Odwrócona Hipoteka

Zalecenia

HUD wymaga niezależnego doradztwa HECM przed złożeniem wniosku, a Twój rzeczywisty limit kapitału zależy od dokładnego wieku i aktualnych stóp procentowych z rzeczywistej oferty kredytodawcy -- traktuj to jako przybliżone oszacowanie wstępne, a nie ofertę kredytową.

Porównaj obliczenia

Pobierz

Zawiera Twoje dane wejściowe i wyniki tego obliczenia, a także wszelkie dodatkowe obliczenia, które porównałeś.

Warto wiedzieć

Współczynnik limitu kapitału to zgrubne oszacowanie oparte na wieku, a nie rzeczywista tabela publikowana przez HUD, której użyłby kredytodawca -- rzeczywista dostępna kwota zależy od Twojego dokładnego wieku i aktualnych stóp procentowych z rzeczywistej oferty HECM od kredytodawcy.

Zastrzeżenie

Ten kalkulator dostarcza szacunkowych wartości wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi porady finansowej, medycznej, prawnej ani podatkowej. Niektóre liczby, progi i inne szczegóły użyte w tym kalkulatorze oraz jego opisach mogą być specyficzne dla Stanów Zjednoczonych. Zawsze skonsultuj swoją konkretną sytuację z wykwalifikowanym specjalistą.

Szacowanie Gotówki Dostępnej z Odwróconej Hipoteki

Odwrócona hipoteka pozwala właścicielom domów w wieku 62 lat i starszym zamienić część kapitału swojej nieruchomości na gotówkę, bez konieczności spłacania miesięcznych rat — zamiast tego saldo kredytu rośnie z czasem i jest spłacane dopiero wtedy, gdy kredytobiorca sprzeda dom, trwale się wyprowadzi lub umrze. Podaj wartość swojej nieruchomości, wiek, ewentualne istniejące saldo kredytu hipotecznego oraz szacowany współczynnik limitu kapitału, aby zobaczyć, ile gotówki mógłbyś w przybliżeniu uzyskać.

Różni się to zasadniczo od kalkulatora Kalkulator kapitału własnego domu / HELOC, który obejmuje tradycyjną pożyczkę pod zastaw domu lub HELOC — oba wymagają miesięcznych spłat i kwalifikacji na podstawie dochodów i zdolności kredytowej. Odwrócona hipoteka (konkretnie ubezpieczona przez FHA Home Equity Conversion Mortgage, czyli HECM, zdecydowanie najpopularniejszy typ) nie wymaga żadnego z nich, ale jest dostępna dopiero od 62 roku życia.

Przykładowe obliczenie

Nieruchomość o wartości 400 000 $, wiek 70, brak istniejącego kredytu hipotecznego, szacowany współczynnik limitu kapitału 50% i 3% szacowanych kosztów zamknięcia:

Szacowany limit kapitału: 400 000 $ × 50% = 200 000 $.
Szacowane koszty zamknięcia: 400 000 $ × 3% = 12 000 $.
Dostępne wpływy netto: 200 000 $ − 0 $ − 12 000 $ = 188 000 $.

Gdyby ten właściciel domu wciąż był winien 150 000 $ na istniejącym kredycie hipotecznym, saldo to zostałoby najpierw spłacone z wpływów, pozostawiając zamiast tego 38 000 $ wpływów netto.

Kluczowe czynniki do rozważenia

Saldo kredytu rośnie z czasem, to nie tylko oprocentowanie stosowane do stałej kwoty. Ponieważ nie ma wymaganych miesięcznych spłat, odsetki i składki ubezpieczenia hipotecznego narastają i są dodawane do salda kredytu w każdym okresie — kwota zadłużenia rośnie w sposób ciągły przez cały okres kredytowania, co zmniejsza kapitał własny domu pozostały dla kredytobiorcy lub jego spadkobierców w porównaniu do tradycyjnego kredytu hipotecznego, który maleje z czasem.
Odwrócona hipoteka jest regulowana federalnie jako kredyt „bez regresu”, co oznacza, że kredytobiorca (lub jego spadek) nigdy nie jest winien więcej, niż jest wart dom. Jeśli saldo kredytu ostatecznie przekroczy wartość sprzedaży domu, ubezpieczenie hipoteczne FHA pokrywa różnicę — pozostałe aktywa kredytobiorcy i spadkobiercy są chronieni przed obowiązkiem zapłaty więcej, niż uzyskano ze sprzedaży samego domu.
Wymagane przez HUD niezależne doradztwo to obowiązkowy krok przed uzyskaniem HECM właśnie dlatego, że te produkty są naprawdę złożone. Kredytobiorca musi odbyć doradztwo z zatwierdzonym przez HUD doradcą przed złożeniem wniosku, co ma zapewnić jasne zrozumienie kompromisów (wzrost kredytu, zmniejszone dziedziczenie, bieżące zobowiązania podatkowe/ubezpieczeniowe) przed podjęciem decyzji.
Kredytobiorca pozostaje odpowiedzialny za podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu i konserwację przez cały okres kredytowania. Zaległości w tych bieżących zobowiązaniach to jeden z częstszych sposobów, w jaki odwrócona hipoteka może wpaść w niewypłacalność, mimo że nie ma wymaganej samej miesięcznej spłaty kredytu — to realna, bieżąca odpowiedzialność, która nie znika tylko dlatego, że znika spłata kredytu.

