ローン残高と物件価値をリスク比率に変換する
担保価値比率（LTV）とは、ローン残高を物件価値のパーセンテージで表したものです。これは、住宅ローン保険の要件、借り換えの適格性、そして物件に対してさらにいくら借りられるかを決定する際に貸し手が最も重視する比率です。 物件価値と現在のローン残高を入力すると、あなたのLTV、資産価値の状況、そしてそのLTVが貸し手が実際に使用する一般的な基準とどう比較されるかがわかります。
これは 住宅担保ローン(HELOC)計算機 計算機とは異なります。同計算機は「まだいくら借りられるか」に答えるために最大LTVを与えられた入力として使用しますが、この計算機は代わりに現在のLTVを直接計算します。これは貸し手が実際に確認する数値です。
計算式
計算例
400,000ドルの物件で、ローン残高が320,000ドルの場合：
- 担保価値比率：。
- 資産価値：400,000ドル − 320,000ドル = 80,000ドル、つまり物件価値の20%。
- ちょうど80%のLTVでは、通常型ローンでは一般的にまだPMIが必要ですが、連邦法によりこの基準を下回った時点で解除をリクエストできます。
考慮すべき主な要因
- LTVは、ローンの返済と物件価値の変動という2つの方向から同時に変化します。 定期的な元金の支払いは自然に時間とともにLTVを下げますが、地域市場の上昇や下落も同じくらい(あるいはそれ以上に)どちらの方向にもLTVを動かします — 値上がりする物件は、償却スケジュールだけが示唆するよりも早くPMIの基準を下回ることがあり、逆に下落する市場ではローン残高が減っていてもLTVが上昇することがあります。
- より低いLTVは、PMIの解除だけでなく、意味のあるより良いローン条件を一般的に引き出します。 貸し手は通常、新規ローンや借り換えにおいて、より低いLTV区分(80%対90%対95%など)でより良い金利を提示します。エクイティの余裕が大きいほど、借り手が返済不能になった場合の貸し手のリスクが低くなるためです — LTVは、PMIを追跡する時だけでなく、新しいローンを探す前にも確認する価値があります。
- 連邦法は、貸し手自身の自動解除ルールとは別に、借り手にPMI解除をリクエストする権利を与えています。 住宅所有者保護法は、貸し手自身の自動解除が78%までトリガーされない場合でも、(元の価値に基づき、条件付きで)LTVが80%に達した時点で借り手が解除をリクエストできるとしています — この違いを知っていれば、自分のLTVを追跡している人は不要なPMI支払いを何ヶ月も節約できる可能性があります。
- 本当に評価額を上げる住宅改修は、追加のローン返済なしにLTVを下げることができます。 LTVは現在の物件価値に依存するため、住宅の評価額を意味のある形で引き上げるリノベーションは直接LTVを改善します — ただし、貸し手が実際に頼りにするのは専門家による鑑定であり、住宅所有者自身の見積もりではありません。
よくある間違い
- LTVを現在価値ではなく元の購入価格と比較すること。 LTVは常に物件の現在の評価額または市場価値を使用すべきであり、元々支払われた金額ではありません — 値上がりや市場の下落の後、この2つは大きく乖離する可能性があります。
- 複数のローンがある場合にすべてを合計し忘れること。 第一抵当権に加えてHELOCや第二抵当権がある場合、貸し手が確認する合算担保価値比率（CLTV）はまず各残高を合計します — 1つのローン残高のみを入力すると、実際の比率を過小評価することになります。
- 80%が一般的な指針ではなく厳格な上限であると仮定すること。 正確なPMIおよび借り換えのルールは貸し手やローンプログラムによって異なります — 80%/78%/97%は広く引用される業界の慣習であり、すべての貸し手が正確に従う普遍的なルールではありません。
知っておくと便利なこと
- 現在の比率ではなく、あとどれだけ借りられるかを知りたいですか？住宅担保ローン(HELOC)計算機は最大LTVから始めてその質問に答えます。
- 現在のLTVでPMIの支払いが実際いくらかかるか見積もりたいですか？PMI計算機がその金額を直接計算します。
- LTVが改善した今、借り換えを検討していますか？借り換え計算機が現在のローンと新しいオファーの条件・諸費用を比較します。