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Disclaimer
This calculator provides estimates for informational purposes only and does not constitute financial, medical, legal, or tax advice. Always consult a qualified professional about your specific situation.
How Debt Yield Is Calculated
Debt yield is a commercial loan’s Net Operating Income divided by its loan amount, expressed as
a percentage. Enter the property’s annual NOI and the loan amount, and this calculator computes
the debt yield. Add a target debt yield in the optional section — your lender’s minimum
requirement, if you know it — to see the maximum loan that NOI would support at that threshold.
Debt yield deliberately leaves out the interest rate and amortization schedule entirely, unlike
the Debt Service Coverage Ratio (DSCR). That’s exactly why many commercial lenders adopted it
alongside DSCR after the 2008 financial crisis: DSCR can look artificially healthy on a loan with
a very long amortization period or an interest-only structure, but debt yield can’t be gamed the
same way — it only cares about income relative to the loan principal itself.
Key Factors to Consider
The NOI figure used matters as much as the calculation itself. Debt yield is only as
reliable as the Net Operating Income behind it — an overly optimistic income or expense
projection at underwriting can make a deal appear to clear a lender’s minimum debt yield when the
property’s actual, stabilized in-place NOI doesn’t.
Debt yield ignores the property’s value entirely, unlike LTV. A property purchased at a low
cap rate (a high price relative to its NOI) can show a comfortable loan-to-value ratio while
still failing a debt yield test, since debt yield only compares NOI to the loan amount, never to
the purchase price or appraised value.
This metric is standard for stabilized, income-producing commercial properties, not typical
single-family residential mortgages — if you’re evaluating a primary home purchase rather than a
commercial or investment property, debt yield generally isn’t the relevant underwriting metric a
residential lender would use.
A loan that clears the minimum debt yield today can become a refinancing challenge later if
market cap rates rise (pushing property values down relative to NOI) by the time refinancing is
needed, even with no change to the property’s own NOI — worth keeping in mind for a loan
structured with a near-term refinance in the plan.
The Formula
Debt Yield=Loan AmountNet Operating Income×100%
Rearranged to solve for the maximum loan a given NOI supports at a target debt yield:
Max Loan=Target Debt YieldNet Operating Income
Worked Example
A property with $120,000 in annual NOI and a $1,000,000 loan:
Debt yield: 120,000÷1,000,000×100%=12% — above the commonly-cited 10%
minimum many commercial lenders look for.
At a 10% target debt yield, the same NOI would support a maximum loan of
120,000÷0.10=$1,200,000.
Common Mistakes
Using pro-forma (projected) NOI instead of trailing, in-place NOI. Lenders generally
underwrite off the property’s actual trailing 12-month NOI, not an optimistic forward
projection — running the calculation with an inflated future NOI can make a deal look like it
clears the minimum when the current, real number doesn’t.
Confusing debt yield with DSCR. Debt yield never touches the interest rate or loan term;
DSCR does. A loan can pass one test and fail the other on the exact same numbers, so check both
if your lender requires both.
Assuming a strong LTV means debt yield is also fine. Because debt yield ignores purchase
price and appraised value entirely, a property bought at a low cap rate can pass an LTV test
comfortably while still failing a lender’s minimum debt yield — always check debt yield
separately, not as a proxy for LTV.
Useful to Know
Debt yield answers one narrow question a lender actually cares about: if this loan defaulted today
and the lender had to recover its principal purely from the property’s income, how long would that
realistically take? A 10% debt yield implies roughly 10 years of NOI to recover the loan amount —
the higher the debt yield, the faster that theoretical recovery, which is exactly why lenders treat
it as a floor rather than a target to hit as closely as possible.
Cómo Se Calcula el Rendimiento de Deuda
El rendimiento de deuda es el ingreso operativo neto de un préstamo comercial dividido por el monto del préstamo, expresado como porcentaje. Ingresa el ingreso operativo neto anual de la propiedad y el monto del préstamo, y esta calculadora calcula el rendimiento de deuda. Agrega un rendimiento de deuda objetivo en la sección opcional — el requisito mínimo de tu prestamista, si lo conoces — para ver el préstamo máximo que este ingreso operativo neto soportaría en ese umbral.
El rendimiento de deuda omite deliberadamente por completo la tasa de interés y el calendario de amortización, a diferencia del índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). Exactamente por eso muchos prestamistas comerciales lo adoptaron junto con el DSCR después de la crisis financiera de 2008: el DSCR puede parecer artificialmente saludable en un préstamo con un período de amortización muy largo o una estructura de solo intereses, pero el rendimiento de deuda no puede manipularse de la misma manera — solo le importa el ingreso en relación con el principal del préstamo mismo.
Factores Clave a Considerar
La cifra de ingreso operativo neto usada importa tanto como el cálculo en sí. El rendimiento
de deuda es solo tan confiable como el ingreso operativo neto detrás de él — una proyección de
ingresos o gastos demasiado optimista en la suscripción puede hacer que un trato parezca alcanzar
el rendimiento de deuda mínimo de un prestamista cuando el ingreso operativo neto real y
estabilizado de la propiedad no lo hace.
El rendimiento de deuda ignora por completo el valor de la propiedad, a diferencia del LTV.
