抵押贷款点数

找出预付利息的收支平衡点

**折扣点是在成交时支付给贷款方的费用——始终恰好是贷款金额的1%——以换取整个贷款期限内更低的利率。**输入您的贷款金额、无点数时的利率、支付点数后（较低的）利率，以及您购买的点数，此计算器将计算初始成本、由此产生的月度节省额，以及该节省额需要多少个月才能收回您支付的费用。

购买点数本质上是预付利息。只有当您持有贷款的时间足够长，超过下面的收支平衡点时，它才划算——提前出售、再融资或还清贷款可能意味着您为一项从未充分利用的折扣付了钱。

公式

两种月供都使用标准的固定利率摊还公式：

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

其中 $\vB{r}$ 是月利率（年利率 ÷ 12），$\vC{n}$ 是月供次数——分别按无点数利率和折扣后利率各计算一次。

$$\vD{\text{点数成本}} = \vA{\text{贷款金额}} \times \frac{\text{购买的点数}}{100}$$ $$\text{收支平衡月数} = \frac{\vD{\text{点数成本}}}{\text{月度节省额}}$$

仅当折扣后利率确实产生更低的月供时才适用。

计算示例

贷款300,000美元，无点数时利率为7%，购买2点后利率为6.5%，期限30年：

1. 无点数月供：约1,995.91美元。
2. 有点数月供：约1,896.20美元。
3. 点数成本：300,000美元的2% = 6,000美元。
4. 月度节省额：约99.70美元。
5. 收支平衡：6,000美元 ÷ 99.70美元 ≈ 60个月（5年）。
6. 在整个30年期限内，一旦计入6,000美元的初始成本，购买点数可节省约29,893美元——但这仅仅是因为贷款持续时间远远超过5年的收支平衡点。如果在此之前还清或再融资的贷款，购买点数反而会比不购买花费更多。

需要考虑的关键因素

• 折扣点在许多情况下可以抵税，这会改变实际的收支平衡计算。 为主要住所的购房贷款支付的点数，通常可以在支付当年作为抵押贷款利息抵税（依据 IRS 规则）——这可能比本计算器显示的税前数字明显缩短实际的收支平衡期，不过具体税务处理取决于个人情况。
• 贷方信用与点数方向相反——以更高的利率换取成交时的现金返还。 一些成交现金紧张但只打算在较短时间内维持较低利率的借款人，会有意选择贷方信用而不是点数，这正是本计算器所分析的折扣点决策的镜像。
• 每点的降息幅度因贷方、贷款项目和市场状况而异。 并不存在”每点降 0.25%“这样的通用规则——请始终使用某个具体贷方针对特定点数实际报出的利率，因为购买点数与降息幅度之间的真实关系在不同贷款要约之间各不相同。
• 您在达到收支平衡点之前搬家、出售或再融资的可能性，是这项决策中最重要的单一因素。 购买折扣点是一种押注——押注您会持有贷款足够长的时间以收回其前期成本——您预计在这套房子里居住的时间越短、越不确定，购买点数通常就越不划算，即使账面上算出的收支平衡期看起来合理。

常见错误

• **假设每一点都能将利率降低相同的固定金额。**每点的降息幅度因贷款方和市场状况而异——请始终使用贷款方针对特定点数实际报出的利率，而不是经验估计。
• **忽视您实际会持有贷款多长时间。**收支平衡期是这里的全部决策所在——在计划搬家或再融资前不久购买的点数，是花在一项您永远无法完全收回的折扣上的钱。
• **只比较初始成本，而不看整个期限的全貌。**较低的月供看起来是明显的收益，但真正的问题是贷款整个期限内的总节省额是否超过了您预先支付的金额——这正是上面的终身比较所显示的内容。

实用信息

• 想了解任一利率下的完整月供明细，包括税费和保险吗？房贷计算器 会展示完整的 PITI（本金、利息、税费、保险）情况。
• 是在再融资而非新购房贷款中考虑点数吗？再融资计算器 会将完整再融资的成交成本与新月供进行比较。
• 在点数和更高首付之间犹豫不决？首付款计算器 会展示更高首付如何改变您的贷款金额和 PMI。