出租房产

如何估算现金流、资本化率和现金回报率

出租房产的现金流，是租金扣除所有支出（包括房贷）之后剩下的部分。 输入购买价格、融资条款、预期租金和运营费用，此计算器将显示每月现金流，以及资本化率和现金回报率 — 这是投资者用来比较房产的两个标准指标。

计算公式

1. 每月现金流 = $\vA{\text{每月租金}} - \text{每月总费用}$（房贷还款 + 房产税 + 保险 + 业主协会费 + 维护 + 空置备用金 + 管理费）。
2. 净营业收入（NOI） = $\vA{\text{年度租金}} - \text{年度运营费用}$，刻意排除房贷还款 — NOI 描述的是房产本身，与其融资方式无关。
3. 资本化率 = $\text{NOI} \div \vB{\text{购买价格}}$ — 这是一种无论融资方式如何都能快速比较房产的方法，不过怎样的资本化率算「好」因市场而异，差异很大。
4. 现金回报率 = $\text{年度现金流} \div \vC{\text{投入的现金总额}}$ （首付 + 成交费用）— 这是投资者自有资金的回报率，而非房产总价值的回报率。

举例说明

一套价值 $\vB{25\text{万美元}}$ 的房产，首付 20%，采用 6.5% 利率的 30 年期房贷，以 $\vA{2,200\text{美元/月}}$ 出租，年房产税 3,000 美元，年保险 1,200 美元，维护费 8%，空置率 5%，管理费 8%，成交费用 5,000 美元：

1. 每月房贷还款（针对 20 万美元贷款）：1,264.14 美元。
2. 每月总支出（房贷 + 税费 + 保险 + 维护 + 空置 + 管理）：2,076.14 美元。
3. 每月现金流：$\vA{2,200} - 2,076.14 = 123.86$ — 在这些假设下，该房产的现金流预计为正。
4. 年度 NOI：16,656 美元，资本化率为 $16,656 \div \vB{250,000} = 6.66\%$。
5. 现金回报率：基于实际投入的 $\vC{55,000\text{美元}}$，回报率为 2.70%。

需要考虑的关键因素

• NOI 和现金流衡量的是不同的东西，二者对于全面了解情况都很重要。 NOI 描述的是房产本身独 立于融资方式的创收能力，这正是资本化率能够在同等条件下比较不同房产的原因 — 而现金流（其 中包含房贷还款）才是投资者每月实际能到手的金额，且很大程度上取决于这笔购房交易具体是如 何融资的。
• 空置和维护备用金是用来平滑现实世界中不均匀波动的估算值，而非保证。 一套房产可能连续数 月都没有空置，然后又会空置一段时间；也可能一年都不需要维修，然后又需要一次大修 — 这里使用 的基于百分比的备用金代表的是长期平均水平，而不是某个具体年份会实际发生的情况。
• 不同市场和房产类型下，对资本化率的预期差异很大。 在一个都市区或房产类别中被认为有吸引 力的资本化率，在另一个地方可能显得没有吸引力 — 并不存在一个放之四海而皆准的「好」资本化 率门槛，这正是为什么将某个特定房产的资本化率与当地类似房产进行比较，比与一个泛泛的基准比 较更有意义。
• 本计算器估算的是运营现金流，而非总投资回报。 它没有考虑房产本身随时间的升值，也没有考 虑折旧带来的税收优惠，而这两者都可能在每月现金流之外，为出租房产的整体真实回报带来有意义 的增益 — 在考虑更全面的投资情况时，这一点值得纳入考量。

常见错误

• 将空置和维护备用金当作一次性成本而非持续性备用金来低估。 为了让房产在纸面上看起来更有 盈利能力而跳过这些基于百分比的项目，得出的现金流数字在真实的多年持有期内是站不住脚的。
• 在差异很大的市场或房产类型之间比较资本化率，仿佛它们代表同一含义。 5% 的资本化率在一个 市场可能表现强劲，在另一个市场却可能表现疲弱 — 应始终与真正相似的当地房产进行比较，而不是 依赖单一的「经验法则」数字。
• 忘记现金回报率只衡量实际投入现金的回报，而非房产的全部价值。 资本化率一般的房产，如果 以较小的首付进行融资，仍可能显示出较高的现金回报率，因为杠杆会以不同方式改变这两个指标。

实用提示

• 想更详细地查看房贷还款本身，包括完整的还款计划表吗？房贷计算器 可拆分本金、 利息、税费和保险。
• 想知道仅靠现金流需要多久才能收回投入的现金吗？投资回收期计算器 可找出累计 现金流覆盖初始投资的时间点。
• 正在考虑改用现有房产的净值来为这笔购置提供融资吗？房屋净值/HELOC计算器 可估算您能 借到多少款项以及对应的还款额。