估算反向抵押贷款可获得的现金
反向抵押贷款让年满62岁的房主无需每月还款即可将部分房屋净值转换为现金——贷款余额会随时间增长，只有在借款人出售房屋、永久搬离或去世时才需偿还。 输入您的房屋价值、年龄、现有抵押贷款余额（如有）以及预计本金限额系数，即可大致了解您能获得多少现金。
这与涵盖传统房屋净值贷款或HELOC的房屋净值/HELOC计算器计算器有着本质区别——两者都需要每月还款，并根据收入和信用状况进行资格审查。反向抵押贷款（特别是由FHA承保的Home Equity Conversion Mortgage，即HECM，是迄今为止最常见的类型）两者都不需要，但只有年满62岁才能申请。
计算示例
一套价值40万美元的房屋，年龄70岁，无现有抵押贷款，预计本金限额系数为50%，预计成交费用为3%：
- 预计本金限额：40万美元 × 50% = 20万美元。
- 预计成交费用：40万美元 × 3% = 1.2万美元。
- 可用净收益：20万美元 − 0美元 − 1.2万美元 = 18.8万美元。
如果这位房主在现有抵押贷款上仍欠15万美元，该余额将首先从收益中偿还，因此净收益将变为3.8万美元。
需要考虑的关键因素
- 贷款余额会随时间增长，而不仅仅是利率作用于一个固定金额。 由于没有强制要求的每月还款， 利息和抵押保险费会在每个计息周期累积并计入贷款余额——与随时间缩小的传统抵押贷款不同，反向 抵押贷款所欠金额会在整个贷款期限内持续增长，这会减少借款人或其继承人最终能保留的房屋净值。
- 反向抵押贷款在联邦层面被规定为「无追索权」贷款，这意味着借款人（或其遗产）永远不会欠超过 房屋价值的金额。 如果贷款余额最终超过房屋的出售价值，FHA 抵押保险会弥补差额——借款人的 其他资产和继承人不会因此需要偿还超出房屋本身出售所得的部分。
- HUD 要求的独立咨询是获得 HECM 之前的强制步骤，正是因为这类产品确实相当复杂。 借款人在 申请前必须完成一次由 HUD 认证顾问提供的咨询，其目的是确保借款人在做出决定之前，清楚理解各 种权衡（贷款余额增长、遗产减少、持续的房产税/保险义务）。
- 在整个贷款期限内，借款人仍需自行负责房产税、房主保险和房屋维护。 未能履行这些持续性义 务，是反向抵押贷款走向违约的较常见原因之一，即使本身并不要求每月偿还贷款——这是一项真实存 在、持续存在的责任，并不会因为没有贷款月供而消失。
常见误区
- 误以为本金限额系数对所有人都是固定百分比。 实际的HUD表格会随着借款人年龄增长而提高可获得的房屋价值比例——本计算器的默认值是基于年龄的粗略估算，而非实际公布的表格。请将其视为需要向实际贷方确认的起点。
- 忘记现有抵押贷款必须先被偿还。 在任何现金到达借款人手中之前，当前的抵押贷款余额会直接从本金限额中扣除——它不会简单地与新贷款合并计算。
- 认为反向抵押贷款意味着放弃房屋所有权。 借款人始终保留产权，并继续负责财产税、保险和维护——该贷款只是以房屋作为抵押，与传统抵押贷款相同。
需要了解的信息
- 想知道传统房屋净值贷款或 HELOC 相比之下如何吗？房屋净值/HELOC计算器 介绍了本计算 器开头提到的按月还款方式。
- 想看看更快还清现有抵押贷款会如何改变您可用的净值吗？房贷提前还清计算器 可以 模拟双周还款计划或一次性额外还款。
- 正在权衡反向抵押贷款与其他退休收入来源吗？社会保障领取年龄计算器 展示领取年龄 如何改变您的每月福利。