Points Hypothécaires

Recommandations

Si vous risquez de déménager, de vendre ou de refinancer avant le seuil de rentabilité, l'achat de points n'en vaut généralement pas la peine -- vous auriez payé le coût initial sans jamais le récupérer.
Consultez le paiement mensuel complet et le tableau d'amortissement pour l'un ou l'autre taux avec le Calculateur de Prêt Hypothécaire.

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Inclut vos données et résultats pour ce calcul, ainsi que tout calcul supplémentaire que vous avez comparé.

Avertissement

Ce calculateur fournit des estimations à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, médical, juridique ou fiscal. Certains chiffres, seuils et autres détails utilisés dans ce calculateur et ses descriptions peuvent être spécifiques aux États-Unis. Consultez toujours un professionnel qualifié pour votre situation spécifique.

Trouver le Seuil de Rentabilité des Intérêts Prépayés

Un point d’escompte est des frais payés à votre prêteur à la clôture — toujours exactement 1 % de votre montant de prêt — en échange d’un taux d’intérêt plus bas pour toute la durée du prêt. Saisissez votre montant de prêt, le taux que vous obtiendriez sans points, le taux (plus bas) que vous obtiendriez en payant des points, et combien de points vous achetez, et ce calculateur détermine le coût initial, les économies mensuelles qui en résultent, et combien de mois il faut pour que ces économies récupèrent ce que vous avez payé.

Acheter des points revient essentiellement à prépayer des intérêts. Cela ne vaut la peine que si vous conservez le prêt assez longtemps au-delà du seuil de rentabilité ci-dessous — vendre, refinancer ou rembourser le prêt plus tôt peut vous laisser avoir payé pour une réduction que vous n’avez jamais pleinement utilisée.

La Formule

Les deux paiements mensuels utilisent la formule standard d’amortissement à taux fixe :

M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}

où $\vB{r}$ est le taux d’intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12) et $\vC{n}$ est le nombre de paiements mensuels — calculé une fois au taux sans points et une fois au taux réduit.

\vD{\text{Coût des Points}} = \vA{\text{Montant du Prêt}} \times \frac{\text{Points Achetés}}{100}

\text{Mois de Seuil de Rentabilité} = \frac{\vD{\text{Coût des Points}}}{\text{Économies Mensuelles}}

Uniquement lorsque le taux réduit produit réellement un paiement mensuel plus bas.

Exemple Résolu

Un prêt de 300 000 $, 7 % sans points contre 6,5 % en achetant 2 points, sur une durée de 30 ans :

Paiement mensuel sans points : environ 1 995,91 $.
Paiement mensuel avec points : environ 1 896,20 $.
Coût des points : 2 % de 300 000 $ = 6 000 $.
Économies mensuelles : environ 99,70 $.
Seuil de rentabilité : 6 000 $ ÷ 99,70 $ ≈ 60 mois (5 ans).
Sur toute la durée de 30 ans, l’achat des points permet d’économiser environ 29 893 $ une fois le coût initial de 6 000 $ inclus — mais seulement parce que le prêt dure bien au-delà du seuil de rentabilité de 5 ans. Un prêt remboursé ou refinancé avant cela aurait coûté plus cher avec les points que sans.

