しています — ほとんどの貸し手は、単に収支が均衡するだけでなく、1.0を余裕を持って上回る比率を求めます。
- 空室率や市場賃料の想定は、DSCRに使われるNOIの数値を大きく左右する可能性があります。 非現実的なフル稼働を前提に分析した物件は、現実的な空室率を織り込んで分析した物件よりも高いDSCRを示します — 保守的で裏付けのある収入数値を使うこと(既存のFAQでも指摘されている通り)は、DSCRが貸し手の承認判断の根拠となる唯一の数値であることが多いため、特に重要です。
- DSCRは、物件の値上がり見込みや投資家全体のポートフォリオを考慮しません。 これは物件ごとの収益カバー率だけを見た狭い指標です — 優れた長期投資であってもDSCRは控えめなことがあり、その逆もあり得ます。DSCRは値上がり益や税制上の恩恵など、月々のキャッシュフローカバー以外のリターンについては何も語らないためです。
よくある間違い
- 運営費に債務返済額を含めること。 債務返済額は別途入力されます — 両方のフィールドでローン返済を二重に計上すると、DSCRが過小評価されます。
- すべての貸し手が同じ最低DSCRを使用していると仮定すること。 要件は貸し手、ローンプログラム、不動産タイプによって異なります — 単一の普遍的な数値を仮定するのではなく、実際の貸し手に特定の基準を必ず確認してください。
- 実際または保守的な見積もりの代わりにプロフォーマ（予測）収入を使用すること。 貸し手は楽観的な賃貸予測を綿密に精査することがよくあります — 保守的でよく裏付けられた収入数値を使用すると、野心的な数値よりも現実的なDSCRが得られます。
知っておくと役立つこと
- DSCRローンプログラムは通常、従来の住宅ローンのような個人所得の証明書類（納税申告書、給与明細）を必要としません。これこそが、個人の負債対収入比率が従来のローン申請を複雑にしかねない自営業の投資家や複数物件を保有する人にとって魅力的な理由です。
- DSCRローンの金利は、従来の自己居住用住宅ローンの金利よりもやや高いことが多く、これは貸し手が借り手全体の財務状況ではなく物件自体のキャッシュフローを審査していることを反映しています — ローンの選択肢を比較する際は、この点を審査の柔軟性と天秤にかける価値があります。
- 貸し手はDSCRを月単位ではなく年単位で計算することもあります。収入と債務返済額が一貫して測定されている限り、どちらの期間を使ってもDSCRの値は変わらないためです — この計算機は一貫して月単位の数値を使用していますが、比率自体はどちらの方法でも同じ結果になります。
- 完全に締結された賃貸契約に基づいて計算されたDSCRは、推定市場賃料に基づくものよりも一般的に貸し手から信頼性が高いと見なされます。実際に契約された収入は、予測よりも不確実性が低いためです。