贷款价值比（LTV）

把贷款余额和房产价值转换成风险比率

贷款价值比（LTV）是贷款余额占房产价值的百分比 — 这是贷款机构在决定抵押贷款保险要求、再融资资格以及可以在房产上额外借多少款时最常查看的单一比率。 输入您的房产价值和当前贷款余额，即可查看您的LTV、净值状况，以及该LTV与贷款机构实际使用的常见门槛的比较情况。

这与房屋净值/HELOC计算器计算器不同，后者将最高LTV作为给定输入来回答”我还能借多少”的问题 — 而此计算器则直接计算您的当前LTV，这是贷款机构实际查看的数字。

公式

$$\vC{\text{贷款价值比}} = \frac{\vB{\text{贷款余额}}}{\vA{\text{房产价值}}} \times 100$$ $$\text{净值} = \vA{\text{房产价值}} - \vB{\text{贷款余额}}$$

计算示例

价值400,000美元的房产，贷款余额为320,000美元：

1. 贷款价值比：320,000美元 ÷ 400,000美元 × 100 = 80%。
2. 净值：400,000美元 − 320,000美元 = 80,000美元，即房产价值的20%。
3. 在恰好80%的LTV下，常规贷款通常仍需要PMI，不过联邦法律允许您在低于该门槛后请求取消。

需要考虑的关键因素

• LTV 会同时受两个方向的影响而随时间变化：偿还贷款和房产价值的变化。 定期偿还本金自然会随时间降低 LTV，但当地市场的上涨或下跌也可能带来同样大（甚至更大）的影响——升值的房产可能比单纯按摊销计划更快跌破 PMI 门槛，而市场下滑则可能即使贷款余额在缩小，也会推高 LTV。
• 更低的 LTV 通常能带来实质上更优惠的贷款条件，而不仅仅是取消 PMI。 在新贷款和再融资中，贷方通常会为更低的 LTV 档位（例如 80% 对 90% 对 95%）提供更好的利率，因为更大的净值缓冲意味着借款人违约时贷方的风险更低——在申请新贷款之前，而不仅仅是在追踪 PMI 时，值得先核查 LTV。
• 联邦法律赋予借款人请求取消 PMI 的权利，这与贷方自身的自动取消规则是分开的。 《房主保护法》允许借款人在 LTV（基于原始价值，附带条件）达到 80% 时请求取消，即使贷方自身的自动取消要到 78% 才会触发——了解这一区别，可以为主动追踪自己 LTV 的人省下数月不必要的 PMI 支出。
• 真正提升评估价值的房屋装修，可以在不增加任何贷款还款的情况下降低 LTV。 由于 LTV 取决于当前房产价值，能显著提升房屋评估价值的翻新会直接改善 LTV——不过贷方实际依据的是专业评估，而不是房主自己的估计。

常见错误

• 将LTV与原始购买价格而非当前价值进行比较。 LTV应始终使用房产的当前评估价值或市场价值，而不是最初支付的金额 — 在升值或市场下滑后，两者可能会有显著差异。
• 在有多笔贷款时忘记将它们相加。 如果在第一抵押贷款之外还有HELOC或第二抵押贷款，贷款机构查看的综合贷款价值比（CLTV）会先将每笔余额相加 — 只输入一笔贷款余额会低估实际比率。
• 假设80%是一个硬性限制而不是常见的指导原则。 确切的PMI和再融资规则因贷款机构和贷款项目而异 — 80%/78%/97%是被广泛引用的行业惯例，而不是每家贷款机构都严格遵循的通用规则。

实用小知识

• 想知道自己还能再借多少，而不是当前的比率？房屋净值/HELOC计算器 从一个最高LTV出发来 回答这个问题。
• 想估算一下按当前LTV算，PMI实际要花多少钱？PMI计算器 可以直接算出这笔金额。
• 现在LTV有所改善，正在考虑再融资？再融资计算器 会把您目前的贷款与新报价的条款 和成交费用进行比较。