Odhad Hotovosti Dostupné z Reverzní Hypotéky
Reverzní hypotéka umožňuje majitelům domů ve věku 62 let a starším přeměnit část svého vlastního kapitálu v nemovitosti na hotovost bez měsíčních splátek — zůstatek úvěru místo toho v čase roste a splácí se až tehdy, když dlužník dům prodá, trvale se odstěhuje nebo zemře. Zadejte hodnotu své nemovitosti, věk, případný stávající zůstatek hypotéky a odhadovaný faktor limitu jistiny, abyste zjistili, kolik hotovosti byste přibližně mohli získat.
To se zásadně liší od kalkulačky Kalkulačka Vlastního Kapitálu Nemovitosti / HELOC, která se týká tradičního úvěru na bydlení nebo HELOC — oba vyžadují měsíční splátky a splnění podmínek na základě příjmu a úvěrové historie. Reverzní hypotéka (konkrétně FHA pojištěná Home Equity Conversion Mortgage neboli HECM, zdaleka nejběžnější typ) nevyžaduje ani jedno z toho, ale je dostupná až od 62 let.
Příklad výpočtu
Nemovitost v hodnotě 400 000 $, věk 70, žádná stávající hypotéka, odhadovaný faktor limitu jistiny 50 % a 3 % odhadované náklady na uzavření:
- Odhadovaný limit jistiny: 400 000 $ × 50 % = 200 000 $.
- Odhadované náklady na uzavření: 400 000 $ × 3 % = 12 000 $.
- Dostupný čistý výnos: 200 000 $ − 0 $ − 12 000 $ = 188 000 $.
Pokud by tento majitel domu stále dlužil 150 000 $ na stávající hypotéce, byl by tento zůstatek nejprve splacen z výnosů, takže by místo toho zůstalo 38 000 $ čistého výnosu.
Klíčové faktory ke zvážení
- Zůstatek úvěru v čase roste, nejen že se úroková sazba aplikuje na pevnou částku. Protože nejsou vyžadovány žádné měsíční splátky, úroky a pojistné hypotečního pojištění se v každém období připočítávají a přidávají k zůstatku úvěru — dlužná částka nepřetržitě roste po celou dobu trvání úvěru, což snižuje vlastní kapitál zbývající pro dlužníka nebo jeho dědice ve srovnání s tradiční hypotékou, která se v čase zmenšuje.
- Reverzní hypotéka je federálně regulována jako úvěr „bez regresu”, což znamená, že dlužník (nebo jeho pozůstalost) nikdy nedluží více, než kolik nemovitost stojí. Pokud zůstatek úvěru nakonec přesáhne prodejní hodnotu nemovitosti, FHA pojištění hypotéky pokryje rozdíl — ostatní majetek dlužníka a dědici jsou chráněni před dlužením více, než za kolik je samotná nemovitost prodána.
- Povinné nezávislé poradenství vyžadované HUD je povinný krok před získáním HECM konkrétně proto, že tyto produkty jsou skutečně komplexní. Dlužník musí absolvovat poradenství se schváleným poradcem HUD před podáním žádosti, což má zajistit, že kompromisy (růst úvěru, snížené dědictví, průběžné povinnosti k dani z nemovitosti/ pojištění) jsou jasně pochopeny před závazkem.
- Dlužník zůstává odpovědný za daň z nemovitosti, pojištění vlastníka domu a údržbu domu po celou dobu trvání úvěru. Zpoždění s těmito průběžnými povinnostmi je jedním z běžnějších způsobů, jak se může reverzní hypotéka dostat do selhání, i když neexistuje žádná požadovaná měsíční splátka úvěru samotná — toto je skutečná, průběžná odpovědnost, která nezmizí jen proto, že splátka úvěru zmizí.
Časté chyby
- Domněnka, že faktor limitu jistiny je pro každého pevné procento. Skutečná tabulka HUD zvyšuje přístupný podíl hodnoty nemovitosti s věkem dlužníka — výchozí hodnota této kalkulačky je hrubý odhad založený na věku, nikoli skutečně publikovaná tabulka. Považujte ji za výchozí bod, který je třeba potvrdit u skutečného věřitele.
- Zapomenutí, že stávající hypotéka musí být nejprve splacena. Jakýkoli aktuální zůstatek hypotéky se odečte přímo z limitu jistiny dříve, než se k dlužníkovi dostane jakákoli hotovost — není jednoduše kombinován s novým úvěrem.
- Domněnka, že reverzní hypotéka znamená vzdání se vlastnictví domu. Dlužník si po celou dobu ponechává vlastnictví a zůstává odpovědný za daň z nemovitosti, pojištění a údržbu — úvěr je jednoduše zajištěn nemovitostí, stejně jako u tradiční hypotéky.
Užitečné Informace
- Zajímá vás, jak by se místo toho srovnal tradiční úvěr na bydlení nebo HELOC? Kalkulačka Vlastního Kapitálu Nemovitosti / HELOC pokrývá možnost měsíčních splátek zmíněnou v úvodu této kalkulačky.
- Chcete zjistit, jak rychlejší splacení stávající hypotéky mění váš dostupný vlastní kapitál? Kalkulačka Předčasného Splacení Hypotéky modeluje čtrnáctidenní plán nebo jednorázovou dodatečnou platbu.
- Zvažujete reverzní hypotéku oproti jiným zdrojům důchodového příjmu? Kalkulačka Věku pro Žádost o Sociální Zabezpečení ukazuje, jak věk žádosti mění vaši měsíční dávku.