PMI

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이번 계산의 입력값과 결과, 그리고 비교하신 추가 계산이 모두 포함됩니다.

면책 조항

이 계산기는 정보 제공 목적의 추정치만을 제공하며, 금융, 의료, 법률 또는 세무 자문에 해당하지 않습니다. 이 계산기와 그 설명에 사용된 일부 수치, 기준값 및 기타 세부 정보는 미국에 특화된 내용일 수 있습니다. 본인의 상황에 대해서는 항상 관련 분야의 전문가와 상담하시기 바랍니다.

대출 대 가치 비율을 월별 PMI 비용과 해지 일정으로 바꾸기

PMI(개인 주택담보대출 보증보험)는 대출 잔액에 적용되어 매월 청구되는 연간 비율이며, 잔액이 주택 원래 가치의 78%로 떨어지면 자동으로 중단됩니다. 대출 금액, 주택 가치, PMI 비율을 입력하여 월 비용을 추정한 다음, 이자율과 대출 기간을 추가하여 78% 해지 기준에 도달하기 전까지 실제로 몇 년 동안 납부하게 될지 예측하세요.

이는 월 PMI 금액을 추정하지 않고 단순 입력으로 받아들이는 주택담보대출 계산기 계산기와는 다릅니다 — 이 계산기의 결과는 해당 필드에 직접 입력하기 위한 것입니다.

계산식

\vC{\text{월 PMI}} = \frac{\vA{\text{대출 금액}} \times \vB{\text{연간 PMI 비율 \%}}}{12}

\vD{\text{대출 대 가치 비율}} = \frac{\vA{\text{대출 금액}}}{\text{주택 가치}} \times 100

해지까지 남은 개월 수는 잔액이 주택 원래 가치의 78%로 떨어질 때까지 대출을 월별로 상환해 나가는 것에서 나옵니다 — 이 단계는 대출 자체의 이자율과 기간에 따라 달라지므로 간단한 공식으로 계산할 수 없습니다.

계산 예시

250,000달러 주택에 대한 240,000달러 대출(96% 대출 대 가치 비율), 연간 PMI 비율 0.75%, 이자율 6.5%, 기간 30년의 경우:

월 PMI: $\vC{240,000 \times 0.0075 \div 12} = 150.00달러$ .
연간 PMI: $150.00 \times 12 = 1,800.00달러$ .
잔액은 약 140개월(11.7년) 후 주택 가치의 78%($195,000)에 도달하며, 그 기간 동안 총 약 21,000달러의 PMI를 납부하게 됩니다.

출처: 미국 소비자금융보호국: 개인 주택담보대출 보증보험이란?

고려해야 할 주요 요소

PMI는 차입자가 비용을 부담하지만 보호하는 대상은 대출 기관이지 차입자가 아닙니다. 차입자가 채무불이행하면 PMI는 대출 기관의 손실을 보상하며, 차입자 본인에게는 어떤 혜택이나 지급도 제공하지 않습니다 — 이것이 법적으로 가능한 한 빨리 PMI를 해지하는 것이 일반적으로 가치 있는 이유입니다.
차입자는 흔히 이 계산기가 추정하는 자동 78% 기준보다 더 일찍 PMI 해지를 요청할 수 있습니다. 연방법은 상환이 정상적으로 이루어지고 있다면 대출 잔액이 주택 원래 가치의 80%(자동 78% 기준보다 몇 퍼센트포인트 이른 시점)에 도달하면 일반적으로 해지를 요청할 수 있도록 합니다 — 자동으로 이루어지기를 기다리기보다 적극적으로 해지를 요청하면 이 계산기가 예측하는 것보다 시간을 조금 단축할 수 있습니다.
주택 가치 상승은 예정된 대출 상환만으로 도달하는 것보다 더 빨리 해지 기준에 도달하게 할 수 있습니다. 구매 후 주택의 시장 가치가 의미 있게 상승했다면, 그 더 높은 가치를 보여주는 새 감정평가가 이 계산기가 예측하는 원래 가치 기준 일정보다 더 일찍 PMI 해지 자격을 부여할 수 있습니다 — 다만 대출 기관은 일반적으로 최소한의 시간이 경과할 것과 이를 확인할 전문 감정평가를 요구합니다.
더 큰 계약금은 PMI를 아예 피하게 해주며, 그 현금을 다른 용도로 쓸지와 견주어 볼 가치가 있습니다. PMI는 계약금이 20% 미만일 때 특별히 존재하므로, 처음부터 그 기준에 도달하면(더 큰 계약금이나 피기백 2차 대출을 통해) 비용을 완전히 없앨 수 있습니다 — 다만 이는 그 돈을 투자하거나 유동성 있게 보유하는 대신 종결 시점에 더 많은 현금을 묶어두는 것을 의미합니다.

