إعادة التمويل

مقارنة قرضك الحالي بعرض إعادة تمويل

تستبدل إعادة التمويل قرضك الحالي بآخر جديد، عادةً للحصول على معدل فائدة أقل، أو مدة مختلفة، أو كليهما. أدخل الرصيد المتبقي لقرضك الحالي، ومعدله، والسنوات المتبقية، إلى جانب المعدل والمدة الجديدين المعروضين عليك، ويقارن هذا الحاسبة دفعتك الشهرية والفائدة مدى الحياة بموجب كلا القرضين — بالإضافة إلى ذلك، إذا أضفت أي تكاليف إغلاق، المدة التي يستغرقها التوفير الشهري لاسترداد تلك التكاليف.

المعدل الأقل لا يعني تلقائيًا أن إعادة التمويل تستحق العناء. يمكن أن تؤدي إعادة ضبط الساعة على مدة جديدة مدتها 30 عامًا إلى خفض دفعتك الشهرية بينما تزيد إجمالي الفائدة التي تدفعها على مدى عمر القرض، لأنك تدفع الفائدة لفترة أطول. يعرض هذا الحاسبة صورة التدفق النقدي الشهري وصورة الفائدة مدى الحياة جنبًا إلى جنب، لأنهما قد يشيران إلى اتجاهين مختلفين.

الصيغة

تستخدم كل من الدفعات الشهرية الحالية والجديدة صيغة الاستهلاك القياسية ذات المعدل الثابت:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

حيث $\vB{r}$ هو معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي ÷ 12) و$\vC{n}$ هو عدد الدفعات الشهرية المتبقية.

$$\vE{\text{التوفير الشهري}} = \text{الدفعة الحالية} - \text{الدفعة الجديدة}$$ $$\text{أشهر التعادل} = \frac{\vD{\text{تكاليف الإغلاق}}}{\vE{\text{التوفير الشهري}}}$$

فقط عندما يكون هناك توفير شهري فعلي لاسترداد التكاليف به.

$$\text{توفير الفائدة مدى الحياة} = \text{إجمالي الفائدة المتبقية للقرض الحالي} - \text{إجمالي فائدة القرض الجديد}$$

يفترض هذا الحاسبة أن تكاليف الإغلاق تُدفع من الجيب بدلاً من إدراجها في رصيد القرض الجديد — إدراجها سيغيّر الدفعة الجديدة نفسها، لذا فإن إبقائها منفصلة يحافظ على دقة حساب نقطة التعادل لما تنفقه فعليًا مقدمًا.

مثال محلول

رصيد قدره 300,000 دولار مع 25 عامًا متبقية بمعدل 7%، تُعاد تمويله إلى قرض جديد مدته 30 عامًا بمعدل 5.5%، مع تكاليف إغلاق قدرها 4,000 دولار:

1. الدفعة الشهرية الحالية (بمعدل 7%، 25 عامًا متبقية): حوالي 2,120 دولارًا.
2. الدفعة الشهرية الجديدة (بمعدل 5.5%، 30 عامًا): حوالي 1,703 دولارًا.
3. التوفير الشهري: حوالي 417 دولارًا.
4. نقطة التعادل على تكاليف الإغلاق البالغة 4,000 دولار: حوالي 10 أشهر.
5. نظرًا لأن المدة الجديدة تُعاد ضبطها إلى 30 عامًا (أطول بـ 5 سنوات من الـ 25 المتبقية)، تعتمد مقارنة الفائدة مدى الحياة بشكل كبير على انخفاض المعدل — تحقق من أرقامك الخاصة أعلاه، لأن المدة الأطول يمكن أن تعوّض بعض أو كل توفير المعدل الأقل.