Facteurs Clés à Considérer

Les points d’escompte sont déductibles d’impôt dans de nombreux cas, ce qui change le calcul effectif du seuil de rentabilité. Les points payés sur l’hypothèque d’achat d’une résidence principale sont souvent déductibles comme intérêts hypothécaires l’année du paiement, sous réserve des règles de l’IRS — cela peut raccourcir significativement la période de seuil de rentabilité réelle par rapport aux chiffres avant impôt que montre ce calculateur, bien que le traitement fiscal spécifique dépende des circonstances individuelles.
Les crédits de prêteur fonctionnent dans la direction opposée aux points — un taux plus élevé en échange d’argent en retour à la clôture. Certains emprunteurs à court de liquidités de clôture mais qui prévoient de garder un taux plus bas pour une période plus courte prennent intentionnellement un crédit de prêteur au lieu de points, ce qui est l’image miroir de la décision de point d’escompte que ce calculateur analyse.
La réduction de taux par point varie selon le prêteur, le programme de prêt, et les conditions du marché. Il n’existe pas de règle universelle « 0,25 % par point » — utilisez toujours le taux réel qu’un prêteur spécifique cote pour un nombre spécifique de points, puisque la relation réelle entre les points achetés et la réduction de taux diffère d’une offre de prêt à l’autre.
À quel point vous êtes susceptible de déménager, vendre, ou refinancer avant le seuil de rentabilité est le facteur le plus important de cette décision. Un achat de point d’escompte est un pari sur le fait de garder le prêt assez longtemps pour récupérer son coût initial — plus votre temps prévu dans le logement est court et incertain, moins acheter des points devient généralement attrayant, même si la période de seuil de rentabilité calculée semble raisonnable sur le papier.

Erreurs Courantes

Supposer que chaque point réduit le taux du même montant fixe. La réduction de taux par point varie selon le prêteur et les conditions du marché — utilisez toujours le taux réel que votre prêteur propose pour un nombre donné de points, pas une estimation générale.
Ignorer combien de temps vous conserverez réellement le prêt. La période de seuil de rentabilité est toute la décision ici — les points achetés juste avant un déménagement ou un refinancement prévu sont de l’argent dépensé pour une réduction que vous ne récupérerez jamais entièrement.
Comparer seulement le coût initial, pas l’image complète de la durée. Un paiement mensuel plus bas semble être un gain évident, mais la vraie question est de savoir si les économies totales sur toute la durée du prêt dépassent ce que vous avez payé d’avance — c’est exactement ce que montre la comparaison sur la durée de vie ci-dessus.

Bon à Savoir

Voulez-vous la répartition complète de la mensualité pour l’un ou l’autre taux, y compris les taxes et l’assurance ? Le Calculateur de Prêt Hypothécaire affiche le tableau PITI complet.
Envisagez-vous des points lors d’un refinancement plutôt que sur un nouveau prêt d’achat ? Le Calculateur de Refinancement compare les frais de clôture d’un refinancement complet à la nouvelle mensualité.
Hésitez-vous entre des points et un acompte plus important à la place ? Le Calculateur d'Acompte montre comment un acompte plus important change votre montant de prêt et le PMI.

Source : U.S. Consumer Financial Protection Bureau: Interest Rates and Discount Points.

Questions Fréquentes

Qu'est-ce qu'un point hypothécaire exactement ?

Un point d'escompte est des frais payés à votre prêteur à la clôture, en échange d'un taux d'intérêt plus bas sur votre prêt. Un point coûte toujours exactement 1 % de votre montant de prêt -- la réduction de taux qu'il apporte varie selon le prêteur et le montant payé, utilisez donc le taux réellement proposé par votre prêteur plutôt que de supposer une réduction fixe par point.

Acheter des points peut-il être une mauvaise idée ?

Oui -- si vous vendez, refinancez ou remboursez le prêt avant d'atteindre le seuil de rentabilité indiqué par ce calculateur, vous aurez payé pour une réduction que vous n'aurez jamais entièrement récupérée. Acheter des points est le plus judicieux lorsque vous êtes certain de conserver le prêt pendant des années au-delà de cette date de seuil de rentabilité.

Devrais-je utiliser mon argent supplémentaire pour des points ou un acompte plus important ?

Cela dépend de vos objectifs. Un acompte plus important (voir le Calculateur d'Acompte) réduit votre montant de prêt et peut supprimer l'assurance PMI (voir le Calculateur d'Assurance Prêt Hypothécaire (PMI)) plus tôt, tandis que les points réduisent votre taux d'intérêt pour toute la durée du prêt, quel que soit votre solde. Il n'y a pas de réponse universellement correcte -- comparez la période de seuil de rentabilité ici avec la façon dont l'assurance PMI ou un acompte plus important changeraient vos propres chiffres.