Hypotéka

Přepočet Výše Úvěru, Sazby, a Doby Splatnosti na Měsíční Splátku

Hypoteční splátka je vypočítána z výše úvěru, úrokové sazby, a doby splatnosti pomocí standardního vzorce amortizace s pevnou sazbou. Zadejte tyto tři údaje a tato kalkulačka ukáže vaši měsíční splátku — plus širší obrázek: kolik celkem zaplatíte za dobu trvání úvěru, kolik z toho jsou úroky oproti jistině, a kolik by vám extra měsíční splátka na jistinu mohla ušetřit jak v čase, tak v úrocích.

Hypoteční splátka zůstává stejná každý měsíc, ale to, na co tato splátka jde, se mění: na začátku většina jde na úrok, a jen malá část snižuje zůstatek jistiny. Časem se toto rozdělení postupně obrátí. „Celkové úroky“ a čísla extra splátek této kalkulačky pocházejí ze simulace tohoto měsíčního rozdělení, ne z jediného vzorce.

Vaše skutečná měsíční splátka bydlení je obvykle více než jen jistina a úrok. Věřitelé často vybírají daň z nemovitosti a pojištění domácnosti spolu se splátkou úvěru (drženo na escrow účtu a placeno za vás), a možná také dlužíte soukromé hypoteční pojištění (PMI), pokud byla vaše akontace pod 20 %, plus poplatky sdružení vlastníků domů (HOA). Společně tyto čtyři části — Jistina, Úrok, Daně, a Pojištění — jsou známé jako PITI. Zadejte kteroukoli z nich pod „Přidat daň z nemovitosti a pojištění“ a měsíční splátka výše se stane vašimi skutečnými celkovými náklady, s rozpisem, kam jde každý dolar.

Zadání volitelného data první splátky přidá odhadované datum splacení — měsíc, kdy byste provedli svou úplně poslední splátku — do výsledků níže, s použitím toho, kolik měsíců úvěr skutečně trvá při vaší zadané splátce (včetně jakékoli extra měsíční splátky na jistinu).

Formule

Standardní vzorec amortizace s pevnou sazbou:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

kde $M$ je měsíční splátka, $\vA{P}$ je jistina úvěru, $\vB{r}$ je měsíční úroková sazba (roční sazba vydělená 12), a $\vC{n}$ je celkový počet měsíčních splátek (doba splatnosti v letech krát 12).

Srovnání s extra splátkou nemá tak čistý vzorec — je simulováno měsíc po měsíci: každý měsíc narůstá úrok na zbývajícím zůstatku, splátka (plus jakákoli extra) sníží tento zůstatek, a proces se opakuje, dokud zůstatek nedosáhne nuly. Porovnání toho, kolik měsíců to trvá s a bez extra splátky, dá ušetřený čas a úroky.

Řešený Příklad

Úvěr 300 000 $ při 6% ročním úroku na 30 let:

1. Měsíční sazba: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0,5\%$ ($0,005$ jako desetinné číslo).
2. Počet splátek: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Aplikace vzorce dá měsíční splátku asi 1 798,65 $.

Za celých 30 let je to zhruba 647 500 $ zaplaceno celkem — z čehož asi 347 500 $ jsou úroky, více než samotná původní výše úvěru. Přidání jen 200 $ extra na jistinu každý měsíc na stejném úvěru zkrátí dobu splacení o několik let a ušetří desetitisíce dolarů na úrocích, což je přesně to, co pole „extra měsíční splátka“ výše ukazuje pro vaše vlastní čísla.

Klíčové Faktory ke Zvážení

• Kratší doba splatnosti úvěru dramaticky snižuje celkově zaplacené úroky, i při stejné sazbě. 15letý úvěr nese vyšší měsíční splátku než 30letý úvěr pro stejnou částku, ale protože úroky narůstají poloviční počet měsíců, celkové úroky zaplacené za dobu trvání úvěru jsou obvykle mnohem nižší — stojí za to porovnat obě doby splatnosti vedle sebe (viz Porovnání Výpočtů výše), místo výchozí volby delší doby splatnosti jen kvůli nižší splátce.
• Vaše úroková sazba je silně řízena úvěrovým skóre, výší akontace, a typem úvěru. Vyšší akontace snižuje riziko věřitele a často odemyká lepší sazbu, vyšší úvěrové skóre se obvykle kvalifikuje pro smysluplně nižší sazby, a různé typy úvěrů (konvenční, FHA, VA) nesou každý vlastní strukturu sazby a pojištění — viz konkrétně Kalkulačku FHA/VA Úvěru pro toto porovnání.
• PMI není u konvenčního úvěru trvalé — může být odstraněno, jakmile se nashromáždí dostatek vlastního kapitálu. Federální zákon obecně umožňuje požádat o zrušení PMI, jakmile zůstatek úvěru dosáhne 80 % původní hodnoty domu, a věřitelé jsou povinni ho zrušit automaticky při 78 % — sledování poměru úvěru k hodnotě v čase (viz Kalkulačku LTV) může odhalit, kdy už PMI není vyžadováno.
• Pozdější refinancování může smysluplně změnit tento obraz, pokud sazby klesnou nebo se změní vaše situace. Hypotéka sjednaná dnes není trvalým závazkem k dnešní sazbě — viz Kalkulačku Refinancování pro vyhodnocení, zda by budoucí refinancování skutečně ušetřilo peníze, jakmile jsou zohledněny závěrečné náklady nového úvěru.

Časté Chyby

• Rozpočtování jen na jistinu a úrok. Splátka, kterou věřitel skutečně vybírá každý měsíc (PITI) obvykle také zahrnuje daň z nemovitosti, pojištění domácnosti, a PMI, pokud je akontace pod 20 % — povolte pole escrow výše pro zobrazení úplnějšího, realističtějšího měsíčního čísla.
• Zapomenutí na závěrečné náklady. Poplatky za sjednání, odhad, pojištění titulu, a jiné jednorázové závěrečné náklady obvykle přidávají několik procent výše úvěru splatných při podpisu — vůbec se neodráží v čísle měsíční splátky.
• Předpoklad, že uvedená sazba je zafixována. Hypoteční sazby se mohou mezi předschválením a uzavřením pohybovat, pokud není konkrétně zafixována sazba — sazba použitá zde je ilustrativní, ne záruka toho, co věřitel skutečně nabídne.
• Záměna úrokové sazby s RPSN. Úroková sazba řídí zde zobrazenou měsíční splátku, ale RPSN (která zahrnuje poplatky) je obvykle vyšší a je lepším číslem pro porovnání úvěrových nabídek s odlišnými poplatkovými strukturami — viz Kalkulačka RPSN.

Co Je Dobré Vědět

• Přemýšlíte, zda si skutečně můžete dovolit splátku, kterou tato kalkulačka ukazuje? Kalkulačka Kalkulačka Dostupnosti Hypotéky pracuje zpětně od vašeho příjmu a dluhů k reálnému rozpočtu.
• Už máte hypotéku a zajímá vás, zda dává smysl refinancovat za dnešní sazby? Kalkulačka Kalkulačka Refinancování zvažuje závěrečné náklady oproti nové splátce.
• Snažíte se rozhodnout mezi koupí tohoto domu nebo dalším nájmem? Kalkulačka Kalkulačka Nájem vs. Koupě porovná obě cesty vedle sebe.