Préstamo FHA / VA

Calcular los Pagos de Préstamos FHA y VA

Los préstamos FHA y VA tienen, cada uno, su propia estructura de cuotas de seguro respaldadas por el gobierno — completamente distinta del PMI de un préstamo convencional. Selecciona tu programa de préstamo, ingresa el monto del préstamo, la tasa y el plazo, y esta calculadora estima tu pago mensual completo, incluyendo los costos iniciales y continuos propios de ese programa.

Los préstamos FHA requieren una Prima de Seguro Hipotecario Inicial (UFMIP, por sus siglas en inglés), normalmente financiada directamente dentro del préstamo, además de una Prima de Seguro Hipotecario Anual (MIP) continua que se cobra mensualmente — a diferencia del PMI convencional, el MIP de la FHA por lo general no se puede cancelar una vez que acumulas suficiente plusvalía.

Los préstamos VA no cobran ningún seguro hipotecario mensual — uno de los principales beneficios del programa de préstamos VA. En su lugar, una Cuota de Financiamiento VA única (también normalmente financiada dentro del préstamo) cubre el costo del programa.

La fórmula

$$\vD{\text{Cuota inicial}} = \vA{\text{Monto del préstamo}} \times \vB{\text{Tasa de la cuota inicial}}$$ $$\vE{\text{Monto del préstamo financiado}} = \vA{\text{Monto del préstamo}} + \vD{\text{Cuota inicial}}$$

A partir de ahí, el capital y el interés usan la fórmula estándar de amortización a tasa fija aplicada al monto financiado. Los préstamos FHA agregan un cargo mensual de MIP ($\vE{\text{Monto del préstamo financiado}} \times \vC{\text{Tasa anual de MIP}} \div 12$); los préstamos VA no agregan nada más.

Ejemplo resuelto

Un préstamo de $300,000 al 6.5% durante 30 años:

FHA (1.75% de UFMIP, 0.55% de MIP anual):

1. Cuota inicial: $\vA{300,000} \times \vB{1.75\%} = \vD{\$5,250}$.
2. Monto del préstamo financiado: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{\$305,250}$.
3. Capital e interés sobre el monto financiado: ≈ $1,929/mes.
4. MIP mensual: $\vE{305,250} \times \vC{0.55\%} \div 12 \approx \$140/\text{mes}$.
5. Pago mensual total: $1,929 + 140 \approx \$2,069/\text{mes}$.

VA (2.15% de cuota de financiamiento, sin MIP):

1. Cuota inicial: $\vA{300,000} \times \vB{2.15\%} = \vD{\$6,450}$.
2. Monto del préstamo financiado: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{\$306,450}$.
3. Pago mensual total (solo capital e interés, sin seguro hipotecario continuo): ≈ $1,937/mes.

Factores Clave a Considerar

• Las tasas de la cuota de financiamiento VA varían según el monto del pago inicial y si es el primer uso o un uso posterior del beneficio. Un pago inicial más grande normalmente reduce el porcentaje de la cuota de financiamiento, y algunos veteranos califican para una cuota reducida en un préstamo VA posterior — verifica el cronograma de tasas VA actual publicado para tu pago inicial específico e historial de uso.
• Algunos veteranos con discapacidad están exentos por completo de la cuota de financiamiento VA. Los veteranos que reciben compensación por discapacidad de la VA comúnmente están exentos por completo de la cuota de financiamiento — esta calculadora no modela esa exención, así que verifica tu propia elegibilidad directamente con la VA.
• Los préstamos FHA permiten puntajes de crédito y pagos iniciales más bajos que la mayoría de los préstamos convencionales, lo cual es la contrapartida detrás del MIP. Los estándares de calificación más flexibles de la FHA son exactamente la razón por la que requiere tanto una prima inicial como una continua — el seguro protege al prestamista contra el perfil de riesgo más alto que acepta el programa.
• Ambos tipos de préstamo tienen sus propios requisitos de elegibilidad de propiedad más allá de las calificaciones del prestatario. Los préstamos FHA y VA aplican estándares específicos de condición de la propiedad y tasación — una propiedad que no cumpla con estos estándares podría no calificar para ninguno de los dos tipos de préstamo sin importar las calificaciones financieras propias del prestatario.

Errores comunes

• Comparar una cotización FHA o VA solo con la tasa de un préstamo convencional, sin sumar las tarifas propias del programa. Como se cubrió antes, tanto el MIP mensual de la FHA como la cuota de financiamiento de la VA agregan un costo real, continuo o inicial, además de la tasa de interés — una tasa nominal más baja en un programa puede resultar más costosa una vez que se toman en cuenta sus propias tarifas.
• Asumir que el seguro hipotecario de la FHA siempre se cancela al alcanzar el 20% de plusvalía, igual que el PMI convencional. Como explica la pregunta anterior, las reglas de cancelación del MIP de la FHA dependen del pago inicial hecho al cierre — en muchos préstamos FHA dura todo el plazo del préstamo sin importar cuánta plusvalía se acumule después.
• No verificar si aplica una exención de la cuota de financiamiento VA antes de asumir que se debe la cuota completa. Como se señaló antes, los veteranos que reciben compensación por discapacidad de la VA comúnmente están exentos por completo de la cuota — esta calculadora no puede determinar esa elegibilidad por ti, así que vale la pena confirmarlo con la VA antes de presupuestar la cuota completa.
• Usar una sola tasa fija de cuota de financiamiento VA sin importar el tamaño del pago inicial o el uso previo de un préstamo VA. Como se cubrió antes, el cronograma de tasas realmente publicado varía según ambos factores — un primer uso sin pago inicial y un uso posterior con 10% de pago inicial pueden resultar en porcentajes de cuota muy diferentes.

Vale la pena saber

• Los préstamos FHA y VA existen específicamente para hacer alcanzable la propiedad de vivienda para prestatarios que no calificarían para los mejores términos convencionales — las tarifas adicionales modeladas aquí son la contrapartida por ese estándar de calificación más flexible, no un recargo arbitrario.
• Refinanciar a un préstamo convencional una vez que hayas acumulado suficiente plusvalía es una forma común de eliminar el MIP continuo de la FHA de forma definitiva, en lugar de esperar el cronograma de cancelación — vale la pena comparar con la Calculadora de Refinanciamiento una vez que mejore tu posición de plusvalía.
• Esta calculadora combina naturalmente con la Calculadora de Hipoteca (para comparar con el desglose de PITI propio de un préstamo convencional) y la Calculadora de Pago Inicial (para ver cómo un pago inicial más grande afecta tanto el monto de tu préstamo como, para préstamos VA, tu tasa de cuota de financiamiento).