نقاط الرهن العقاري

إيجاد نقطة التعادل للفائدة المدفوعة مسبقًا

نقطة الخصم هي رسوم تُدفع لمقرضك عند الإغلاق — دائمًا 1% بالضبط من مبلغ قرضك — مقابل معدل فائدة أقل طوال مدة القرض. أدخل مبلغ قرضك، والمعدل الذي كنت ستحصل عليه بدون نقاط، والمعدل (الأقل) الذي كنت ستحصل عليه بدفع مقابل النقاط، وعدد النقاط التي تشتريها، وستحدد هذه الحاسبة التكلفة الأولية والوفورات الشهرية الناتجة وعدد الأشهر التي يستغرقها استرداد ما دفعته.

شراء النقاط هو في الأساس دفع مسبق للفائدة. لا يستحق العناء إلا إذا احتفظت بالقرض لفترة كافية بعد نقطة التعادل أدناه — قد يؤدي البيع أو إعادة التمويل أو سداد القرض مبكرًا إلى أن تكون قد دفعت مقابل خصم لم تستخدمه بالكامل أبدًا.

الصيغة

يستخدم كلا القسطين الشهريين صيغة الإطفاء القياسية بمعدل ثابت:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

حيث $\vB{r}$ هو معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي ÷ 12) و$\vC{n}$ هو عدد الدفعات الشهرية — محسوبة مرة واحدة بالمعدل بدون نقاط ومرة واحدة بالمعدل المخفض.

$$\vD{\text{تكلفة النقاط}} = \vA{\text{مبلغ القرض}} \times \frac{\text{النقاط المشتراة}}{100}$$ $$\text{أشهر التعادل} = \frac{\vD{\text{تكلفة النقاط}}}{\text{الوفورات الشهرية}}$$

فقط عندما ينتج المعدل المخفض فعليًا دفعة شهرية أقل.

مثال محلول

قرض بقيمة 300,000 دولار، بمعدل 7% بدون نقاط مقابل 6.5% عند شراء 2 نقطة، على مدى 30 سنة:

1. الدفعة الشهرية بدون نقاط: حوالي 1,995.91 دولارًا.
2. الدفعة الشهرية مع النقاط: حوالي 1,896.20 دولارًا.
3. تكلفة النقاط: 2% من 300,000 دولار = 6,000 دولار.
4. الوفورات الشهرية: حوالي 99.70 دولارًا.
5. التعادل: 6,000 دولار ÷ 99.70 دولارًا ≈ 60 شهرًا (5 سنوات).
6. على مدى الثلاثين عامًا الكاملة، يوفر شراء النقاط حوالي 29,893 دولارًا بمجرد إدراج التكلفة الأولية البالغة 6,000 دولار — ولكن فقط لأن القرض يستمر لفترة طويلة بعد نقطة التعادل البالغة 5 سنوات. القرض الذي يُسدد أو يُعاد تمويله قبل ذلك كان سيكلف أكثر مع النقاط منه بدونها.

العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها

• نقاط الخصم قابلة للخصم الضريبي في حالات كثيرة، مما يُغيّر حساب نقطة التعادل الفعلي. غالبًا ما تكون النقاط المدفوعة على رهن عقاري لشراء منزل أساسي قابلة للخصم كفائدة رهن عقاري في سنة دفعها، بموجب قواعد مصلحة الضرائب — يمكن أن يُقصّر هذا بشكل ملموس فترة التعادل الواقعية مقارنة بالأرقام قبل الضريبة التي تُظهرها هذه الحاسبة، رغم أن المعاملة الضريبية المحددة تعتمد على الظروف الفردية.
• اعتمادات المُقرض تعمل في الاتجاه المعاكس للنقاط — معدل أعلى مقابل نقد مُسترد عند الإغلاق. بعض المقترضين القصيرين على نقد الإغلاق لكنهم يخططون للاحتفاظ بمعدل أقل لفترة أقصر يأخذون عمدًا اعتماد مُقرض بدلاً من النقاط، وهو الصورة المعاكسة لقرار نقطة الخصم الذي تحلله هذه الحاسبة.
• تخفيض المعدل لكل نقطة يختلف حسب المُقرض وبرنامج القرض وظروف السوق. لا توجد قاعدة عالمية “0.25% لكل نقطة” — استخدم دائمًا المعدل الفعلي الذي يعرضه مُقرض محدد لعدد محدد من النقاط، إذ تختلف العلاقة الحقيقية بين النقاط المشتراة وتخفيض المعدل من عرض قرض لآخر.
• مدى احتمال انتقالك أو بيعك أو إعادة تمويلك قبل نقطة التعادل هو العامل الأكبر الوحيد في هذا القرار. شراء نقطة خصم رهان على البقاء في القرض لفترة كافية لاسترداد تكلفته المُقدَّمة — كلما كان وقتك المتوقع في المنزل أقصر وأقل يقينًا، كلما أصبح شراء النقاط أقل جاذبية عمومًا، حتى لو بدت فترة التعادل المحسوبة معقولة على الورق.

أخطاء شائعة

• افتراض أن كل نقطة تخفض المعدل بنفس المقدار الثابت. يختلف خفض المعدل لكل نقطة حسب المقرض وظروف السوق — استخدم دائمًا المعدل الفعلي الذي يعرضه مقرضك لعدد معين من النقاط، وليس تقديرًا عامًا.
• تجاهل المدة التي ستحتفظ فيها فعليًا بالقرض. فترة التعادل هي القرار بأكمله هنا — النقاط المشتراة قبل الانتقال المخطط له أو إعادة التمويل مباشرة هي أموال أُنفقت على خصم لن تستردها بالكامل أبدًا.
• مقارنة التكلفة الأولية فقط، وليس الصورة الكاملة للمدة. تبدو الدفعة الشهرية الأقل وكأنها مكسب واضح، لكن السؤال الحقيقي هو ما إذا كانت الوفورات الإجمالية على مدى العمر الكامل للقرض تفوق ما دفعته مقدمًا — وهذا بالضبط ما تظهره المقارنة على مدى العمر أعلاه.

معلومات مفيدة

• هل تريد تفصيل الدفعة الشهرية الكامل لأي من المعدلين، بما في ذلك الضرائب والتأمين؟ يُظهر حاسبة الرهن العقاري الصورة الكاملة لـ PITI.
• هل تفكر في النقاط عند إعادة التمويل بدلاً من قرض شراء جديد؟ يوازن حاسبة إعادة التمويل بين تكاليف إغلاق إعادة التمويل الكاملة والدفعة الجديدة.
• هل تقرر بين النقاط ودفعة أولى أكبر بدلاً من ذلك؟ يُظهر حاسبة الدفعة الأولى كيف تُغيّر دفعة أولى أكبر مبلغ قرضك وPMI.