デットイールドの計算方法
デットイールドは、商業用融資の純営業収益を融資額で割ったもので、パーセンテージで表されます。 物件の年間純営業収益と融資額を入力すると、この計算機はデットイールドを計算します。オプションセクションで目標デットイールド（貸し手の最低要件がわかる場合）を追加すると、この純営業収益がそのしきい値でサポートする最大融資額がわかります。
デットイールドは、債務返済カバー率（DSCR）とは異なり、意図的に金利と償却スケジュールを完全に無視します。これが2008年の金融危機後、多くの商業用貸し手がDSCRと並んでこれを採用した理由です。DSCRは非常に長い償却期間や利息のみの構造を持つ融資では人為的に健全に見えることがありますが、デットイールドは同じ方法で操作することができません — それは融資元本自体に対する収益のみを気にします。
考慮すべき重要なポイント
- 使用される純営業収益の数値は、計算そのものと同じくらい重要です。 デットイールドは、その背後にある純営業収益と同じくらいしか信頼できません — 引受時の過度に楽観的な収入・費用予測は、物件の実際の安定稼働後の純営業収益ではクリアできないはずの貸し手の最低デットイールドを、取引がクリアしているように見せかけることがあります。
- デットイールドはLTVとは異なり、物件の価値を完全に無視します。 低いキャップレート(純営業収益に対して高い価格)で購入された物件は、快適なローン・トゥ・バリュー比率を示しながらも、デットイールドのテストには不合格になることがあります。デットイールドは純営業収益を融資額とだけ比較し、購入価格や査定額とは比較しないためです。
- この指標は安定稼働している収益物件向けの標準的な指標であり、典型的な一戸建て住宅の住宅ローンには使われません — 商業用または投資用不動産ではなく主たる住居の購入を評価している場合、デットイールドは一般的に住宅ローン貸し手が使う関連指標ではありません。
- 今日最低デットイールドをクリアしているローンでも、後にリファイナンスが困難になることがあります。 市場のキャップレートが上昇し(純営業収益に対して物件価値が下がり)、リファイナンスが必要になる頃には、物件自体の純営業収益に変化がなくても問題が生じることがあります — 近い将来のリファイナンスを計画に含むローン構成では留意する価値があります。
計算式
目標デットイールドで特定の純営業収益がサポートする最大融資額を求めるために並べ替えたもの：
計算例
年間純営業収益が120,000ドル、融資額が1,000,000ドルの物件：
- デットイールド： — 多くの商業用貸し手が求める一般的に引用される10%の最低基準を上回っています。
- **10%**の目標デットイールドでは、同じ純営業収益がサポートする最大融資額は です。
よくある間違い
- 実際の過去の純営業収益ではなく、予測（プロフォーマ）純営業収益を使用する。 貸し手は通常、 楽観的な将来予測ではなく、物件の実際の過去12か月間の純営業収益に基づいて引受を行います — 誇張された将来の純営業収益で計算を行うと、現在の実際の数値ではクリアできない最低基準を、取引が クリアしているように見せかけることがあります。
- デットイールドとDSCRを混同する。 デットイールドは金利やローン期間に一切関わりませんが、 DSCRは関わります。まったく同じ数値でも、一方のテストには合格し、もう一方には不合格になることが あるため、貸し手が両方を要求する場合は両方を確認してください。
- 良いLTVは良いデットイールドも意味すると仮定する。 デットイールドは購入価格と査定額を完全に 無視するため、低いキャップレートで購入された物件は、LTVテストには余裕で合格しながらも、貸し手の 最低デットイールドには不合格になることがあります — デットイールドは常にLTVの代わりとしてでは なく、別途確認してください。
知っておくと役立つこと
デットイールドは、貸し手が実際に気にする1つの狭い質問に答えます：もし今日このローンがデフォルト し、貸し手が元本を物件の収益だけから回収しなければならないとしたら、現実的にどれくらいの時間が かかるでしょうか？ 10%のデットイールドは、融資額を回収するのに約10年分の純営業収益が必要である ことを意味します — デットイールドが高いほど、この理論上の回収は速くなります。これこそまさに、 貸し手がデットイールドをできるだけ近づけるべき目標としてではなく、下限として扱う理由です。