Rendement de Dette

Comparer les Calculs

Téléchargements

Inclut vos données et résultats pour ce calcul, ainsi que tout calcul supplémentaire que vous avez comparé.

Avertissement

Ce calculateur fournit des estimations à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, médical, juridique ou fiscal. Certains chiffres, seuils et autres détails utilisés dans ce calculateur et ses descriptions peuvent être spécifiques aux États-Unis. Consultez toujours un professionnel qualifié pour votre situation spécifique.

Comment Le Rendement De Dette Est Calculé

Le rendement de dette est le revenu net d’exploitation d’un prêt commercial divisé par le montant du prêt, exprimé en pourcentage. Entrez le revenu net d’exploitation annuel de la propriété et le montant du prêt, et cette calculatrice calcule le rendement de dette. Ajoutez un rendement de dette cible dans la section optionnelle — l’exigence minimale de votre prêteur, si vous la connaissez — pour voir le prêt maximum que ce revenu net d’exploitation soutiendrait à ce seuil.

Le rendement de dette omet délibérément entièrement le taux d’intérêt et le calendrier d’amortissement, contrairement au ratio de couverture du service de la dette (DSCR). C’est exactement pourquoi de nombreux prêteurs commerciaux l’ont adopté aux côtés du DSCR après la crise financière de 2008 : le DSCR peut sembler artificiellement sain sur un prêt avec une période d’amortissement très longue ou une structure à intérêt seulement, mais le rendement de dette ne peut pas être manipulé de la même manière — il ne se soucie que du revenu par rapport au principal du prêt lui-même.

Facteurs Clés à Considérer

Le chiffre de revenu net d’exploitation utilisé compte autant que le calcul lui-même. Le rendement de dette n’est fiable que dans la mesure où l’est le revenu net d’exploitation qui le sous-tend — une projection de revenu ou de dépenses trop optimiste à la souscription peut faire paraître qu’une transaction franchit le rendement de dette minimum d’un prêteur alors que le revenu net d’exploitation réel et stabilisé de la propriété ne le fait pas.
Le rendement de dette ignore entièrement la valeur de la propriété, contrairement au ratio prêt-valeur. Une propriété achetée à un faible taux de capitalisation (un prix élevé par rapport à son revenu net d’exploitation) peut afficher un ratio prêt-valeur confortable tout en échouant à un test de rendement de dette, puisque le rendement de dette ne compare le revenu net d’exploitation qu’au montant du prêt, jamais au prix d’achat ou à la valeur estimée.
Cette mesure est standard pour les propriétés commerciales stabilisées et génératrices de revenus, pas les hypothèques résidentielles unifamiliales typiques — si vous évaluez l’achat d’une résidence principale plutôt qu’une propriété commerciale ou d’investissement, le rendement de dette n’est généralement pas la mesure de souscription pertinente qu’utiliserait un prêteur résidentiel.
Un prêt qui franchit le rendement de dette minimum aujourd’hui peut devenir un défi de refinancement plus tard si les taux de capitalisation du marché augmentent (faisant baisser les valeurs de propriété par rapport au revenu net d’exploitation) d’ici le moment du refinancement, même sans changement au propre revenu net d’exploitation de la propriété — à garder à l’esprit pour un prêt structuré avec un refinancement à court terme dans le plan.

La Formule

\text{Rendement de Dette} = \frac{\text{Revenu Net d'Exploitation}}{\text{Montant du Prêt}} \times 100\%

Réorganisée pour résoudre le prêt maximum qu’un revenu net d’exploitation donné soutient à un rendement de dette cible :

\text{Prêt Maximum} = \frac{\text{Revenu Net d'Exploitation}}{\text{Rendement de Dette Cible}}

Exemple Résolu

Une propriété avec 120 000 $ de revenu net d’exploitation annuel et un prêt de 1 000 000 $ :

Rendement de dette : $120\,000 \div 1\,000\,000 \times 100\% = 12\%$ — au-dessus du minimum couramment cité de 10% que recherchent de nombreux prêteurs commerciaux.
À un rendement de dette cible de 10%, le même revenu net d’exploitation soutiendrait un prêt maximum de $120\,000 \div 0,10 = 1\,200\,000\text{\$}$ .