Częste błędy

Założenie, że współczynnik limitu kapitału jest dla wszystkich stałym procentem. Rzeczywista tabela HUD zwiększa dostępną część wartości nieruchomości w miarę starzenia się kredytobiorcy — wartość domyślna tego kalkulatora to przybliżone oszacowanie oparte na wieku, a nie rzeczywiście opublikowana tabela. Traktuj to jako punkt wyjścia do potwierdzenia u rzeczywistego kredytodawcy.
Zapomnienie, że istniejący kredyt hipoteczny musi zostać spłacony w pierwszej kolejności. Każde aktualne saldo kredytu hipotecznego jest odejmowane bezpośrednio od limitu kapitału, zanim jakakolwiek gotówka dotrze do kredytobiorcy — nie jest po prostu łączone z nowym kredytem.
Myślenie, że odwrócona hipoteka oznacza rezygnację z własności domu. Kredytobiorca przez cały czas zachowuje tytuł własności i pozostaje odpowiedzialny za podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i konserwację — kredyt jest po prostu zabezpieczony domem, tak samo jak w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego.

Warto Wiedzieć

Ciekawi Cię, jak wypadłaby zamiast tego tradycyjna pożyczka pod zastaw domu lub HELOC? Kalkulator kapitału własnego domu / HELOC obejmuje opcję miesięcznych spłat wspomnianą we wstępie tego kalkulatora.
Chcesz zobaczyć, jak szybsza spłata istniejącego kredytu hipotecznego zmienia Twój dostępny kapitał własny? Kalkulator wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego modeluje harmonogram dwutygodniowy lub jednorazową dodatkową wpłatę.
Rozważasz odwróconą hipotekę w porównaniu z innymi źródłami dochodu emerytalnego? Kalkulator wieku ubiegania się o świadczenie Social Security pokazuje, jak wiek złożenia wniosku zmienia Twoje miesięczne świadczenie.

Źródło: U.S. Department of Housing and Urban Development: Home Equity Conversion Mortgage (HECM).

Najczęściej zadawane pytania

Czym różni się to od pożyczki pod zastaw domu lub HELOC?

Pożyczka pod zastaw domu lub HELOC wymaga miesięcznych spłat i kwalifikacji na podstawie dochodów i zdolności kredytowej. Odwrócona hipoteka nie wymaga żadnych miesięcznych spłat -- zamiast tego saldo rośnie z czasem, zamiast się zmniejszać -- i jest dostępna tylko dla właścicieli domów w wieku 62 lat lub starszych, spłacana, gdy sprzedają, trwale się wyprowadzają lub umierają.

Czy nadal jestem właścicielem domu przy odwróconej hipotece?

Tak. Zachowujesz tytuł własności swojego domu i pozostajesz odpowiedzialny za podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu i konserwację. Odwrócona hipoteka to po prostu pożyczka zabezpieczona twoim domem, podobnie jak tradycyjny kredyt hipoteczny pod tym względem -- nie przenosi własności na kredytodawcę.

Co dzieje się z pożyczką, gdy umrę lub się wyprowadzę?

Saldo pożyczki (kapitał plus naliczone odsetki i opłaty) staje się wymagalne. Twoi spadkobiercy lub masa spadkowa zazwyczaj sprzedają dom, aby go spłacić, refinansują saldo, aby zachować dom, lub przekazują dom kredytodawcy -- ubezpieczona przez FHA HECM konkretnie gwarantuje, że ani ty, ani twoi spadkobiercy nigdy nie będziecie winni więcej, niż dom jest wtedy wart, nawet jeśli saldo pożyczki się zwiększyło.