نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

كيف تُحسب نسبة الدين إلى الدخل

نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي إجمالي دفعات ديونك الشهرية مقسومًا على دخلك الشهري الإجمالي، معبّرًا عنها كنسبة مئوية — الرقم الوحيد الذي يعتمد عليه المُقرضون أكثر من غيره عند تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه، خاصة بالنسبة للرهن العقاري. أدخل دخلك الشهري الإجمالي، ودفعة سكنك الشهرية، ودفعات ديونك الشهرية المتكررة الأخرى أدناه لرؤية نسبتك.

هناك نسختان مهمتان من النسبة: تحسب نسبة الدين إلى الدخل الخلفية كل دفعة دين شهرية (السكن بالإضافة إلى كل شيء آخر)، بينما تحسب نسبة الدين إلى الدخل الأمامية تكاليف السكن وحدها. ينظر المُقرضون عادة إلى كلتيهما، لأن نسبة أمامية منخفضة مع الكثير من الديون الأخرى (قروض السيارات، القروض الطلابية، بطاقات الائتمان) لا تزال قادرة على أن تصل إلى نسبة خلفية مرتفعة جدًا.

الصيغة

$$\text{نسبة الدين إلى الدخل الخلفية} = \frac{\vA{\text{دفعة السكن}} + \vB{\text{دفعات الديون الشهرية الأخرى}}}{\vC{\text{الدخل الشهري الإجمالي}}} \times 100$$ $$\text{نسبة الدين إلى الدخل الأمامية} = \frac{\vA{\text{دفعة السكن}}}{\vC{\text{الدخل الشهري الإجمالي}}} \times 100$$

“دفعات الديون الشهرية الأخرى” تعني الالتزامات المتكررة للديون — قروض السيارات، القروض الطلابية، القروض الشخصية، والحد الأدنى لدفعات بطاقة الائتمان — وليس الإنفاق اليومي المتغير مثل البقالة أو المرافق، والذي لا يحسبه المُقرضون ضمن نسبة الدين إلى الدخل.

تُقارن هذه الحاسبة نسبة الدين إلى الدخل الخلفية لديك بنطاقات إرشادية شائعة لإقراض الرهن العقاري: عادة ما تُحدد القروض التقليدية بحد أقصى حوالي 36%، وقروض FHA حوالي 43%، وقروض VA حوالي 41% — إلى جانب إرشاد أمامي حوالي 28%. هذه اتفاقيات صناعية مستخدمة على نطاق واسع، وليست قاعدة عامة — يمكن للمُقرضين الفرديين وبرامج القروض وملفك المالي العام (درجة الائتمان، الدفعة الأولى، الاحتياطيات النقدية) أن تُغيّر جميعها ما هو قابل للتحقيق فعليًا.

مثال محلول

دخل شهري إجمالي قدره 7,000 دولار، ودفعة سكن قدرها 1,600 دولار، و500 دولار في دفعات ديون شهرية أخرى:

1. إجمالي الدين الشهري: 1,600 دولار + 500 دولار = 2,100 دولار.
2. نسبة الدين إلى الدخل الخلفية: 2,100 ÷ 7,000 × 100 = 30%.
3. نسبة الدين إلى الدخل الأمامية: 1,600 ÷ 7,000 × 100 ≈ 22.9%.

تجتاز كلتا النسبتين النطاقات الإرشادية الشائعة للقروض التقليدية (36%/28%)، وFHA (43%)، وVA (41%)، مما يعني أن ملف نسبة الدين إلى الدخل لهذا المُقترض ضمن إرشادات الإقراض النموذجية لجميع أنواع القروض الثلاثة.

أخطاء شائعة

• إغفال دين لأنه ليس قرضًا تقليديًا. المقصود من نسبة الدين إلى الدخل الخلفية أن تشمل كل التزام شهري متكرر سيحسبه المُقرض — دفعات السيارة، القروض الطلابية، الحد الأدنى لدفعات بطاقة الائتمان، نفقة الأطفال — وليس فقط القروض القسطية بنمط الرهن العقاري.
• استخدام الدخل الصافي (الراتب المُستلم) بدلاً من الدخل الإجمالي. تُحسب نسبة الدين إلى الدخل تقليديًا مقابل الدخل الشهري الإجمالي قبل الضريبة والاستقطاعات الأخرى، وليس الرقم الأصغر الذي يصل فعليًا إلى الحساب المصرفي.
• نسيان أن دفعة الرهن العقاري الجديدة نفسها تنتمي إلى الحساب. عند التسوق لشراء منزل، يجب أن تكون دفعة السكن المستخدمة هنا هي الدفعة الجديدة قيد النظر، وليست الإيجار الحالي أو الرهن العقاري الأصغر الحالي الذي على وشك الاستبدال.

معلومة مفيدة

نسبة الدين إلى الدخل عامل مهم في اكتتاب القروض العقارية، لكنها ليست العامل الوحيد — يمكن لـ”عوامل التعويض” أحيانًا أن تعوّض نسبة دين إلى دخل تتجاوز نطاقات الإرشادات المعتادة. يمكن أن يسمح درجة ائتمانية قوية، أو دفعة أولى أكبر من الحد الأدنى، أو احتياطيات نقدية كبيرة بعد الإغلاق أحيانًا للمقرض بالموافقة على القرض حتى عندما تكون نسبة الدين إلى الدخل النهائية أعلى قليلاً من نطاقات 36%/43%/41% المعتادة — يزن كل مقرض هذه العوامل بشكل مختلف، لذا فإن نسبة دين إلى دخل خارج الإرشاد المعتاد قليلاً ليست بالضرورة رفضًا قاطعًا. تعامل مع هذه النطاقات كإرشاد عام قوي، وليس كحد مطلق يُطبَّق بشكل متطابق على كل مقترض.