부채 수익률

부채 수익률 계산 방법

부채 수익률은 상업 대출의 순영업이익을 대출 금액으로 나눈 값이며, 백분율로 표시됩니다. 부동산의 연간 순영업이익과 대출 금액을 입력하면 이 계산기가 부채 수익률을 계산합니다. 선택 섹션에서 목표 부채 수익률(알고 있다면 대출 기관의 최소 요건)을 추가하면 이 순영업이익이 해당 임계값에서 지원할 최대 대출을 확인할 수 있습니다.

부채 수익률은 부채 상환 비율(DSCR)과 달리 금리와 상환 일정을 의도적으로 완전히 배제합니다. 이것이 바로 2008년 금융 위기 이후 많은 상업 대출 기관이 DSCR과 함께 이를 채택한 이유입니다. DSCR은 상환 기간이 매우 길거나 이자만 상환하는 구조의 대출에서는 인위적으로 건강해 보일 수 있지만, 부채 수익률은 같은 방식으로 조작될 수 없습니다 — 대출 원금 자체에 대한 소득만 고려합니다.

공식

$$\text{Debt Yield} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Loan Amount}} \times 100\%$$

주어진 순영업이익이 목표 부채 수익률에서 지원하는 최대 대출을 구하기 위해 재정렬:

$$\text{Max Loan} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Target Debt Yield}}$$

계산 예시

연간 순영업이익이 $120,000이고 대출이 $1,000,000인 부동산:

1. 부채 수익률: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — 많은 상업 대출 기관이 찾는 일반적으로 인용되는 10% 최소 기준을 상회합니다.
2. **10%**의 목표 부채 수익률에서, 동일한 순영업이익은 최대 대출을 지원합니다 $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

고려해야 할 주요 요소

• 사용하는 순영업이익 수치가 계산 자체만큼 중요합니다. 부채 수익률은 그 뒤에 있는 순영업이익만큼만 신뢰할 수 있습니다 — 대출 심사 시 지나치게 낙관적인 소득이나 비용 예측은 실제 안정화된 현재 순영업이익으로는 미달하는데도 거래가 대출 기관의 최소 부채 수익률을 충족하는 것처럼 보이게 만들 수 있습니다.
• LTV와 달리 부채 수익률은 부동산 가치를 완전히 무시합니다. 낮은 캡레이트로(순영업이익 대비 높은 가격으로) 매입한 부동산은 담보 대비 대출 비율은 괜찮아 보이면서도 부채 수익률 테스트는 통과하지 못할 수 있습니다. 부채 수익률은 순영업이익을 대출 금액과만 비교할 뿐, 매입 가격이나 감정 가치와는 비교하지 않기 때문입니다.
• 이 지표는 일반적인 단독주택 주택담보대출이 아니라 안정화된 수익형 상업용 부동산에 대한 표준입니다. 상업용이나 투자용 부동산이 아니라 본인이 거주할 주택 구매를 평가하는 경우라면, 부채 수익률은 대개 주거용 대출 기관이 사용하는 적절한 심사 지표가 아닙니다.
• 오늘 최소 부채 수익률을 충족하는 대출도 나중에 재융자 시 어려움을 겪을 수 있습니다. 재융자가 필요한 시점까지 시장 캡레이트가 상승하면(순영업이익 대비 부동산 가치가 낮아지면), 부동산 자체의 순영업이익에는 변화가 없어도 재융자가 어려워질 수 있습니다 — 단기 재융자 계획이 포함된 대출 구조에서는 특히 유념할 가치가 있습니다.

흔한 실수

• 실제 과거 순영업이익 대신 예상(추정) 순영업이익을 사용하는 것. 대출 기관은 일반적으로 낙관적인 미래 예측이 아니라 부동산의 실제 최근 12개월 순영업이익을 기준으로 심사합니다 — 부풀려진 미래 순영업이익으로 계산을 실행하면, 현재의 실제 수치는 미달인데도 거래가 최소 기준을 충족하는 것처럼 보일 수 있습니다.
• 부채 수익률과 DSCR을 혼동하는 것. 부채 수익률은 금리나 대출 기간을 전혀 고려하지 않지만 DSCR은 그렇지 않습니다. 완전히 동일한 수치에서도 하나의 테스트는 통과하고 다른 하나는 실패할 수 있으므로, 대출 기관이 둘 다 요구한다면 둘 다 확인하세요.
• 좋은 LTV가 좋은 부채 수익률도 의미한다고 가정하는 것. 부채 수익률은 매입 가격과 감정 가치를 완전히 무시하기 때문에, 낮은 캡레이트로 매입한 부동산이 LTV 테스트는 편안하게 통과하면서도 여전히 대출 기관의 최소 부채 수익률에는 미달할 수 있습니다 — 부채 수익률은 항상 LTV의 대체재가 아니라 별도로 확인하세요.

알아두면 좋은 점

부채 수익률은 대출 기관이 실제로 신경 쓰는 좁은 질문 하나에 답합니다: 오늘 이 대출이 부실화되어 대출 기관이 순전히 부동산의 소득만으로 원금을 회수해야 한다면, 현실적으로 얼마나 걸릴까요? 10%의 부채 수익률은 대출 금액을 회수하는 데 대략 10년치의 순영업이익이 필요함을 의미합니다 — 부채 수익률이 높을수록 이 이론적 회수 속도가 빨라지며, 이것이 바로 대출 기관이 이를 최대한 가깝게 맞춰야 할 목표가 아니라 최소 기준으로 취급하는 이유입니다.