عائد الدين

كيف يُحسب عائد الدين

عائد الدين هو صافي الدخل التشغيلي لقرض تجاري مقسومًا على مبلغ القرض، معبرًا عنه كنسبة مئوية. أدخل صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار ومبلغ القرض، وستحسب هذه الحاسبة عائد الدين. أضف عائد دين مستهدف في القسم الاختياري — الحد الأدنى لمتطلبات مقرضك، إذا كنت تعرفه — لرؤية الحد الأقصى للقرض الذي سيدعمه صافي الدخل التشغيلي هذا عند تلك العتبة.

يترك عائد الدين عمدًا سعر الفائدة وجدول الإطفاء تمامًا، على عكس نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR). هذا هو بالضبط سبب اعتماد العديد من المقرضين التجاريين له إلى جانب DSCR بعد الأزمة المالية لعام 2008: يمكن أن يبدو DSCR صحيًا بشكل مصطنع في قرض بفترة إطفاء طويلة جدًا أو هيكل فوائد فقط، لكن عائد الدين لا يمكن التلاعب به بنفس الطريقة — فهو يهتم فقط بالدخل بالنسبة لأصل القرض نفسه.

العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها

• رقم صافي الدخل التشغيلي المستخدم مهم بقدر أهمية الحساب نفسه. عائد الدين موثوق بقدر موثوقية صافي الدخل التشغيلي وراءه — توقع دخل أو مصروف متفائل بشكل مفرط عند الاكتتاب يمكن أن يجعل صفقة تبدو وكأنها تلبي الحد الأدنى لعائد الدين لدى المقرض بينما لا يفعل صافي الدخل التشغيلي الفعلي والمستقر للعقار ذلك.
• يتجاهل عائد الدين قيمة العقار تمامًا، على عكس نسبة القرض إلى القيمة. عقار تم شراؤه بمعدل رسملة منخفض (سعر مرتفع نسبة إلى صافي دخله التشغيلي) يمكن أن يُظهر نسبة قرض إلى قيمة مريحة بينما لا يزال يفشل في اختبار عائد الدين، إذ يقارن عائد الدين صافي الدخل التشغيلي بمبلغ القرض فقط، وليس بسعر الشراء أو القيمة المُقدَّرة.
• هذا المقياس قياسي للعقارات التجارية المستقرة المُدرّة للدخل، وليس الرهون العقارية السكنية النموذجية لعائلة واحدة — إذا كنت تُقيِّم شراء منزل أساسي بدلاً من عقار تجاري أو استثماري، فإن عائد الدين ليس عادةً المقياس الاكتتابي ذا الصلة الذي يستخدمه مُقرض سكني.
• القرض الذي يلبي الحد الأدنى لعائد الدين اليوم يمكن أن يصبح تحديًا لإعادة التمويل لاحقًا إذا ارتفعت معدلات الرسملة السوقية (مما يدفع قيم العقارات للانخفاض نسبة إلى صافي الدخل التشغيلي) بحلول وقت الحاجة لإعادة التمويل، حتى دون أي تغيير في صافي الدخل التشغيلي للعقار نفسه — يستحق أخذه بعين الاعتبار لقرض مُصمم بخطة إعادة تمويل قريبة الأجل.

الصيغة

$$\text{Debt Yield} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Loan Amount}} \times 100\%$$

معاد ترتيبها لحل الحد الأقصى للقرض الذي يدعمه صافي دخل تشغيلي معين عند عائد دين مستهدف:

$$\text{Max Loan} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Target Debt Yield}}$$

مثال محلول

عقار بصافي دخل تشغيلي سنوي 120,000 دولار وقرض بقيمة 1,000,000 دولار:

1. عائد الدين: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — أعلى من الحد الأدنى الشائع الاستشهاد به البالغ 10% الذي يبحث عنه العديد من المقرضين التجاريين.
2. عند عائد دين مستهدف بنسبة 10%، سيدعم نفس صافي الدخل التشغيلي حدًا أقصى للقرض يبلغ $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

أخطاء شائعة

• استخدام صافي دخل تشغيلي متوقع (تقديري) بدلاً من صافي الدخل التشغيلي الفعلي والمُتحقق. يكتتب المقرضون عادةً بناءً على صافي الدخل التشغيلي الفعلي للأشهر الـ12 الماضية للعقار، وليس توقعًا مستقبليًا متفائلًا — إجراء الحساب برقم صافي دخل تشغيلي مستقبلي مبالغ فيه يمكن أن يجعل الصفقة تبدو وكأنها تلبي الحد الأدنى بينما الرقم الحالي الحقيقي لا يفعل ذلك.
• الخلط بين عائد الدين وDSCR. لا يمس عائد الدين سعر الفائدة أو مدة القرض أبدًا؛ بينما يفعل DSCR ذلك. يمكن أن يجتاز قرض أحد الاختبارين ويفشل في الآخر بنفس الأرقام تمامًا، لذا تحقق من كليهما إذا كان مُقرضك يتطلب كليهما.
• افتراض أن نسبة القرض إلى القيمة القوية تعني أن عائد الدين جيد أيضًا. لأن عائد الدين يتجاهل سعر الشراء والقيمة المُقدَّرة تمامًا، يمكن لعقار تم شراؤه بمعدل رسملة منخفض أن يجتاز اختبار نسبة القرض إلى القيمة بارتياح بينما لا يزال يفشل في الحد الأدنى لعائد الدين لدى المقرض — تحقق دائمًا من عائد الدين بشكل منفصل، وليس كبديل عن نسبة القرض إلى القيمة.

معلومات مفيدة

يجيب عائد الدين عن سؤال ضيق واحد يهتم به المقرض فعليًا: إذا تعثر هذا القرض اليوم واضطر المقرض إلى استرداد أصل ماله فقط من دخل العقار، كم من الوقت سيستغرق ذلك واقعيًا؟ يعني عائد دين بنسبة 10% تقريبًا 10 سنوات من صافي الدخل التشغيلي لاسترداد مبلغ القرض — كلما ارتفع عائد الدين، كان هذا الاسترداد النظري أسرع، وهذا هو بالضبط سبب معاملة المقرضين له كحد أدنى وليس هدفًا يجب الاقتراب منه بأكبر قدر ممكن.