흔한 실수

잔액이 78%를 넘는 순간 PMI가 자동으로 해지된다고 가정하는 것. 78% 기준은 대출의 원래 상환 일정에 기반한 것이지, 도중에 이루어진 추가 납입에 기반한 것이 아닙니다 — 예정보다 빨리 상환한 차입자는 대개 자동으로 발동되기를 기다리기보다 적극적으로 해지를 요청해야 합니다.
주택 가치 하락이 해지 날짜를 앞당기는 것이 아니라 늦출 수 있다는 점을 잊는 것. 이 계산기는 주택의 원래 가치를 기준으로 일정을 예측합니다 — 구매 이후 실제로 주택 가치가 하락했다면, 원래 가치 기준 78% 지점에 도달한 후에도 대출 기관이 PMI를 해지하기 전에 새 감정평가를 요구할 수 있습니다.
PMI를 FHA 대출의 주택담보대출 보험료(MIP)와 혼동하는 것. PMI는 일반 대출에 적용되며 충분한 자기자본이 쌓이면 해지될 수 있습니다. FHA 대출은 다른 보험(MIP)을 사용하며, 이는 자체적인, 종종 더 엄격한 해지 규칙을 갖고 있습니다 — 보험 비용이 언제 끝날지 추정할 때 이 둘은 서로 바꿔 쓸 수 없습니다.

알아두면 유용한 정보

처음부터 PMI를 피하기 위해 계약금을 얼마나 낼지 결정하고 계신가요? 계약금(다운페이먼트) 계산기은(는) 목표 대출 대 가치 비율에 도달하는 데 필요한 계약금을 구합니다.
PMI 비용을 알고 난 후 월 납입금의 전체 그림이 필요하신가요? 주택담보대출 계산기은(는) 원금, 이자, 세금, 보험, PMI를 하나의 납입금으로 결합합니다.
잔액과 주택 가치로부터 직접 현재 대출 대 가치 비율을 확인하고 싶으신가요? 담보인정비율(LTV) 계산기은(는) 주택담보대출이나 재융자의 대출 대 가치 비율을 계산합니다.

출처: 미국 소비자금융보호국: 개인 주택담보대출 보증보험이란?.

자주 묻는 질문

주택담보대출 계산기와는 어떻게 다른가요?

주택담보대출 계산기 계산기는 전체 상환 내역의 일부로 월 PMI 금액을 입력할 수 있게 해주지만, 그 금액이 실제로 얼마인지 또는 언제 사라질 수 있는지 추정할 방법이 없습니다. 이 계산기는 두 질문에 직접 답합니다 -- 여기서 PMI 비용을 추정한 다음, 결과를 주택담보대출 계산기의 자체 PMI 필드에 입력하여 전체 상환 상황을 파악하세요.

PMI는 실제로 언제 사라지나요?

연방법(주택소유자보호법)에 따라, 상환이 밀리지 않는 한 대출 기관은 대출 잔액이 주택 원래 가치의 78%로 상환되면 자동으로 PMI를 해지해야 합니다. 80% LTV에 도달하면 2포인트 더 일찍 해지를 요청할 수도 있습니다 -- 이는 자동이 아니므로 직접 요청해야 합니다.

이자율이 PMI를 납부하는 기간에 왜 영향을 미치나요?

이자율이 높을수록 매월 상환액 중 원금보다 이자에 더 많은 부분이 들어가므로 대출 잔액이 더 천천히 감소합니다 -- 이는 78% 해지 기준을 넘어서는 시점을 늦추어, 월 PMI 비용 자체는 변하지 않더라도 PMI를 납부하는 기간을 연장시킵니다.

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