الدفعة الأولى

كيف تُشكّل الدفعة الأولى قرضك

الدفعة الأولى هي الجزء من سعر المنزل الذي يُدفع مقدمًا نقدًا، مع تمويل الباقي من خلال قرض رهن عقاري. أدخل سعر منزلك وإما نسبة الدفعة الأولى أو مبلغها بالدولار — أيهما تعرفه بالفعل — وستُعيد هذه الحاسبة الرقم الآخر، بالإضافة إلى مبلغ القرض الناتج.

تُشير هذه الحاسبة أيضًا إلى ما إذا كان تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) مطلوبًا على الأرجح: بالنسبة للقروض التقليدية، عادة ما تتطلب دفعة أولى أقل من 20% ذلك، لأن المُقرضين يستخدمون PMI لتعويض المخاطر الأكبر لتمويل حصة أكبر من قيمة المنزل.

الصيغة

$$\vC{\text{مبلغ الدفعة الأولى}} = \vA{\text{سعر المنزل}} \times (\vB{\text{نسبة الدفعة الأولى}} \div 100)$$ $$\vB{\text{نسبة الدفعة الأولى}} = \frac{\vC{\text{مبلغ الدفعة الأولى}}}{\vA{\text{سعر المنزل}}} \times 100$$ $$\text{مبلغ القرض} = \vA{\text{سعر المنزل}} - \vC{\text{مبلغ الدفعة الأولى}}$$

مثال محلول

منزل بقيمة 350,000 دولار بدفعة أولى 20%:

1. مبلغ الدفعة الأولى: 350,000 دولار × 20% = 70,000 دولار.
2. مبلغ القرض المطلوب: 350,000 دولار − 70,000 دولار = 280,000 دولار.
3. عند دفعة أولى 20% بالضبط، لا يكون PMI مطلوبًا عادة على قرض تقليدي.

إذا كنت بدلاً من ذلك تعرف أنك ادخرت 40,000 دولار لنفس المنزل البالغ 350,000 دولار: يُعادل ذلك حوالي 11.4% كدفعة أولى، تاركًا قرضًا بقيمة 310,000 دولار — وسيكون PMI مطلوبًا على الأرجح عند ذلك المستوى.

العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها

• مصدر أموال دفعتك المقدمة مهم للمُقرض، وليس فقط المبلغ. يتطلب معظم المقرضين أموالاً “ناضجة” — مالاً كان في حسابك لفترة محددة (غالبًا 60 يومًا) — وتوثيقًا للودائع الكبيرة. إيداع كبير ومفاجئ قبل التقديم بوقت قصير، حتى من مصدر شرعي، يمكن أن يُثير تدقيقًا اكتتابيًا إضافيًا إذا لم يُوثَّق بشكل صحيح.
• أموال الهدية مسموح بها عادةً، لكن لها قواعد محددة. هدية من العائلة نحو دفعة مقدمة تتطلب عادةً خطاب هدية موقّعًا يؤكد عدم الحاجة لسداده، وتحد بعض برامج القروض من النسبة المئوية للدفعة المقدمة التي يمكن أن تأتي من هدية — يستحق التحقق من المتطلبات المحددة لنوع قرضك قبل الاعتماد على مال هدية.
• توجد برامج مساعدة للدفعة المقدمة ويمكن أن تُخفض حاجز النقد للشراء. تقدم برامج الولاية والبرامج المحلية وبعض برامج أصحاب العمل منحًا أو قروضًا منخفضة الفائدة خصيصًا للمساعدة في دفعة مقدمة — يستحق البحث فيها قبل افتراض أن دفعة مقدمة أكبر (أو شراء أصغر) هي الطريق الوحيد إذا بدت دفعة كبيرة بعيدة المنال.
• تكلفة PMI نفسها ليست معدلاً ثابتًا واحدًا. تختلف حسب درجة الائتمان ونوع القرض ومدى انخفاض الدفعة المقدمة عن 20% — عادةً ما يدفع شخص بدفعة 15% معدل PMI أقل من شخص بدفعة 5%، إذ تكون مخاطر المُقرض أقل نوعًا ما مع وجود حقوق ملكية أكبر بالفعل.

أخطاء شائعة

• افتراض أن دفعة 20% شرط إلزامي، وليست عتبة فقط. تسمح العديد من برامج القروض بدفعة أقل بكثير من 20% — رقم 20% يُحدد تحديدًا النقطة التي يختفي عندها PMI عادةً في قرض تقليدي، وليس حدًا أدنى مطلوبًا للتأهل للحصول على رهن عقاري أصلًا.
• استنزاف المدخرات بالكامل للوصول إلى دفعة أولى برقم مستدير. توجيه كل دولار متاح نحو الدفعة الأولى قد لا يترك شيئًا لتكاليف الإغلاق، أو نفقات الانتقال، أو صندوق طوارئ فور تحمل التزام شهري جديد وأكبر.
• عدم وضع ميزانية لتكاليف الإغلاق بالإضافة إلى الدفعة الأولى. تكاليف الإغلاق (عادةً نسبة مئوية صغيرة من سعر المنزل) هي متطلب نقدي منفصل مستحق في نفس وقت الدفعة الأولى — المشتري الذي يخطط لمبلغ يكفي الدفعة الأولى فقط بالضبط قد يجد نفسه قصير المال عند الإغلاق.
• الخلط بين نسبة الدفعة الأولى وسعر الفائدة. هذان رقمان غير مرتبطين على الإطلاق — نسبة الدفعة الأولى تؤثر على مبلغ القرض وما إذا كان PMI ينطبق؛ بينما سعر الفائدة يؤثر على تكلفة اقتراض ذلك المبلغ بمرور الوقت.

معلومات مفيدة

• عتبة PMI عند 20% دفعة أولى خاصة بالقروض التقليدية — لقروض FHA قواعدها الخاصة بتأمين الرهن العقاري (غالبًا مطلوبة بغض النظر عن حجم الدفعة الأولى، بشروط إزالة مختلفة)، وقروض VA عادةً لا تحتوي على أي تأمين رهن عقاري شهري على الإطلاق.
• تختلف الدفعة الأولى على منزل عن مال الجدية (earnest money)، وهو إيداع منفصل وأصغر يُدفع عند قبول عرض لإظهار حسن النية — يُطبَّق مال الجدية عادةً على الدفعة الأولى أو تكاليف الإغلاق عند الإغلاق، وليس مدفوعًا بالإضافة إليها.
• يمكن أن تختلف متطلبات الدفعة الأولى لمنزل ثانٍ أو عقار استثماري، والتي غالبًا ما تحمل نسب دفعة أولى دنيا أعلى من مسكن أساسي، لأن المُقرضين ينظرون إليها كقروض أعلى خطورة.
• حتى بعد أن يصبح PMI غير مطلوب قانونيًا عند حقوق ملكية 20%، يتطلب بعض المُقرضين من المقترض طلب إزالته رسميًا بدلاً من إسقاطه تلقائيًا — تحقق من عملية مُقدّم خدمة قرضك المحدد بدلاً من افتراض أنه يختفي بمجرد أن يتجاوز الحساب 20%.