Una propiedad comprada a una tasa de capitalización baja (un precio alto en relación con su
ingreso operativo neto) puede mostrar una relación préstamo-valor cómoda mientras aún falla una
prueba de rendimiento de deuda, ya que el rendimiento de deuda solo compara el ingreso operativo
neto con el monto del préstamo, nunca con el precio de compra o el valor tasado.
Esta métrica es estándar para propiedades comerciales estabilizadas y generadoras de
ingresos, no para hipotecas residenciales unifamiliares típicas — si estás evaluando la compra
de una vivienda principal en lugar de una propiedad comercial o de inversión, el rendimiento de
deuda generalmente no es la métrica de suscripción relevante que usaría un prestamista
residencial.
Un préstamo que alcanza el rendimiento de deuda mínimo hoy puede convertirse en un desafío de
refinanciamiento más adelante si las tasas de capitalización del mercado suben (empujando los
valores de las propiedades hacia abajo en relación con el ingreso operativo neto) para cuando se
necesite refinanciar, incluso sin ningún cambio en el propio ingreso operativo neto de la
propiedad — vale la pena tenerlo en cuenta para un préstamo estructurado con un refinanciamiento
a corto plazo en el plan.
La Fórmula
Rendimiento de Deuda=Monto del PreˊstamoIngreso Operativo Neto×100%
Reordenada para resolver el préstamo máximo que un ingreso operativo neto dado soporta a un rendimiento de deuda objetivo:
Preˊstamo Maˊximo=Rendimiento de Deuda ObjetivoIngreso Operativo Neto
Ejemplo Resuelto
Una propiedad con $120,000 de ingreso operativo neto anual y un préstamo de $1,000,000:
Rendimiento de deuda: 120,000÷1,000,000×100%=12% — por encima del mínimo comúnmente citado del 10% que buscan muchos prestamistas comerciales.
A un rendimiento de deuda objetivo del 10%, el mismo ingreso operativo neto soportaría un préstamo máximo de 120,000÷0.10=$1,200,000.
Errores Comunes
Usar un ingreso operativo neto proyectado (pro forma) en lugar del ingreso operativo neto real
e histórico. Los prestamistas generalmente suscriben con base en el NOI real de los últimos 12
meses de la propiedad, no una proyección optimista a futuro — ejecutar el cálculo con un NOI
futuro inflado puede hacer que un trato parezca alcanzar el mínimo cuando el número actual y real
no lo hace.
Confundir el rendimiento de deuda con el DSCR. El rendimiento de deuda nunca toca la tasa de
interés ni el plazo del préstamo; el DSCR sí. Un préstamo puede pasar una prueba y fallar la otra
con exactamente los mismos números, así que verifica ambas si tu prestamista las requiere.
Asumir que un buen LTV también significa un buen rendimiento de deuda. Debido a que el
rendimiento de deuda ignora por completo el precio de compra y el valor tasado, una propiedad
comprada a una tasa de capitalización baja puede pasar cómodamente una prueba de LTV mientras
aún falla el rendimiento de deuda mínimo de un prestamista — siempre verifica el rendimiento de
deuda por separado, no como sustituto del LTV.
Útil Saber
El rendimiento de deuda responde a una pregunta estrecha que realmente le importa a un prestamista:
si este préstamo entrara en incumplimiento hoy y el prestamista tuviera que recuperar su capital
únicamente del ingreso de la propiedad, ¿cuánto tiempo tomaría eso realísticamente? Un rendimiento
de deuda del 10% implica aproximadamente 10 años de NOI para recuperar el monto del préstamo —
cuanto mayor sea el rendimiento de deuda, más rápida es esa recuperación teórica, que es exactamente
por qué los prestamistas lo tratan como un piso en lugar de un objetivo a alcanzar lo más cerca
posible.
What is debt yield, and how is it different from DSCR?
Debt yield is Net Operating Income ÷ Loan Amount. Unlike DSCR Calculator, it ignores the interest rate and amortization period entirely, so it can't be inflated by stretching out a loan's term or using an interest-only structure -- which is exactly why many commercial lenders started requiring a minimum debt yield alongside DSCR after the 2008 financial crisis.
What debt yield do lenders typically require?
It varies by lender, property type, and market conditions, but a commonly-cited minimum for commercial loans is around 10%. Riskier property types or looser markets may call for a higher minimum, and some lenders use debt yield as a floor alongside their own DSCR requirement rather than in isolation.
Can I use debt yield to find the maximum loan a property supports?
Yes -- since debt yield is NOI ÷ Loan Amount, rearranging it gives Loan Amount = NOI ÷ Debt Yield. Enter your lender's minimum debt yield in this calculator's optional section to see the largest loan your property's NOI would support at that threshold.
Does debt yield apply to a regular home mortgage?
No -- debt yield is a commercial real estate lending metric used for stabilized, income-producing properties. A typical single-family residential mortgage is underwritten using different metrics entirely, like debt-to-income ratio.
Can a property have a good LTV but a bad debt yield?
Yes -- debt yield ignores property value entirely, unlike LTV. A property bought at a low cap rate (a high price relative to its NOI) can show a comfortable loan-to-value ratio while still failing a lender's minimum debt yield requirement, since debt yield only compares NOI to the loan amount, not the price or appraised value.
What NOI figure should I use when calculating debt yield?
Use the property's actual, trailing 12-month Net Operating Income rather than a projected or pro-forma figure -- lenders generally underwrite off real, in-place income, and an optimistic forward projection can make a deal look like it clears the minimum debt yield when the current number doesn't.
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