Beregner til Omvendt Lån

Anbefalinger

HUD kræver uafhængig HECM-rådgivning før ansøgning, og din reelle hovedstolsgrænse afhænger af din præcise alder og de aktuelle renter fra et faktisk långivertilbud -- betragt dette som et groft udgangsestimat, ikke et lånetilbud.

Sammenlign Beregninger

Downloads

Inkluderer dine input og resultater for denne beregning, plus eventuelle yderligere beregninger du har sammenlignet.

Godt At Vide

Hovedstolsgrænsefaktoren er et groft, aldersbaseret estimat, ikke den faktiske HUD-offentliggjorte tabel, en långiver ville bruge -- dit reelle tilgængelige beløb afhænger af din nøjagtige alder og de aktuelle renter fra et rigtigt HECM-tilbud fra en långiver.

Ansvarsfraskrivelse

Denne beregner giver estimater kun til informationsformål og udgør ikke finansiel, medicinsk, juridisk eller skatterådgivning. Nogle tal, tærskler og andre detaljer brugt i denne beregner og dens beskrivelser kan være specifikke for USA. Konsulter altid en kvalificeret fagperson om din specifikke situation.

Sådan Estimeres Kontanter Tilgængelige Fra Et Omvendt Lån

Et omvendt lån lader boligejere på 62 år eller derover omdanne en del af deres boligformue til kontanter, uden månedlige betalinger — lånesaldoen vokser i stedet over tid og tilbagebetales først, når låntageren sælger, flytter permanent ud eller dør. Indtast din boligværdi, alder, eventuel eksisterende realkreditsaldo og estimeret hovedstolsgrænsefaktor for at se, hvor mange kontanter du omtrent kunne få adgang til.

Dette adskiller sig grundlæggende fra Boligkapital / HELOC Beregner beregneren, som dækker et traditionelt boliglån eller HELOC — begge kræver månedlige betalinger og kvalificering baseret på indkomst og kredit. Et omvendt lån (specifikt den FHA-forsikrede Home Equity Conversion Mortgage, eller HECM, den langt mest almindelige type) kræver ingen af delene, men er kun tilgængeligt fra 62 år.

Eksempel på beregning

En bolig til 400.000 $, alder 70, ingen eksisterende realkredit, en estimeret hovedstolsgrænsefaktor på 50% og 3% estimerede lukningsomkostninger:

Estimeret hovedstolsgrænse: 400.000 $ × 50% = 200.000 $.
Estimerede lukningsomkostninger: 400.000 $ × 3% = 12.000 $.
Tilgængeligt nettoprovenu: 200.000 $ − 0 $ − 12.000 $ = 188.000 $.

Hvis denne boligejer stadig skyldte 150.000 $ på en eksisterende realkredit, ville denne saldo først blive indfriet fra provenuet, hvilket efterlader 38.000 $ i nettoprovenu i stedet.

Vigtige Faktorer At Overveje

Lånesaldoen vokser over tid, ikke bare rentesatsen anvendt på et fast beløb. Fordi der ikke er nogen krævede månedlige betalinger, påløber renter og realkreditforsikringspræmier og lægges til lånesaldoen hver periode — det skyldige beløb vokser løbende gennem lånets levetid, hvilket reducerer den boligformue, der er tilbage til låntageren eller deres arvinger, sammenlignet med et traditionelt realkreditlån, der skrumper over tid.
Et omvendt lån er føderalt reguleret som et “non-recourse”-lån, hvilket betyder, at låntageren (eller deres bo) aldrig skylder mere, end boligen er værd. Hvis lånesaldoen til sidst overstiger boligens salgsværdi, dækker FHA-realkreditforsikringen forskellen — låntagerens andre aktiver og arvinger er beskyttet mod at skylde mere, end selve boligen sælges for.
HUD-krævet uafhængig rådgivning er et obligatorisk trin, før man opnår et HECM, netop fordi disse produkter er reelt komplekse. En låntager skal gennemføre rådgivning med en HUD-godkendt rådgiver, før de ansøger, hvilket er designet til at sikre, at afvejningerne (lånevækst, reduceret arv, løbende ejendomsskat-/forsikringsforpligtelser) er klart forstået, før man forpligter sig.
Låntageren forbliver ansvarlig for ejendomsskat, boligforsikring og boligvedligeholdelse gennem hele lånets levetid. At komme bagud med disse løbende forpligtelser er en af de mere almindelige måder, et omvendt lån kan gå i misligholdelse på, selvom der ikke er nogen krævet månedlig lånebetaling i sig selv — dette er et reelt, løbende ansvar, der ikke forsvinder, bare fordi lånebetalingen gør.

Almindelige fejl

At antage, at hovedstolsgrænsefaktoren er en fast procentdel for alle. Den faktiske HUD-tabel øger den tilgængelige andel af boligværdien, efterhånden som låntageren bliver ældre — denne beregners standard er et groft, aldersbaseret estimat, ikke den faktiske offentliggjorte tabel. Betragt det som et udgangspunkt, der skal bekræftes hos en faktisk långiver.
At glemme, at en eksisterende realkredit først skal indfries. Enhver nuværende realkreditsaldo trækkes direkte fra hovedstolsgrænsen, før nogen kontanter når låntageren — den kombineres ikke bare med det nye lån.
At tro, at et omvendt lån betyder at give afkald på boligejerskab. Låntageren beholder skødet og forbliver ansvarlig for ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse gennem hele forløbet — lånet er blot sikret af boligen, ligesom et traditionelt realkreditlån.

Nyttigt At Vide

Nysgerrig efter, hvordan et traditionelt boliglån eller HELOC sammenlignes i stedet? Boligkapital / HELOC Beregner dækker betalingsmuligheden med månedlige betalinger, som denne beregners intro nævner.
Vil du se, hvordan hurtigere afvikling af en eksisterende realkredit ændrer din tilgængelige friværdi? Realkreditafvikling Beregner modellerer en 14-dages plan eller en engangs ekstrabetaling.
Vejer du et omvendt lån op mod andre pensionsindtægtskilder? Social Sikring Hævningsalder Beregner viser, hvordan hævningsalder ændrer din månedlige ydelse.

Kilde: U.S. Department of Housing and Urban Development: Home Equity Conversion Mortgage (HECM).

Ofte Stillede Spørgsmål

Hvordan adskiller dette sig fra et boliglån eller HELOC?

Et boliglån eller HELOC kræver månedlige betalinger og kvalificering baseret på indkomst og kredit. Et omvendt lån kræver ingen månedlige betalinger -- saldoen vokser i stedet over tid frem for at skrumpe -- og er kun tilgængeligt for boligejere på 62 år eller derover, tilbagebetales når de sælger, flytter permanent ud eller dør.

Ejer jeg stadig min bolig med et omvendt lån?

Ja. Du beholder skødet til din bolig og forbliver ansvarlig for ejendomsskat, boligforsikring og vedligeholdelse. Det omvendte lån er blot et lån sikret af din bolig, ligesom et traditionelt realkreditlån -- det overfører ikke ejerskab til långiveren.

Hvad sker der med lånet, når jeg dør eller flytter ud?

Lånesaldoen (hovedstol plus påløbne renter og gebyrer) forfalder. Dine arvinger eller boet sælger typisk boligen for at tilbagebetale den, refinansierer saldoen for at beholde boligen, eller overdrager boligen til långiveren -- et FHA-forsikret HECM garanterer specifikt, at hverken du eller dine arvinger nogensinde skylder mere, end boligen er værd på det tidspunkt, selv hvis lånesaldoen er vokset sig større.