賃貸物件

キャッシュフロー、キャップレート、自己資金利回りを見積もる方法

賃貸物件のキャッシュフローとは、住宅ローンを含むすべての費用を支払った後に残る家賃です。 購入価格、融資条件、想定家賃、運営費を入力すると、この計算機は毎月のキャッシュフローと、投資家が物件を比較するために使う2つの標準的な指標であるキャップレートと自己資金利回りを示します。

計算式

1. 毎月のキャッシュフロー = $\vA{\text{毎月の家賃}} - \text{毎月の総費用}$(住宅ローンの支払い+固定資産税+保険+HOA+メンテナンス+空室引当金+管理費)。
2. 純営業収益(NOI) = $\vA{\text{年間家賃}} - \text{年間運営費}$、意図的に住宅ローンの支払いを除外しています — NOIはどう融資されているかに関わらず物件自体を表します。
3. キャップレート = $\text{NOI} \div \vB{\text{購入価格}}$ — 融資に関わらず物件を比較する簡便な方法ですが、何が「良い」キャップレートとみなされるかは市場によって大きく異なります。
4. 自己資金利回り = $\text{年間キャッシュフロー} \div \vC{\text{投資した総現金}}$(頭金+クロージングコスト) — 物件の総価値に対してではなく、投資家自身のお金に対するリターンです。

計算例

$\vB{250,000\text{ドル}}$の物件、頭金20%、6.5%の30年住宅ローン、家賃$\vA{\text{月}2,200\text{ドル}}$、固定資産税年3,000ドル、保険年1,200ドル、メンテナンス8%、空室率5%、管理費8%、クロージングコスト5,000ドルの場合:

1. 毎月の住宅ローン支払い(200,000ドルのローンに対して): 1,264.14ドル。
2. 毎月の総費用(住宅ローン+税金+保険+メンテナンス+空室+管理): 2,076.14ドル。
3. 毎月のキャッシュフロー: $\vA{2,200} - 2,076.14 = 123.86$ — この物件は、これらの前提でプラスのキャッシュフローが見込まれます。
4. 年間NOI: 16,656ドル、キャップレートは$16,656 \div \vB{250,000} = 6.66\%$。
5. 自己資金利回り: 実際に投資した$\vC{55,000\text{ドル}}$に対して2.70%。

考慮すべき重要なポイント

• NOIとキャッシュフローは異なるものを測定しており、全体像にはどちらも重要です。 NOIは融資とは無関係な物件自体の収益力を表し、これがキャップレートを異なる物件を対等な条件で比較するのに有用にしています — キャッシュフロー(住宅ローンの支払いを含む)は、実際に投資家の手元に毎月残るものであり、特定の購入がどう融資されているかに大きく左右されます。
• 空室率とメンテナンスの引当金は、現実の不均一さを均す見積もりであり、保証ではありません。 ある物件は何ヶ月も空室なく、その後しばらく空室が続くかもしれません。あるいは1年間修理が不要でその後大きな修理が必要になるかもしれません — ここで使われている割合ベースの引当金は長期的な平均を表しており、特定の1年間に何が起こるかを示すものではありません。
• キャップレートの期待値は市場と物件の種類によって大きく異なります。 ある都市圏や物件クラスで魅力的とされるキャップレートが、別の場所では魅力的でないように見えることがあります — 単一の普遍的な「良い」キャップレートのしきい値は存在しないため、特定の物件のキャップレートを一般的な基準と比較するよりも、同じ地域の同等の物件と比較する方が重要です。
• この計算機は営業キャッシュフローを見積もるものであり、総投資リターンではありません。 物件自体の時間経過による値上がりや減価償却の税制上の恩恵は考慮されておらず、どちらも月々のキャッシュフローだけを超えて賃貸物件の総実質リターンに意味のある形で加算されることがあります — より完全な投資の全体像の一部として検討する価値があります。

よくある間違い

• 空室・メンテナンス引当金を継続的な引当金ではなく一度限りの費用として過小評価すること。 物件 を書類上より収益性が高く見せるためにこれらの割合ベースの項目を省略すると、実際の複数年の保有 期間では成り立たないキャッシュフローの数字になります。
• キャップレートを、意味が同じであるかのように大きく異なる市場や物件タイプ間で比較すること。 5%のキャップレートはある市場では強く、別の市場では弱いことがあります — 単一の「経験則」の数字 ではなく、常に真に類似した地元の物件と比較してください。
• 自己資金利回りが、物件の全体価値ではなく実際に投資した現金に対するリターンのみを測定してい ることを忘れること。 キャップレートが控えめな物件でも、小さな頭金で融資されていれば強い自己 資金利回りを示すことがあります。レバレッジがこの2つの指標を異なる形で変化させるためです。

知っておくと便利なこと

• 完全な返済スケジュールを含め、住宅ローンの支払い自体をより詳しく確認したいですか？ 住宅ローン計算機 は元金、利息、税金、保険を内訳表示します。
• キャッシュフローだけで投資した現金を回収するのにどれくらいかかるか気になりますか？ 投資回収期間計算機 は累積キャッシュフローが初期投資額をカバーする時点を求めます。
• 代わりに既存物件の資産価値を担保にこの購入を融資することを検討していますか？ 住宅担保ローン(HELOC)計算機 はどのくらい借りられるか、どのような返済額になるかを見積もります。