Wie Zusätzliche Hypothekenzahlungen Zinsen und Rückzahlungsdauer Verändern

Eine Hypothek schneller abzuzahlen spart fast immer Zinsen — die eigentliche Frage ist nicht, ob es hilft, sondern ob es die beste Verwendung dieses zusätzlichen Geldes ist, verglichen mit dem Investieren stattdessen. Dieser Leitfaden erklärt die drei praktischen Wege, eine Hypothekenrückzahlung zu beschleunigen, was jeder davon tatsächlich verändert, und den einen Vergleich, den man anstellen sollte, bevor man sich für einen davon entscheidet.

Drei Verschiedene Wege, eine Hypothek Schneller Abzuzahlen

Diese sind nicht austauschbar — jeder tut etwas leicht anderes, und die falsche Wahl für die eigene Situation lässt Wert liegen:

1. Ein fester zusätzlicher Betrag zu jeder monatlichen Zahlung. Die einfachste Option: jeder Dollar über der erforderlichen Zahlung geht direkt in die Tilgung und verringert den Saldo, auf den für jeden verbleibenden Monat des Darlehens Zinsen berechnet werden.
2. Wechsel zu einem zweiwöchentlichen Zahlungsplan. Die Hälfte der monatlichen Zahlung alle zwei Wochen zu zahlen ergibt 26 halbe Zahlungen pro Jahr — den Gegenwert von 13 vollen Zahlungen statt 12 — ohne dass es sich wie ein größeres Monatsbudget anfühlt.
3. Eine einmalige Sonderzahlung, angewendet, sobald zusätzliches Geld verfügbar wird (ein Bonus, eine Steuerrückerstattung, eine Erbschaft), die den Saldo sofort einmalig verringert, anstatt den laufenden Zahlungsbetrag zu ändern.

Der Hypothekenrechner bildet die erste Option direkt ab — man gibt einen zusätzlichen monatlichen Betrag ein, und er simuliert das Darlehen Monat für Monat mit und ohne diesen Betrag und zeigt die eingesparte Zeit und die eingesparten Zinsen. Der Hypothekentilgungsrechner ist speziell für die zweite Option gebaut und vergleicht einen Standardplan mit dem Wechsel zu zweiwöchentlichen Zahlungen ausgehend vom aktuellen Restsaldo, und er akzeptiert zusätzlich zu diesem Wechsel auch eine einmalige Sonderzahlung.

Warum der Zeitpunkt Wichtiger Ist als die Methode

Ein Dollar, der früh in der Laufzeit eines Darlehens zur Tilgung verwendet wird, spart mehr Zinsen als derselbe Dollar später verwendet — noch bevor man überhaupt vergleicht, welche Methode zu nutzen ist, ist dies der größte Hebel von allen. Zinsen fallen auf den verbleibenden Saldo an, daher entfernt eine Reduzierung dieses Saldos im Jahr 2 Zinskosten für die verbleibenden 28 Jahre eines 30-jährigen Darlehens; derselbe zusätzliche Dollar im Jahr 25 entfernt nur 5 Jahre an Zinskosten. Das gilt unabhängig davon, welche der drei oben genannten Methoden man verwendet — deshalb führt ein früher Wechsel zu zweiwöchentlichen Zahlungen (oder ein früh hinzugefügter monatlicher Extrabetrag) zu einer deutlich größeren Verkürzung der Rückzahlungsdauer, als dieselbe Gewohnheit erst zur Hälfte der Laufzeit zu beginnen.

Praktischer Hinweis: Wer überlegt, ob er jetzt mit zusätzlichen Zahlungen beginnen oder ein paar Jahre warten soll, findet die Antwort in der Mathematik durchgängig zugunsten des sofortigen Beginns — selbst mit einem kleineren Betrag — gegenüber dem Warten, um mit einem größeren zu beginnen.

Der Vergleich, der Zuerst Angestellt Werden Sollte: Zusätzliche Zahlungen vs. Investieren der Differenz

Bevor man sich auf einen Plan für zusätzliche Zahlungen festlegt, lohnt sich die Frage, die diese Rechner nicht direkt beantworten: Ist die Tilgung der Hypothek wirklich die beste Verwendung dieses Geldes, oder würde das Investieren stattdessen weiter voranbringen?