عوامل رئيسية يجب مراعاتها

• إعادة التمويل النقدي (cash-out) تغيّر الحسابات بشكل مختلف عن إعادة تمويل قياسية بمعدل ومدة فقط. اقتراض نقد إضافي مقابل حقوق ملكية المنزل كجزء من إعادة التمويل يزيد رصيد القرض الجديد عن مجرد استبدال القديم — تفترض مقارنة نقطة التعادل والفائدة مدى الحياة في هذا الحاسبة إعادة تمويل مباشرة بمعدل ومدة فقط، وليست حالة يكون فيها مبلغ القرض الجديد أكبر من الرصيد القديم.
• غالبًا ما تشمل تكاليف إغلاق إعادة التمويل العديد من فئات الرسوم نفسها الموجودة في الشراء الأصلي. يمكن أن تصل رسوم الإصدار، والتقييم، وتأمين الملكية، وتكاليف إغلاق أخرى إلى نسبة مئوية كبيرة من مبلغ القرض — يقدّم بعض المقرضين إعادة تمويل “بدون تكاليف إغلاق” تُدرج هذه التكاليف في معدل أعلى قليلًا بدلًا من ذلك، وهي مقايضة مختلفة عن دفعها مقدمًا.
• مدة بقائك المخطط لها في المنزل تهم بقدر أهمية حساب نقطة التعادل نفسه. إعادة تمويل بنقطة تعادل مدتها 10 أشهر قرار أسهل بكثير لشخص يخطط للبقاء لسنوات من شخص قد يبيع أو ينتقل خلال تلك الفترة نفسها — فترة التعادل معلومة قيّمة فقط بعد موازنتها مقابل المدة التي سيُحتفظ فيها فعليًا بالقرض الجديد.
• قد تتغيّر حالة تأمين الرهن الخاص (PMI) كجزء من إعادة التمويل، في أي من الاتجاهين. إذا ارتفعت قيمة المنزل بما يكفي لإلغاء تأمين الرهن الخاص عند إعادة التمويل، أو على العكس إذا أعادت إعادة تمويل نقدي نسبة القرض إلى القيمة فوق 80% مجددًا، فقد يُطبَّق تأمين الرهن الخاص من جديد — يستحق التحقق منه إلى جانب مقارنة المعدل والدفعة، لأن تأمين الرهن الخاص لم يكن جزءًا من الصيغة القياسية أعلاه.

أخطاء شائعة

• النظر فقط إلى انخفاض الدفعة الشهرية. يمكن أن تكلّف الدفعة الشهرية الأقل أكثر في إجمالي الفائدة إذا أُعيد ضبط المدة الجديدة إلى فترة سداد أطول — تحقق من مقارنة الفائدة مدى الحياة، وليس فقط التوفير الشهري، قبل اتخاذ القرار.
• تجاهل تكاليف الإغلاق عند تقييم ما إذا كانت إعادة التمويل تستحق العناء. المعدل الأقل ليس فوزًا تلقائيًا إذا استغرقت تكاليف الإغلاق سنوات للوصول إلى نقطة التعادل — خاصة إذا كان هناك احتمال حقيقي للانتقال أو البيع قبل تلك النقطة.
• افتراض أن المدة الجديدة يجب أن تطابق المدة الأصلية للقرض القديم. يمكن أن توفر إعادة التمويل إلى مدة أقصر من الجدول الأصلي للرصيد المتبقي فائدة كبيرة حتى بمعدل مماثل — إنها رافعة منفصلة فعليًا عن معدل الفائدة نفسه.

من المفيد معرفته

• هل تتساءل كيف سيبدو رصيدك المتبقي وجدول السداد إذا لم تُعِد التمويل وبدلًا من ذلك دفعت مبلغًا إضافيًا نحو قرضك الحالي فقط؟ تنمذج حاسبة سداد الرهن العقاري ذلك البديل.
• هل تفكر في الاقتراض مقابل حقوق ملكية منزلك بدلًا من إعادة تمويل كاملة؟ تقدّر حاسبة حقوق ملكية المنزل / HELOC كم يمكنك اقتراضه وبأي دفعة.
• هل تريد التكلفة السنوية الحقيقية للقرض الجديد، مع دمج تكاليف الإغلاق التي تعاملها هذه الحاسبة بشكل منفصل؟ تحوّل حاسبة معدل النسبة السنوية (APR) قرضًا بمعدل ورسوم إلى رقم APR واحد قابل للمقارنة.