将贷款价值比转化为月度PMI费用和取消时间表
PMI（私人抵押保险）是按贷款余额计算的年费率，按月计费，并在余额降至房屋原始价值的78%时自动停止。 输入您的贷款金额、房屋价值和PMI费率以估算月费用，然后添加利率和贷款期限，以预测您在达到78%取消门槛之前实际需要缴纳多少年的PMI。
这与 房贷计算器 计算器不同，后者将每月PMI金额作为简单输入而非估算值 — 此计算器的结果旨在直接填入该字段。
计算公式
距离取消所剩的月数来自逐月摊还贷款，直到余额降至房屋原始价值的78% — 这一步没有简便的封闭公式，因为它取决于贷款自身的利率和期限。
示例计算
一笔 $240,000 的贷款，房屋价值 $250,000（贷款价值比 96%），年PMI费率为 0.75%，利率为 6.5%，期限为 30年：
- 月度PMI：。
- 年度PMI：。
- 余额将在约 140个月（11.7年） 后降至房屋价值的78%（$195,000），期间总共将缴纳约 $21,000 的PMI。
来源：美国消费者金融保护局：什么是私人抵押保险？
需要考虑的关键因素
- PMI 保护的是贷方而非借款人，尽管费用是由借款人承担的。 如果借款人违约，PMI 会补偿贷方 在贷款上的损失——它并不会为借款人自身提供任何利益或赔付，这也是为什么应在法律允许的最早时 间取消它通常是划算的。
- 借款人往往可以在本计算器估算的自动 78% 门槛之前，更早地请求取消 PMI。 联邦法律通常允许 在贷款余额达到房屋原始价值的 80%（比自动取消的 78% 门槛早几个百分点）时申请取消，前提是还 款记录正常——主动申请取消，而不是坐等自动发生，可以比本计算器的预测再省下一点时间。
- 房屋价值的升值可能比单纯按计划偿还贷款更快地达到取消门槛。 如果房屋的市场价值在购买后 明显上涨，一份显示更高价值的新评估报告有时能让借款人比基于原始价值的预测计划更早地符合取消 PMI 的资格——不过贷方通常要求经过一定的最短时间，并常常需要专业评估来加以确认。
- 更高的首付款可以完全避免 PMI，这一点值得与这笔现金的其他用途放在一起权衡。 由于 PMI 的 存在正是因为首付款低于 20%，提前达到这一门槛（通过更高的首付款，或搭配第二笔「背驮式」贷 款）可以完全消除这项费用——不过这也意味着在成交时占用更多现金，而不能用来投资或保持流动 性。
常见误区
- 以为余额一跌破78%，PMI就会自动取消。 78%的门槛是基于贷款最初的摊还计划，而不是中途额外 偿还的部分——如果借款人的还款进度超前于计划，通常需要主动申请取消，而不能坐等它自动触发。
- 忘记房屋价值下跌可能会推迟取消日期，而不是提前。 本计算器是基于房屋原始价值来预测时间表 的——如果房屋自购买以来实际上已经贬值，即使余额已达到基于原始价值计算的78%标记，贷方仍可能 在取消PMI之前要求重新评估。
- 将PMI与FHA贷款的抵押保险费（MIP）相混淆。 PMI适用于常规贷款，在积累足够的净值后即可取 消；FHA贷款使用不同的保险（MIP），有其自身独立且通常更严格的取消规则——在估算保险费用何时 结束时，这两者不能互换。
实用小知识
- 正在决定首付多少才能一开始就避免PMI吗？首付款计算器 可计算达到目标贷款价值 比所需的首付款。
- 知道PMI费用后，需要了解每月还款的完整情况吗？房贷计算器 可将本金、利息、税费、 保险和PMI合并为一笔月供。
- 想直接根据余额和房屋价值查看当前的贷款价值比吗？贷款价值比（LTV）计算器 可计算抵押贷款或再融资 的贷款价值比。