Das läuft auf einen Vergleich des Hypothekenzinssatzes mit einer realistisch erwarteten Anlagerendite hinaus:

• Wenn der Hypothekenzins relativ hoch ist (oder die Anlageoptionen konservativ sind), ist eine zusätzliche Zahlung auf die Hypothek eine garantierte, risikofreie Rendite in Höhe dieses Zinssatzes — schwer zu schlagen mit jeder Anlage, die ein echtes Risiko trägt.
• Wenn der Hypothekenzins niedrig ist (häufig bei Darlehen, die während einer Niedrigzinsphase aufgenommen wurden) und noch Spielraum für Beiträge zu steuerbegünstigten Altersvorsorgekonten besteht, hat das Investieren der Differenz historisch über lange Zeiträume die garantierte Ersparnis eines ungewöhnlich niedrigen Hypothekenzinses übertroffen — allerdings ist das, anders als die Tilgung von Schulden, nicht garantiert.
• Jede der beiden Optionen verringert die künftige Flexibilität auf unterschiedliche Weise. Zusätzliche Hypothekenzahlungen binden dieses Geld im Eigenkapital der Immobilie, das ohne Verkauf oder Beleihung der Immobilie nicht zugänglich ist; Investieren hält das Geld liquide, setzt es aber dem Marktrisiko aus.

Praktischer Hinweis: Man sollte beide Wege mit dem eigenen tatsächlichen Hypothekenzins als Schwelle durchrechnen — findet man keine vergleichbar sichere Anlage, die mehr als diesen Zins abwirft, sind zusätzliche Hypothekenzahlungen der mathematisch stärkere Fall; findet man eine, und ist man mit dem zusätzlichen Risiko und der geringeren Liquidität einverstanden, könnte das Investieren der Differenz weiter voranbringen.

Die Wahl Zwischen den Drei Methoden für die Eigene Situation

• Der feste monatliche Extrabetrag passt am besten, wenn ein wirklich stabiler Betrag vorhanden ist, zu dem man sich jeden Monat verpflichten kann, und man die Flexibilität möchte, ihn zu ändern oder auszulassen, ohne mit dem Kreditgeber neu zu verhandeln.
• Der Wechsel zu zweiwöchentlich passt gut, wenn das Einkommen zweiwöchentlich eingeht (was sich natürlich an den Zahlungsplan anpasst) und man möchte, dass der Effekt der “zusätzlichen Zahlung” automatisch eintritt, anstatt sich darauf zu verlassen, sich jeden Monat an eine Zusatzzahlung zu erinnern — man sollte aber beim eigenen Darlehensverwalter nachfragen, ob ein offizielles zweiwöchentliches Programm eine Einrichtungsgebühr verlangt, da das manuelle Hinzufügen von 1/12 einer Zahlung zu jeder regulären monatlichen Zahlung kostenlos zum gleichen Ergebnis führt.
• Einmalige Sonderzahlungen passen am besten zu unregelmäßigen Geldeingängen (Bonus, Steuerrückerstattung, Erbschaft), die man nicht als laufende Verpflichtung eingehen möchte — früh im Darlehen angewendet, macht selbst eine einzelne Sonderzahlung einen deutlich größeren Unterschied als derselbe Betrag, verteilt auf viele Monate später.

Alles Zusammenfügen

Eine praktische Reihenfolge: zuerst entscheiden, ob zusätzliche Zahlungen die eigene realistische Alternative überhaupt schlagen (der Vergleich Zins gegen Rendite oben), dann den

Hypothekenrechner nutzen, um zu sehen, was ein fester monatlicher Extrabetrag beim aktuellen Darlehen sparen würde, und den Hypothekentilgungsrechner, um zu sehen, was ein Wechsel zu zweiwöchentlichen Zahlungen (mit oder ohne zusätzliche Sonderzahlung) stattdessen sparen würde. Wer eine Hypothek mit einer völlig anderen Art von Darlehen vergleicht — einem Privat- oder Autokredit, bei dem ebenfalls eine vorzeitige Tilgung erwogen wird — kann den allgemeinen Kreditrechner nutzen, der dieselbe Logik für zusätzliche Zahlungen auf jedes Darlehen mit festem Zins und fester Laufzeit anwendet.