Mieten oder Kaufen: Welche Eingaben das Ergebnis Wirklich Verändern

Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen läuft auf einen Vergleich des Nettovermögens hinaus, und meist verändert eine einzige Eingabe dieses Ergebnis stärker als alle anderen zusammen: wie lange man tatsächlich vorhat zu bleiben. Bevor man Zinssätze oder Wertsteigerungsannahmen vergleicht, lohnt es sich zu verstehen, welche Stellschrauben das Ergebnis wirklich verschieben und welche kaum eine Rolle spielen — denn denselben Vergleich fünfmal mit fünf unterschiedlichen Annahmen durchzurechnen, hilft nur, wenn man weiß, welche dieser Annahmen es wirklich wert ist, genauer betrachtet zu werden.

Zuerst der Vergleich Selbst

Die Mieten-vs-Kaufen-Rechner projiziert das Nettovermögen für beide Wege am Ende des gewählten Zeithorizonts: Kaufen baut Eigenkapital in der Immobilie auf (abzüglich dessen, was noch geschuldet wird, und der Verkaufskosten), während Mieten das Bargeld investiert, das Kaufen im Voraus erfordert hätte, und es mit einer angenommenen Anlagerendite wachsen lässt. Der Rechner findet außerdem ein Break-Even-Jahr — den Punkt, an dem das Nettovermögen des Kaufens das des Mietens erstmals einholt —, das sich als die nützlichste Zahl im gesamten Vergleich erweist, aus den unten erklärten Gründen.

Die Eingabe, die Meist am Wichtigsten Ist: der Zeithorizont

Kaufen bringt hohe Anfangskosten mit sich — eine Anzahlung plus Abschlusskosten, beides Geld, das in dem Moment aufhört, eine Marktrendite zu erwirtschaften, in dem es ausgegeben wird. Diese Kosten verteilen sich auf mehr Jahre, je länger man tatsächlich in der Immobilie wohnt — genau deshalb konzentriert ein erwarteter kurzer Aufenthalt die festen Kosten des Kaufens auf zu wenige Jahre, als dass Eigenkapitalaufbau und Wertsteigerung sie aufholen könnten.

Deshalb zählt das Break-Even-Jahr mehr als die endgültige Nettovermögenszahl allein. Liegt das eigene Break-Even-Jahr 4 Jahre entfernt und ist man sich sicher, mindestens 7 Jahre zu bleiben, hat Kaufen echten Spielraum zu gewinnen, selbst wenn die anderen Annahmen (Wertsteigerung, Anlagerendite) sich in die eine oder andere Richtung als etwas daneben erweisen. Liegt das eigene Break-Even-Jahr 9 Jahre entfernt und ist man sich nicht sicher, länger als 5 Jahre zu bleiben, ist der Vergleich wirklich fragil — kleine Änderungen bei den anderen Annahmen können die Antwort umkehren, ein Zeichen dafür, die Entscheidung eher zur Flexibilität hin zu gewichten, statt sich auf einen einzigen Rechenlauf zu verlassen.

Praktischer Tipp: den Vergleich zunächst mit dem tatsächlich geplanten Zeithorizont durchführen, dann erneut mit einem Horizont, der ein paar Jahre kürzer ist als erwartet. Ändert sich die Antwort nicht, ist die Entscheidung wirklich robust. Ändert sie sich, dann steckt in der eigenen Gewissheit über die Aufenthaltsdauer mehr Gewicht für diese Entscheidung als in jeder Zins- oder Wertsteigerungsannahme.

Zwei Eingaben, die Zählen, aber Weniger als Angenommen: Zins und Wertsteigerung

Ein höherer Hypothekenzins erhöht die monatliche Rate und die über die Laufzeit gezahlten Zinsen, was den Vergleich zugunsten des Mietens verschiebt — der Effekt ist jedoch meist geringer als erwartet, weil eine Zinsänderung sowohl die Rate als auch das Tempo beeinflusst, mit dem sich Tilgung in Eigenkapital verwandelt, und zwar auf Weisen, die sich teilweise gegenseitig ausgleichen. Die Wertsteigerung wirkt direkter (eine höher angenommene Wertsteigerungsrate begünstigt das Kaufen unmittelbar, da mehr vom Immobilienwert am Ende im Nettovermögen erscheint), ist aber auch die unsicherste Eingabe im gesamten Modell — niemand weiß wirklich, mit welcher Rate sich eine bestimmte Immobilie über genau die verglichenen Jahre hinweg tatsächlich wertsteigern wird.

