Refinanciamiento

Cómo Comparar tu Préstamo Actual con una Oferta de Refinanciamiento

Refinanciar reemplaza tu préstamo actual por uno nuevo, generalmente para obtener una tasa de interés más baja, un plazo diferente, o ambos. Ingresa el saldo restante de tu préstamo actual, su tasa y los años que le quedan, junto con la nueva tasa y el nuevo plazo que te ofrecen, y esta calculadora compara tu pago mensual y el interés total a lo largo del préstamo bajo ambos escenarios — además, si agregas algún costo de cierre, cuánto tiempo tarda el ahorro mensual en recuperar esos costos.

Una tasa más baja no significa automáticamente que refinanciar valga la pena. Reiniciar el reloj con un nuevo plazo de 30 años puede reducir tu pago mensual mientras aumenta el interés total que pagas a lo largo de la vida del préstamo, ya que pagas intereses durante más tiempo. Esta calculadora muestra tanto el panorama del flujo de caja mensual como el del interés total a lo largo del préstamo, uno junto al otro, ya que pueden apuntar en direcciones distintas.

La fórmula

Tanto el pago mensual actual como el nuevo usan la fórmula estándar de amortización a tasa fija:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

donde $\vB{r}$ es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12) y $\vC{n}$ es el número de pagos mensuales restantes.

$$\vE{\text{Ahorro mensual}} = \text{Pago actual} - \text{Nuevo pago}$$ $$\text{Meses de equilibrio} = \frac{\vD{\text{Costos de cierre}}}{\vE{\text{Ahorro mensual}}}$$

Solo cuando hay un ahorro mensual real con el cual recuperar los costos.

$$\text{Ahorro de interés de por vida} = \text{Interés total restante del préstamo actual} - \text{Interés total del nuevo préstamo}$$

Esta calculadora asume que los costos de cierre se pagan de tu bolsillo en lugar de incorporarse al saldo del nuevo préstamo — incorporarlos cambiaría el nuevo pago en sí, así que mantenerlos separados conserva la exactitud del cálculo del punto de equilibrio para lo que realmente gastas por adelantado.

Ejemplo resuelto

Un saldo de $300,000 con 25 años restantes al 7%, refinanciado en un nuevo préstamo a 30 años al 5.5%, con $4,000 en costos de cierre:

1. Pago mensual actual (al 7%, con 25 años restantes): aproximadamente $2,120.
2. Nuevo pago mensual (al 5.5%, a 30 años): aproximadamente $1,703.
3. Ahorro mensual: aproximadamente $417.
4. Punto de equilibrio de los $4,000 en costos de cierre: aproximadamente 10 meses.
5. Debido a que el nuevo plazo se reinicia a 30 años (5 años más que los 25 restantes), la comparación del interés total a lo largo del préstamo depende en gran medida de la reducción de la tasa — revisa tus propios números arriba, ya que un plazo más largo puede compensar parte o la totalidad del ahorro de una tasa más baja.

Factores Clave a Considerar

• Un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) cambia la matemática de forma distinta a un refinanciamiento estándar de tasa y plazo. Pedir efectivo adicional contra el valor acumulado de la vivienda como parte del refinanciamiento aumenta el nuevo saldo del préstamo más allá de simplemente reemplazar el antiguo — la comparación del punto de equilibrio e interés total de esta calculadora asume un refinanciamiento directo de tasa y plazo, no uno donde el nuevo monto del préstamo es mayor que el saldo anterior.
• Los costos de cierre de un refinanciamiento a menudo incluyen muchas de las mismas categorías de tarifas que la compra original. Las tarifas de originación, la tasación, el seguro de título y otros costos de cierre pueden sumar varios puntos porcentuales del monto del préstamo — algunos prestamistas ofrecen un refinanciamiento “sin costos de cierre” que incorpora estos costos en una tasa ligeramente más alta en su lugar, una compensación distinta a pagarlos por adelantado.
• Cuánto tiempo planeas quedarte en la vivienda importa tanto como el cálculo del punto de equilibrio en sí. Un refinanciamiento con un punto de equilibrio de 10 meses es una decisión mucho más fácil para alguien que planea quedarse por años que para alguien que podría vender o mudarse dentro de esa misma ventana — el período de equilibrio solo es información valiosa una vez sopesado contra cuánto tiempo se mantendrá realmente el nuevo préstamo.
• El estatus del PMI puede cambiar como parte de un refinanciamiento, en cualquier dirección. Si el valor de la vivienda ha subido lo suficiente como para eliminar el PMI en un refinanciamiento, o al contrario, si un refinanciamiento con retiro de efectivo empuja la relación préstamo-valor de nuevo por encima del 80%, el PMI puede volver a aplicar — vale la pena verificarlo junto con la comparación de tasa y pago, ya que el PMI no formó parte de la fórmula estándar de arriba.

Errores comunes

• Fijarse solo en la reducción del pago mensual. Un pago mensual más bajo aún puede costar más en interés total si el nuevo plazo se reinicia a un período de pago más largo — revisa la comparación del interés total a lo largo del préstamo, no solo el ahorro mensual, antes de decidir.
• Ignorar los costos de cierre al evaluar si refinanciar vale la pena. Una tasa más baja no es automáticamente una ganancia si los costos de cierre tardan años en alcanzar el punto de equilibrio — especialmente si existe una posibilidad real de mudarte o vender antes de ese punto.
• Suponer que el nuevo plazo tiene que coincidir con el plazo original del préstamo antiguo. Refinanciar a un plazo más corto que el calendario original del saldo restante puede ahorrar un interés considerable incluso a una tasa similar — es una palanca genuinamente separada de la tasa de interés en sí.

Útil Saber

• ¿Tienes curiosidad por saber cómo se verían tu saldo restante y tu cronograma de pago si NO refinancias y en su lugar solo pagas extra hacia tu préstamo actual? Calculadora de Liquidación de Hipoteca modela esa alternativa.
• ¿Estás considerando pedir prestado contra el valor acumulado de tu vivienda en lugar de un refinanciamiento completo? Calculadora de Plusvalía / HELOC estima cuánto podrías pedir prestado y a qué pago.
• ¿Quieres el costo anual real del nuevo préstamo, incorporando los costos de cierre que esta calculadora trata por separado? Calculadora de la Tasa Porcentual Anual (TAE) convierte un préstamo con tasa más comisiones en una sola cifra de TAE comparable.