总租金乘数

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本计算器提供的估算结果仅供参考，不构成财务、医疗、法律或税务建议。本计算器及其说明中使用的部分数据、阈值及其他细节可能仅适用于美国。请务必就您的具体情况咨询合格的专业人士。

总租金乘数（GRM）是房地产投资者在进行更深入分析之前用来比较物业的快速筛选比率。 输入物业的价格及其月总租金收入，此计算器将价格除以年总租金，大致显示需要多少年的总租金才能等于购买价格。

与资本化率（使用净营业收入）不同，该乘数完全忽略了运营支出——请参见出租房产计算器计算器以获取完整的资本化率和现金流明细，或参见 DSCR计算器计算器以比较物业收入与贷方要求。

$240,000物业价格和**$2,000**月租金：

较低的 GRM 并不自动意味着更好的投资——费用情况可能讲述完全不同的故事。 一处 GRM 较低但运营支出异常高（老旧系统、高额房产税、延迟维护）的物业，可能比 GRM 较高但支出较低的物业投资价值更差——这正是 GRM 被设计为快速筛选工具而非最终决策工具的原因。
GRM 最适合用来快速比较大量物业，然后再缩小范围做更深入的分析。 它真正的价值在于快速扫描大量房源，找出少数值得进行完整资本化率和现金流分析的物业——仅凭 GRM 就做出最终购买决定，会跳过真正决定盈利能力的分析环节。
空置率不计入 GRM，尽管它直接影响实际收入。 GRM 假设总租金数字能被完全收取——历史空置率较高或类型难以出租的物业，其实际产生的收入会低于 GRM 单独所暗示的水平。
典型的 GRM 范围确实因物业类型而异，不仅仅因地区而异。 独栋出租房、小型多户物业和较大的公寓综合体，即使在同一本地市场内，其典型 GRM 范围也可能各不相同——请将某物业与同类型的物业比较，而不仅仅是同一地区的物业。

将GRM视为完整的盈利能力衡量指标。 GRM完全忽略了费用、空置和融资——它是一个快速的初步筛选工具，不能替代完整的现金流分析。
在非常不同的市场之间比较GRM。 典型的GRM范围因地区和物业类型而差异很大——请将某物业的GRM与同一地区的类似物业进行比较，而不是与固定的通用目标进行比较。
使用净租金而非总租金。 GRM专门使用总（扣除费用前）租金收入——混入净值会扭曲该比率，使其与GRM通常报告方式不可比。

GRM 和资本化率回答的是不同但相关的问题——GRM 完全忽略费用，而资本化率（出租房产计算器计算器所使用）则会扣除费用以估算物业的真实回报。
由于 GRM 完全忽略融资因素，两处 GRM 相同的物业在计入房贷后，产生的现金流仍可能大相径庭——将 GRM 与 DSCR计算器计算器结合使用，可以从贷方的角度了解租金是否真的能覆盖债务偿还。
GRM 的可靠程度完全取决于用于计算它的租金数字——使用乐观估计的租金而非实际签订租约的收入，可能会让某处物业看起来比实际情况更好。

什么是总租金乘数（GRM）？

GRM是房地产投资者在进行更深入分析之前用来比较物业的快速筛选比率。计算方式为物业价格÷年总租金收入，大致显示需要多少年的总租金才能等于购买价格——在考虑费用、融资或空置之前。

什么是好的GRM？

没有单一的通用答案——这因市场、物业类型和该地区典型费用而异。较低的GRM通常表明相对于租金收入而言价格更好，但请始终将其与同一地区的类似物业进行比较，而不是与固定目标进行比较。

GRM与资本化率有何不同？

GRM使用总租金收入并完全忽略运营支出，使其成为快速的初步筛选工具。资本化率使用净营业收入（扣除费用后），能更完整地反映物业的实际回报——请参阅出租物业计算器以获取完整的资本化率和现金流明细。