额外还贷如何改变利息和还款时间

更快偿还房贷几乎总能节省利息——真正的问题不在于它是否有帮助，而在于把这笔额外的钱用于提前还 款，是否比拿去投资更划算。 本指南将介绍加快房贷偿还的三种实用方法、每种方法实际改变了什么， 以及在选定其中一种之前最值得做的比较。

加快偿还房贷的三种不同方法

这三种方法并不能互相替代——每种方法的作用略有不同，为自己的情况选错方法会白白损失价值：

1. 每月还款额外增加一笔固定金额。 最简单的选项：超出要求还款额的每一元都直接用于偿还本金， 降低贷款剩余每个月计息所依据的余额。
2. 改为每两周还款一次的计划。 每两周支付半期月供，相当于每年支付26次半期还款——等于12期 变为13期的完整还款——却不会让人觉得月度预算变大了。
3. 一次性额外还款，在有额外资金可用时（奖金、退税、遗产）适用，能立即一次性降低余额，而 不是改变持续的还款金额。

房贷计算器

直接模拟第一种选项——输入一个每月额外金额，它会逐月模拟贷款在有无 该金额情况下的表现，显示节省的时间和利息。 房贷提前还清计算器 则专为第二种选项 设计，从你当前的剩余余额出发，比较标准还款计划与改为每两周还款的方案，并且在此基础上还能接受 一笔额外的一次性还款。

为什么时机比方法更重要

在贷款期限的早期偿还本金的一元钱，比在后期偿还的同一元钱能节省更多利息——甚至在比较该用哪种 方法之前，这就是所有杠杆中最大的一个。 利息是按剩余余额计算的，因此在第2年减少这笔余额，能 在30年期贷款剩余的28年里都免除相应的利息费用；而同样的一元额外还款如果发生在第25年，只能免除 5年的利息费用。无论使用上述三种方法中的哪一种，这一点都成立——这正是为什么在房贷期限的早期就 改为每两周还款（或增加每月额外还款）比在贷款进行到一半时才开始同样的习惯，能带来明显更大的还 款时间缩短。

实用建议： 如果你在考虑现在就开始多还钱还是再等几年，数学计算始终支持现在就开始，即使金额 较小，也比等到以后用更大的金额开始更划算。

应该首先做的比较：额外还款 vs. 投资差额

在决定采用任何额外还款计划之前，值得问一个这些计算器无法直接回答的问题：提前还房贷真的是这 笔钱的最佳用途，还是把它投资出去反而能让你走得更远？

这归结为将你的房贷利率与一个现实的预期投资回报率进行比较：

• 如果你的房贷利率相对较高（或者你的投资选择比较保守），那么额外偿还房贷相当于获得一个 有保证的、无风险的回报，其大小等于该利率——很难有任何带有真实风险的投资能超过它。
• 如果你的房贷利率较低（在利率较低时期发放的贷款中很常见），并且你在享有税收优惠的退休账 户中仍有可供缴存的空间，那么从历史上看，在较长的时间跨度内，投资差额的收益往往超过了一个异 常低的房贷利率所带来的有保证的节省——不过与偿还债务不同，这一点并没有保证。
• 两种选择都会以不同方式降低未来的灵活性。 额外偿还房贷会把这笔钱锁定在房屋净值中，除非 出售房屋或以房屋作抵押借款，否则无法动用；而投资能让资金保持流动性，但会暴露于市场风险之下。

实用建议： 以你自己实际的房贷利率作为门槛，分别计算这两条路径——如果你找不到一个同样安全、 收益却高于该利率的投资，那么额外偿还房贷在数学上是更有力的选择；如果你找到了这样的投资，并且 能接受额外的风险和较低的流动性，那么投资差额可能让你走得更远。

根据自身情况在三种方法之间做选择

• 固定的每月额外还款 最适合当你确实拥有一笔真正稳定、每月都能承诺投入的金额时使用，并且 你希望拥有随时调整或跳过而无需与贷款机构重新协商的灵活性。
• 改为每两周还款一次 在你的收入正好每两周到账一次（与还款计划自然吻合）、并且你希望”额外 还款”的效果自动发生，而不是依赖自己每月记得多还一些的情况下效果很好——但要向你的贷款服务机构 确认，正式的每两周还款方案是否收取开办费，因为手动将每期正常月供的1/12额外加到每一期月供 上，同样能免费达到相同效果。
• 一次性额外还款 最适合用于不规律的额外收入（奖金、退税、遗产），你不想把它变成一项持续 性义务——在贷款早期使用时，即使只是一笔一次性还款，也会比同样的金额在后期分摊到许多个月中带 来明显更大的差别。

综合运用

一个实用的顺序是：先判断额外还款是否真的比你自己现实的替代方案（上文的利率与回报比较）更划 算，然后用 房贷计算器 看看在你当前贷款上，每月固定额外还款能节省多少，再用

房贷提前还清计算器

看看改为每两周还款（附加或不附加一次性还款）能节省多少。如 果你正在把房贷与完全不同类型的贷款进行比较——比如你也在考虑提前还清的个人贷款或汽车贷款——通用 的 贷款计算器 会将同样的额外还款逻辑应用于任何固定利率、固定期限的贷款。