Refinancement

Comparer Votre Prêt Actuel à une Offre de Refinancement

Le refinancement remplace votre prêt actuel par un nouveau, généralement pour obtenir un taux d’intérêt plus bas, une durée différente, ou les deux. Saisissez le solde restant, le taux et les années restantes de votre prêt actuel, ainsi que le nouveau taux et la nouvelle durée qui vous sont proposés, et ce calculateur compare votre mensualité et vos intérêts sur la durée totale sous les deux prêts — plus, si vous ajoutez des frais de clôture, combien de temps il faut pour que les économies mensuelles remboursent ces frais.

Un taux plus bas ne signifie pas automatiquement que le refinancement en vaut la peine. Remettre le compteur à zéro sur une nouvelle durée de 30 ans peut réduire votre mensualité tout en augmentant le total des intérêts que vous payez sur la durée du prêt, puisque vous payez des intérêts plus longtemps. Ce calculateur montre à la fois le tableau des flux de trésorerie mensuels et le tableau des intérêts sur la durée totale côte à côte, puisqu’ils peuvent pointer dans des directions différentes.

La Formule

Les mensualités actuelle et nouvelle utilisent toutes deux la formule standard d’amortissement à taux fixe :

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

où $\vB{r}$ est le taux d’intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12) et $\vC{n}$ est le nombre de mensualités restantes.

$$\vE{\text{Économies Mensuelles}} = \text{Mensualité Actuelle} - \text{Nouvelle Mensualité}$$ $$\text{Seuil de Rentabilité en Mois} = \frac{\vD{\text{Frais de Clôture}}}{\vE{\text{Économies Mensuelles}}}$$

Seulement lorsqu’il y a des économies mensuelles réelles pour amortir les frais.

$$\text{Économies d'Intérêts sur la Durée Totale} = \text{Intérêts Totaux Restants du Prêt Actuel} - \text{Intérêts Totaux du Nouveau Prêt}$$

Ce calculateur suppose que les frais de clôture sont payés de votre poche plutôt qu’intégrés au nouveau solde du prêt — les intégrer changerait la nouvelle mensualité elle-même, donc les garder séparés maintient le calcul du seuil de rentabilité exact pour ce que vous dépensez réellement d’avance.

Exemple Concret

Un solde de 300 000 $ avec 25 ans restants à 7%, refinancé en un nouveau prêt de 30 ans à 5,5%, avec 4 000 $ de frais de clôture :

1. Mensualité actuelle (à 7%, 25 ans restants) : environ 2 120 $.
2. Nouvelle mensualité (à 5,5%, 30 ans) : environ 1 703 $.
3. Économies mensuelles : environ 417 $.
4. Seuil de rentabilité sur les 4 000 $ de frais de clôture : environ 10 mois.
5. Parce que la nouvelle durée se remet à zéro à 30 ans (5 ans de plus que les 25 restants), la comparaison des intérêts sur la durée totale dépend fortement de la baisse de taux — vérifiez vos propres chiffres ci-dessus, puisqu’une durée plus longue peut compenser tout ou partie des économies d’un taux plus bas.

Facteurs Clés à Considérer

• Un refinancement avec retrait de liquidités (cash-out) change les calculs différemment d’un refinancement standard de taux et de durée. Emprunter de l’argent supplémentaire contre le capital immobilier dans le cadre du refinancement augmente le nouveau solde du prêt au-delà du simple remplacement de l’ancien — la comparaison du seuil de rentabilité et des intérêts sur la durée totale de ce calculateur suppose un refinancement simple de taux et de durée, pas un où le nouveau montant du prêt est plus élevé que l’ancien solde.
• Les frais de clôture d’un refinancement incluent souvent bon nombre des mêmes catégories de frais que l’achat original. Les frais de dossier, l’évaluation, l’assurance titre, et d’autres frais de clôture peuvent s’additionner jusqu’à plusieurs pourcents du montant du prêt — certains prêteurs offrent un refinancement « sans frais de clôture » qui intègre ces coûts dans un taux légèrement plus élevé à la place, un compromis différent de les payer d’avance.
• Combien de temps vous prévoyez de rester dans le logement compte autant que le calcul du seuil de rentabilité lui-même. Un refinancement avec un seuil de rentabilité de 10 mois est une décision beaucoup plus facile pour quelqu’un qui prévoit de rester des années que pour quelqu’un qui pourrait vendre ou déménager dans cette même fenêtre — la période de seuil de rentabilité n’est une information utile qu’une fois pesée contre la durée pendant laquelle le nouveau prêt sera effectivement détenu.
• Le statut de l’assurance hypothécaire (PMI) peut changer dans le cadre d’un refinancement, dans les deux sens. Si la valeur du logement a suffisamment augmenté pour éliminer la PMI lors d’un refinancement, ou inversement si un refinancement avec retrait de liquidités repousse le ratio prêt-valeur au-dessus de 80 %, la PMI peut nouvellement s’appliquer — cela vaut la peine de vérifier en même temps que la comparaison de taux et de mensualité, puisque la PMI ne faisait pas partie de la formule standard ci-dessus.

Erreurs Courantes

• Ne regarder que la baisse de la mensualité. Une mensualité plus basse peut quand même coûter plus cher en intérêts totaux si la nouvelle durée se remet à zéro sur une période de remboursement plus longue — vérifiez la comparaison des intérêts sur la durée totale, pas seulement les économies mensuelles, avant de décider.
• Ignorer les frais de clôture en jugeant si le refinancement en vaut la peine. Un taux plus bas n’est pas automatiquement un gain si les frais de clôture mettent des années à s’amortir — surtout s’il y a une réelle chance de déménager ou de vendre avant ce point.
• Supposer que la nouvelle durée doit correspondre à la durée d’origine de l’ancien prêt. Refinancer sur une durée plus courte que le calendrier d’origine du solde restant peut économiser des intérêts substantiels même à un taux similaire — c’est un levier vraiment séparé du taux d’intérêt lui-même.

Bon à Savoir

• Curieux de voir à quoi ressembleraient votre solde restant et votre calendrier de remboursement si vous NE refinancez PAS et payez simplement plus sur votre prêt actuel ? Calculateur de Remboursement Hypothécaire modélise cette alternative.
• Envisagez-vous d’emprunter contre le capital immobilier de votre logement plutôt qu’un refinancement complet ? Calculateur de Valeur Nette Immobilière / Marge de Crédit estime combien vous pourriez emprunter et à quelle mensualité.
• Vous voulez le coût annuel réel du nouveau prêt, intégrant les frais de clôture que ce calculateur traite séparément ? Calculateur de Taux Annuel Effectif Global (TAEG) convertit un prêt avec taux plus frais en un seul TAEG comparable.