Praktischer Tipp: statt die “richtige” Wertsteigerungsrate zu suchen, den Vergleich mit einer vorsichtigen Rate (2-3 %, unter dem langfristigen historischen Durchschnitt) und einer optimistischen Rate (4-5 %) durchführen. Gewinnt Kaufen selbst am vorsichtigen Ende noch, dann ist die Wertsteigerungsannahme nicht das, worauf die eigene Entscheidung wirklich beruht. Gewinnt Kaufen nur am optimistischen Ende, setzt man effektiv stärker auf Wertsteigerung, als einem vielleicht bewusst war.

Vor dem Vergleich: Sicherstellen, dass Beide Optionen Wirklich Leistbar Sind

Der Mieten-vs-Kaufen-Vergleich geht davon aus, dass Kaufen überhaupt leistbar ist — er beantwortet “welches ist das bessere finanzielle Ergebnis”, nicht “kann ich diese Hypothek überhaupt bekommen oder sie mir bequem leisten”. Das sind unterschiedliche Fragen, und sie in der falschen Reihenfolge zu beantworten ist ein häufiger Fehler: Jemand stellt fest, dass Kaufen den Nettovermögensvergleich bei einem bestimmten Preis gewinnt, und merkt dann, dass die tatsächliche monatliche Rate nicht ins Budget passt, sobald Steuern, Versicherung und Hypothekenversicherung hinzukommen.

Zuerst die Rechner für die Hypothekenfähigkeit ausführen, falls noch nicht geschehen — sie beantwortet “was ist bequem”, was meist eine vorsichtigere Zahl ergibt als die maximale Vorab-Genehmigung eines Kreditgebers, unter Verwendung des tatsächlichen Einkommens und bestehender Schulden statt eines angenommenen Preises. Sobald aus diesem Rechner eine realistische Preisspanne vorliegt, mit der Hypothekenrechner die exakte monatliche PITI-Rate (Principal, Interest, Taxes, Insurance — Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung) für diesen Preis ansehen — einschließlich, ob zusätzliche Tilgungszahlungen den Zeitplan spürbar verändern würden —, bevor derselbe Preis und Zins in den Mieten-vs-Kaufen-Vergleich selbst eingegeben werden.

Was Dieser Vergleich Nicht Erfasst

Der Mieten-vs-Kaufen-Rechner ist bewusst auf die finanzielle Nettovermögensfrage beschränkt — er kann und will die nicht-finanzielle Seite der Entscheidung nicht beziffern. Die Flexibilität des Mietens (für eine Jobchance umziehen, ohne Zeit und Kosten für den Verkauf einer Immobilie) und die Stabilität des Kaufens (kein Vermieter, Kontrolle über den eigenen Raum) haben beide einen echten Wert, der in einem reinen Geldvergleich nicht auftaucht. Für jemanden, dessen Pläne über die nächsten Jahre wirklich unsicher sind, kann dieser Flexibilitätswert einen bescheidenen Nettovermögensvorteil des Kaufens durchaus aufwiegen — der Rechner liefert die ehrliche finanzielle Antwort, aber die eigentliche Entscheidung bleibt einem selbst überlassen, abzuwägen gegen die Teile des Lebens, die eine Tabellenkalkulation nicht sehen kann.

Alles Zusammenfügen

Eine praktische Abfolge: zuerst die Leistbarkeit prüfen (Rechner für die Hypothekenfähigkeit, dann Hypothekenrechner für die genaue Rate), dann Mieten-vs-Kaufen-Rechner mit dem tatsächlichen geplanten Zeithorizont ausführen, danach mit verkürztem Horizont sowie einer vorsichtigen und einer optimistischen Wertsteigerungsrate testen. Gewinnt Kaufen über diese ganze Bandbreite hinweg, ist die Entscheidung wirklich solide. Gewinnt Kaufen nur unter den günstigsten Annahmen, ist auch das eine ehrliche Information — und genau die Art von Sache, die es wert ist, vor der Unterschrift unter eine 30-jährige Verpflichtung zu wissen, nicht danach.