قرض FHA / VA

كيفية حساب دفعات قروض FHA وVA

تحمل قروض FHA وVA كل منهما هيكل رسوم تأمين مدعوم من الحكومة خاصًا بها — مختلف تمامًا عن PMI الخاص بالقرض التقليدي. اختر برنامج قرضك، وأدخل مبلغ القرض والمعدل والمدة، وستُقدّر هذه الحاسبة دفعتك الشهرية الكاملة شاملة التكاليف المقدمة والمستمرة الخاصة بذلك البرنامج.

تتطلب قروض FHA قسط تأمين رهن عقاري مقدم (UFMIP)، يُموَّل عادة مباشرة في القرض، بالإضافة إلى قسط تأمين رهن عقاري سنوي مستمر (MIP) يُفرض شهريًا — على عكس PMI التقليدي، لا يمكن إلغاء MIP الخاص بـ FHA عادة بمجرد بناء حقوق ملكية كافية.

لا تفرض قروض VA أي تأمين رهن عقاري شهري على الإطلاق — إحدى المزايا الرئيسية لبرنامج قرض VA. بدلاً من ذلك، تُغطي رسوم تمويل VA لمرة واحدة (تُموَّل عادة أيضًا في القرض) تكلفة البرنامج.

الصيغة

$$\vD{\text{الرسوم المقدمة}} = \vA{\text{مبلغ القرض}} \times \vB{\text{معدل الرسوم المقدمة}}$$ $$\vE{\text{مبلغ القرض المُموَّل}} = \vA{\text{مبلغ القرض}} + \vD{\text{الرسوم المقدمة}}$$

من هناك، يستخدم الأصل والفائدة صيغة الاستهلاك القياسية بمعدل ثابت المُطبَّقة على المبلغ المُموَّل. تُضيف قروض FHA رسوم MIP شهرية ($\vE{\text{مبلغ القرض المُموَّل}} \times \vC{\text{معدل MIP السنوي}} \div 12$)؛ لا تُضيف قروض VA أي شيء آخر.

مثال محلول

قرض بقيمة 300,000 دولار بمعدل 6.5% لمدة 30 سنة:

FHA (1.75% UFMIP، 0.55% MIP سنوي):

1. الرسوم المقدمة: $\vA{300,000} \times \vB{1.75\%} = \vD{5,250}$ دولارًا.
2. مبلغ القرض المُموَّل: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{305,250}$ دولارًا.
3. الأصل والفائدة على المبلغ المُموَّل: ≈ 1,929 دولارًا/شهريًا.
4. MIP الشهري: $\vE{305,250} \times \vC{0.55\%} \div 12 \approx 140$ دولارًا/شهريًا.
5. إجمالي الدفعة الشهرية: $1,929 + 140 \approx 2,069$ دولارًا/شهريًا.

VA (2.15% رسوم تمويل، بدون MIP):

1. الرسوم المقدمة: $\vA{300,000} \times \vB{2.15\%} = \vD{6,450}$ دولارًا.
2. مبلغ القرض المُموَّل: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{306,450}$ دولارًا.
3. إجمالي الدفعة الشهرية (الأصل والفائدة فقط، بدون تأمين رهن عقاري مستمر): ≈ 1,937 دولارًا/شهريًا.

العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها

• تختلف معدلات رسوم تمويل VA حسب مبلغ الدفعة المقدمة وما إذا كان هذا أول استخدام أو استخدام لاحق للميزة. عادةً ما تُخفّض دفعة مقدمة أكبر نسبة رسم التمويل، ويتأهل بعض المحاربين القدامى لرسم مخفض في قرض VA لاحق — تحقق من جدول معدلات VA المنشور الحالي لدفعتك المقدمة المحددة وتاريخ استخدامك.
• بعض المحاربين القدامى المعاقين معفون تمامًا من رسم تمويل VA. عادةً ما يُعفى المحاربون القدامى الذين يتلقون تعويض إعاقة من VA من رسم التمويل تمامًا — لا تُنمذج هذه الحاسبة ذلك الإعفاء، لذا تحقق من أهليتك الخاصة مع VA مباشرة.
• تسمح قروض FHA بدرجات ائتمان ودفعات مقدمة أقل من معظم القروض التقليدية، وهذا هو المقايضة وراء MIP. معايير التأهيل الأكثر تساهلاً لـ FHA هي بالضبط سبب طلبها كلاً من قسط تأمين مقدم ومستمر — يحمي التأمين المُقرض من ملف المخاطر الأعلى الذي يقبله البرنامج.
• لكلا نوعي القرض متطلبات أهلية عقار خاصة بهما تتجاوز مؤهلات المقترض فقط. تطبق قروض FHA وVA كلاهما معايير حالة عقار وتقييم محددة — عقار لا يستوفي هذه المعايير قد لا يتأهل لأي من نوعي القرض بغض النظر عن مؤهلات المقترض المالية الخاصة.

الأخطاء الشائعة

• مقارنة عرض FHA أو VA بمعدل قرض تقليدي فقط، دون إضافة رسوم البرنامج الخاصة. كما ذُكر أعلاه، يضيف MIP الشهري لـ FHA ورسوم تمويل VA كلاهما تكلفة حقيقية، مستمرة أو مقدمة، فوق معدل الفائدة — يمكن أن ينتهي المطاف بمعدل أقل ظاهريًا في أحد البرنامجين إلى تكلفة أعلى بمجرد احتساب رسومه الخاصة.
• افتراض أن تأمين FHA العقاري يُلغى دائمًا بمجرد الوصول إلى 20% من حقوق الملكية، تمامًا مثل PMI التقليدي. كما يوضح السؤال الشائع أعلاه، تعتمد قواعد إلغاء MIP الخاص بـ FHA على الدفعة المقدمة عند الإغلاق — بالنسبة للعديد من قروض FHA، يستمر طوال مدة القرض بغض النظر عن مقدار حقوق الملكية التي تُبنى لاحقًا.
• عدم التحقق مما إذا كان إعفاء رسوم تمويل VA ينطبق قبل افتراض استحقاق الرسم كاملاً. كما ذُكر أعلاه، يُعفى المحاربون القدامى الذين يتلقون تعويض إعاقة من VA عادةً من رسم التمويل تمامًا — لا يمكن لهذه الحاسبة تحديد هذه الأهلية نيابة عنك، لذا يستحق التحقق مع VA قبل وضع ميزانية للرسم الكامل.
• استخدام معدل رسم تمويل VA ثابت واحد بغض النظر عن حجم الدفعة المقدمة أو استخدام VA السابق. كما ذُكر أعلاه، يختلف جدول المعدلات المنشور فعليًا حسب هذين العاملين — يمكن أن يؤدي الاستخدام الأول بدون دفعة مقدمة والاستخدام اللاحق بدفعة مقدمة 10% إلى نسب رسوم مختلفة جدًا.

معلومات مفيدة

• توجد قروض FHA وVA خصيصًا لجعل امتلاك المنزل في متناول المقترضين الذين لا يتأهلون لأفضل الشروط التقليدية — الرسوم الإضافية المُمثلة هنا هي المقايضة مقابل معيار التأهيل الأكثر تساهلاً، وليست رسمًا إضافيًا اعتباطيًا.
• تُعد إعادة التمويل إلى قرض تقليدي بمجرد بناء حقوق ملكية كافية طريقة شائعة للتخلص من MIP المستمر الخاص بـ FHA نهائيًا، بدلاً من انتظار الجدول الزمني للإلغاء — يستحق المقارنة مع حاسبة إعادة التمويل بمجرد تحسن وضع حقوق ملكيتك.
• تتناسب هذه الحاسبة بشكل طبيعي مع حاسبة الرهن العقاري (لمقارنتها بتفصيل PITI الخاص بقرض تقليدي) وحاسبة الدفعة المقدمة (لرؤية كيف تؤثر دفعة مقدمة أكبر على كل من مبلغ قرضك، وبالنسبة لقروض VA، على معدل رسم التمويل الخاص بك).