Erreurs Courantes

Utiliser un revenu net d’exploitation projeté (pro forma) plutôt que le revenu net d’exploitation réel et historique. Les prêteurs souscrivent généralement sur la base du revenu net d’exploitation réel des 12 derniers mois de la propriété, pas d’une projection optimiste — effectuer le calcul avec un revenu net d’exploitation futur gonflé peut faire paraître qu’une transaction atteint le minimum alors que le chiffre actuel et réel ne l’atteint pas.
Confondre le rendement de dette avec le DSCR. Le rendement de dette ne touche jamais au taux d’intérêt ni à la durée du prêt ; le DSCR, si. Un prêt peut réussir un test et échouer à l’autre avec exactement les mêmes chiffres, donc vérifiez les deux si votre prêteur les exige tous les deux.
Supposer qu’un bon ratio prêt-valeur signifie aussi un bon rendement de dette. Comme le rendement de dette ignore entièrement le prix d’achat et la valeur estimée, une propriété achetée à un faible taux de capitalisation peut réussir confortablement un test de ratio prêt-valeur tout en échouant au rendement de dette minimum d’un prêteur — vérifiez toujours le rendement de dette séparément, pas comme substitut du ratio prêt-valeur.

Bon à Savoir

Le rendement de dette répond à une seule question précise qui intéresse vraiment un prêteur : si ce prêt faisait défaut aujourd’hui et que le prêteur devait récupérer son capital uniquement à partir du revenu de la propriété, combien de temps cela prendrait-il réalistement ? Un rendement de dette de 10 % implique environ 10 ans de revenu net d’exploitation pour récupérer le montant du prêt — plus le rendement de dette est élevé, plus ce recouvrement théorique est rapide, ce qui explique exactement pourquoi les prêteurs le traitent comme un plancher plutôt qu’une cible à atteindre le plus précisément possible.

Source : Wall Street Prep: Debt Yield.

Questions Fréquentes

Qu’est-ce que le rendement de dette, et en quoi diffère-t-il du ratio de couverture de la dette ?

Le rendement de dette est le revenu net d’exploitation ÷ le montant du prêt. Contrairement à la Calculatrice de DSCR, il ignore entièrement le taux d’intérêt et la période d’amortissement, il ne peut donc pas être gonflé en étirant la durée d’un prêt ou en utilisant une structure à intérêt seulement -- c’est exactement pourquoi de nombreux prêteurs commerciaux ont commencé à exiger un rendement de dette minimum aux côtés du ratio de couverture de la dette après la crise financière de 2008.

Quel rendement de dette les prêteurs exigent-ils généralement ?

Cela varie selon le prêteur, le type de propriété et les conditions du marché, mais un minimum couramment cité pour les prêts commerciaux est d’environ 10%. Les types de propriétés plus risqués ou les marchés plus souples peuvent nécessiter un minimum plus élevé, et certains prêteurs utilisent le rendement de dette comme plancher aux côtés de leur propre exigence de ratio de couverture, plutôt qu’isolément.

Puis-je utiliser le rendement de dette pour trouver le prêt maximum qu’une propriété soutient ?

Oui -- puisque le rendement de dette est le revenu net d’exploitation ÷ le montant du prêt, la réorganisation donne montant du prêt = revenu net d’exploitation ÷ rendement de dette. Entrez le rendement de dette minimum de votre prêteur dans la section optionnelle de cette calculatrice pour voir le plus grand prêt que le revenu net d’exploitation de votre propriété soutiendrait à ce seuil.

Le rendement de dette s'applique-t-il à une hypothèque résidentielle ordinaire ?

Non — le rendement de dette est une mesure de prêt immobilier commercial utilisée pour les propriétés stabilisées et génératrices de revenus. Une hypothèque résidentielle unifamiliale typique est souscrite en utilisant des mesures entièrement différentes, comme le ratio dette/revenu.

Une propriété peut-elle avoir un bon ratio prêt-valeur mais un mauvais rendement de dette ?

Oui — le rendement de dette ignore entièrement la valeur de la propriété, contrairement au ratio prêt-valeur. Une propriété achetée à un faible taux de capitalisation (un prix élevé par rapport à son revenu net d'exploitation) peut afficher un ratio prêt-valeur confortable tout en échouant à l'exigence de rendement de dette minimum d'un prêteur, puisque le rendement de dette ne compare le revenu net d'exploitation qu'au montant du prêt, pas au prix ou à la valeur estimée.

Quel chiffre de revenu net d'exploitation devrais-je utiliser pour calculer le rendement de dette ?

Utilisez le revenu net d'exploitation réel et historique des 12 derniers mois de la propriété plutôt qu'un chiffre projeté ou pro forma -- les prêteurs souscrivent généralement sur la base du revenu réel et existant, et une projection optimiste à l'avenir peut faire paraître qu'une transaction atteint le rendement de dette minimum alors que le chiffre actuel ne l'atteint pas.