ローン・トゥ・バリューを月々のPMI費用と解除スケジュールに変換する
PMI（民間住宅ローン保険）はローン残高に適用され月々請求される年率であり、残高が住宅の元の価値の78%まで下がると自動的に停止します。 ローン額、住宅価値、PMI率を入力して月々の費用を見積もり、金利とローン期間を追加して、78%の解除しきい値に達するまでに実際に何年支払うことになるかを予測します。
これは、月々のPMI金額を見積もるのではなく単純な入力として受け取る住宅ローン計算機計算機とは異なります — この計算機の結果はそのフィールドに直接入力することを目的としています。
計算式
解除までの残り月数は、残高が住宅の元の価値の78%まで下がるまでローンを月ごとに前進させて償却することから得られます — このステップには、ローン自体の金利と期間に依存するため、閉形式の近道はありません。
計算例
250,000ドルの住宅に対する240,000ドルのローン（96%のローン・トゥ・バリュー）、年間PMI率0.75%、金利6.5%、期間30年の場合:
- 月々のPMI: 。
- 年間PMI: 。
- 残高は約140ヶ月（11.7年）後に住宅価値の78%（195,000ドル）に達し、その期間の合計で約21,000ドルのPMIが支払われます。
出典: 米国消費者金融保護局: 民間住宅ローン保険とは？
考慮すべき重要なポイント
- PMIは借り手が支払うにもかかわらず、借り手ではなく貸し手を保護します。 借り手が返済不能になった場合、PMIはローンに対する貸し手の損失を補償します — 借り手自身には何の利益や支払いももたらさないため、法律上可能になり次第それを解除することが一般的に価値があります。
- 借り手は、この計算機が見積もる自動78%のしきい値よりも早くPMI解除を申請できることがよくあります。 連邦法は一般的に、支払いが滞っていない限り、ローン残高が住宅の元の価値の80%に達した時点(自動的な78%のしきい値より数パーセントポイント早い時点)で解除を申請することを認めています — 自動的に解除されるのを待つのではなく積極的に申請することで、この計算機の予測より少し時間を短縮できます。
- 住宅価値の上昇は、予定通りのローン返済だけよりも早く解除しきい値に到達させることがあります。 購入後に住宅の市場価値が意味のある形で上昇した場合、その高い価値を示す新しい鑑定評価によって、この計算機が予測する元の価値に基づくスケジュールよりも早くPMI解除の資格を得られることがあります — ただし貸し手は通常、最低限の経過期間と、それを確認するための専門的な鑑定評価を要求します。
- より大きな頭金はPMIを完全に回避しますが、その同じ現金の他の使い道と比較検討する価値があります。 PMIは頭金が20%を下回ったために存在するため、事前にそのしきい値に達すること(より大きな頭金、またはピギーバックの第2ローンによって)でそのコストを完全になくせます — ただしそれは、成約時にその現金をより多く拘束することを意味し、投資や流動性の確保に使えなくなります。
よくある間違い
- 残高が78%を下回った瞬間にPMIが自動的に解除されると思い込むこと。 78%のしきい値は、ローン の当初の償却スケジュールに基づいており、途中で行った追加の支払いには基づいていません — 予定より早く返済した借り手は通常、自動的に発動するのを待つのではなく、積極的に解除を申請する 必要があります。
- 住宅価値の下落が解除日を早めるのではなく、遅らせる可能性があることを忘れること。 この計算 機は住宅の元の価値に基づいてスケジュールを予測します — 購入後に実際に住宅の価値が下がった場合、 元の価値に基づく78%の水準に達した後でも、貸し手はPMIを解除する前に新しい鑑定評価を求めること があります。
- PMIをFHAローンの住宅ローン保険料(MIP)と混同すること。 PMIは通常のローンに適用され、十分な 純資産が蓄積されれば解除できます。FHAローンは別の保険(MIP)を使用しており、独自の、しばしば より厳しい解除ルールがあります — 保険費用がいつ終わるかを見積もる際、この2つは互換性があり ません。
知っておくと役立つこと
- そもそもPMIを避けるために頭金をいくら用意するか決めていますか? 頭金計算機 は目標のローン・トゥ・バリュー比率に達するために必要な頭金を求めます。
- PMI費用がわかったら、月々の支払いの全体像が必要ですか? 住宅ローン計算機 は元金、 利息、税金、保険、PMIを1つの支払いにまとめます。
- 残高と住宅価値から直接、現在のローン・トゥ・バリュー比率を確認したいですか? 担保価値比率（LTV）計算機 は住宅ローンや借り換えのローン・トゥ・バリュー比率を計算します。