债务收益率

债务收益率的计算方法

债务收益率是商业贷款的净营业收入除以贷款金额，以百分比表示。 输入物业的年净营业收入和贷款金额，此计算器将计算债务收益率。在可选部分添加目标债务收益率——如果您知道贷款人的最低要求——以查看该净营业收入在该阈值下支持的最大贷款额。

与偿债覆盖率（DSCR）不同，债务收益率有意完全忽略利率和摊销计划。这正是为什么许多商业贷款人在2008年金融危机后将其与DSCR一起采用：在摊销期非常长或只付利息结构的贷款中，DSCR可能看起来人为健康，但债务收益率不能以同样的方式被操纵——它只关心收入相对于贷款本金本身的比例。

需要考虑的关键因素

• 所使用的NOI数字与计算本身同样重要。 债务收益率的可靠性完全取决于其背后的净营业收入——在核保时过于乐观的收入或支出预测，可能让一笔交易看起来达到了贷款机构的最低债务收益率要求，而该物业实际的、稳定的实际NOI却达不到。
• 与LTV不同，债务收益率完全忽略了物业的价值。 以较低资本化率购买的物业（相对于其NOI而言价格较高），可能显示出令人满意的贷款价值比，却仍无法通过债务收益率测试，因为债务收益率只将NOI与贷款金额比较，从不与购买价格或评估价值比较。
• 这个指标是稳定型、产生收入的商业物业的标准做法，而不是典型的单户住宅抵押贷款——如果您评估的是主要自住房购买而不是商业或投资物业，债务收益率通常不是住宅贷款机构会使用的相关核保指标。
• 今天满足最低债务收益率要求的贷款，日后仍可能在再融资时遇到困难，如果到需要再融资时市场资本化率上升（相对于NOI推高了物业价值的门槛），即使该物业自身的NOI没有变化——对于计划近期再融资的贷款结构，这一点值得留意。

公式

$$\text{Debt Yield} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Loan Amount}} \times 100\%$$

重新排列以求解给定净营业收入在目标债务收益率下支持的最大贷款额：

$$\text{Max Loan} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Target Debt Yield}}$$

实例演算

一个年净营业收入为120,000美元、贷款为1,000,000美元的物业：

1. 债务收益率： $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — 高于许多商业贷款人常见的10%最低要求。
2. 在**10%**的目标债务收益率下，相同的净营业收入将支持的最大贷款额为 $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

常见错误

• 使用预测（预估）净营业收入而非实际的历史净营业收入。 贷款机构通常根据物业最近12个月的实际 净营业收入进行核保，而非乐观的未来预测——如果用夸大的未来净营业收入进行计算，可能会让一笔交易 看起来达到了最低要求，而当前真实的数字实际上并未达标。
• 将债务收益率与偿债覆盖率（DSCR）混淆。 债务收益率完全不涉及利率或贷款期限；而DSCR会涉及。 在完全相同的数字下，一笔贷款可能通过一项测试却未通过另一项——如果您的贷款机构同时要求这两项 指标，请务必两者都检查。
• 假设良好的贷款价值比（LTV）也意味着良好的债务收益率。 由于债务收益率完全忽略购买价格和评估 价值，以较低资本化率购买的物业可能轻松通过LTV测试，却仍无法满足贷款机构的最低债务收益率要求—— 请始终单独检查债务收益率，而不要将其当作LTV的替代指标。

有用的信息

债务收益率回答了一个贷款机构真正关心的狭窄问题：如果这笔贷款今天违约，贷款机构必须完全依靠物业的 收入来收回本金，那么现实中需要多长时间？10%的债务收益率大约意味着需要10年的净营业收入才能收回 贷款金额——债务收益率越高，这种理论上的回收速度就越快，这正是贷款机构将其视为一条底线、而非需要 尽量精确达到的目标的原因。