Mieten-vs-Kaufen

Vergleich des Nettovermögens bei Mieten vs. Kaufen

Mieten und Kaufen werden als Nettovermögensergebnis verglichen, nicht nur als monatliche Kosten — da Kaufen Eigenkapital in einem Haus aufbaut, während Mieten Bargeld für Investitionen freisetzt. Geben Sie den Hauspreis, Ihre Anzahlung, den Hypothekenzinssatz, vergleichbare Miete und wie lange Sie bleiben möchten ein, und dieser Rechner projiziert Ihr Nettovermögen unter jeder Option am Ende dieses Zeitraums.

Die Kaufseite berücksichtigt Ihre Hypothekenzahlung, laufende Hauskosten (Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, kombiniert in einen anpassbaren Prozentsatz, da genaue lokale Sätze zu stark variieren, um sie anzunehmen) und die Wertsteigerung des Hauses, abzüglich dessen, was Sie noch schulden würden und was der Verkauf kostet. Die Mietseite geht davon aus, dass Sie jedes Bargeld investieren, das der Kauf im Voraus erfordert hätte (die Anzahlung und Abschlusskosten), plus jeden Betrag, den Eigentum in einem gegebenen Jahr mehr kostet als Mieten — eine Standardweise, den Opportunitätskostenvorteil des Mietens zu rahmen.

Die Formel

Das Nettovermögen beim Kauf am Ende des Vergleichszeitraums:

$$\vE{\text{Nettovermögen Kauf}} = \vA{\text{Hauswert}} \times (1 - \vB{\text{Verkaufskosten}\%}) - \vC{\text{Verbleibender Hypothekensaldo}}$$

Das Nettovermögen beim Mieten ist ein Anlageportfolio, das bei $\vD{\text{Anzahlung}} + \text{Abschlusskosten}$ beginnt und jedes Jahr mit Ihrer angenommenen Anlagerendite wächst, plus jedem Betrag, den Eigentum in diesem Jahr mehr gekostet hätte als Mieten (falls vorhanden):

$$\vF{\text{Nettovermögen Miete}} = \text{angesammelter Portfoliowert am Ende des Vergleichszeitraums}$$

$\text{Nettoergebnis} = \vE{\text{Nettovermögen Kauf}} - \vF{\text{Nettovermögen Miete}}$ (positiv begünstigt Kaufen, negativ begünstigt Mieten)

Dieser Rechner findet auch das Break-Even-Jahr — den Punkt, an dem das Nettovermögen des Kaufs erstmals das des Mietens einholt, da die größeren Vorabkosten des Kaufs üblicherweise bedeuten, dass Mieten im ersten Jahr besser aussieht, aber das kann sich umkehren, wenn Eigenkapital aufgebaut wird und die Miete weiter steigt.

Beispielrechnung

Ein Haus für 400.000 $ mit 20% Anzahlung, einer 6,5%-30-Jahres-Hypothek, 2%/Jahr kombinierten Hauskosten, 3% jährlicher Wertsteigerung, 3% Abschlusskosten und 6% Verkaufskosten — verglichen mit 1.800 $/Monat Miete, die um 3% pro Jahr steigt, mit einer 6%-Anlagerendite, über 7 Jahre:

1. Anzahlung: 80.000 $. Abschlusskosten: 12.000 $. Beide angenommen investiert, wenn stattdessen gemietet würde.
2. Über 7 Jahre steigt der Wert des Hauses und der Hypothekensaldo schrumpft, wodurch Eigenkapital aufgebaut wird.
3. Sehen Sie Ihr eigenes Ergebnis oben, welche Option bei diesem spezifischen Zeithorizont besser abschneidet — und das Break-Even-Jahr, an dem sich die Antwort umkehren würde.

Wichtige Einflussfaktoren

• Wie lange Sie planen zu bleiben, ist einer der größten einzelnen Faktoren dafür, welche Option gewinnt. Die hohen Vorabkosten des Kaufens (Anzahlung, Abschlusskosten) verteilen sich über mehr Jahre, je länger Sie bleiben, während ein kurzer erwarteter Aufenthalt diese Kosten auf weniger Jahre des Nutzens konzentriert — genau deshalb zählt das von diesem Rechner gefundene Break-even-Jahr genauso wie der endgültige Nettovermögensvergleich selbst.
• Mieten bietet Flexibilität, die Kaufen nicht bietet, was der dollarbasierte Vergleich dieses Rechners nicht direkt erfasst. Die Fähigkeit, für eine Jobmöglichkeit leicht umzuziehen, ohne die Zeit und Kosten eines Hausverkaufs, hat echten Wert über das reine Nettovermögen hinaus — es lohnt sich, dies zusammen mit dem finanziellen Vergleich abzuwägen, besonders für jemanden mit unsicheren Plänen.
• Nicht-finanzielle Faktoren des Eigenheimbesitzes (Stabilität, Kontrolle über den Raum, kein Vermieter) zählen für viele Menschen über den reinen Investitionsvergleich hinaus. Dieser Rechner konzentriert sich speziell auf die finanzielle/Nettovermögens-Frage — der persönliche, nicht-finanzielle Wert, den manche Menschen dem Eigenheimbesitz beimessen (oder umgekehrt der geringeren Verantwortung beim Mieten), ist eine separate, legitime Überlegung, die dieser Vergleich nicht quantifiziert.
• Jede Eingabe hier ist eine einfache, editierbare Annahme, keine garantierte Prognose. Wertsteigerungsrate, Anlagerendite und Mietwachstum sind alle über einen Mehrjahreshorizont echt ungewiss — diesen Rechner mit ein paar verschiedenen Annahmensätzen (einem konservativen und einem optimistischen Fall) auszuführen ergibt ein ehrlicheres Bild, als einem einzelnen Ergebnis zu vertrauen.

Häufige Fehler

• Die Opportunitätskosten der Anzahlung ignorieren. Geld, das in einer Anzahlung und Abschlusskosten gebunden ist, hätte sonst investiert werden können — das „Miet”-Szenario dieses Rechners rechnet diesen Betrag speziell als Investition an, was den Vergleich fair macht, statt automatisch Kaufen zu begünstigen.
• Annehmen, dass die heutige Wertsteigerungsrate über Jahre stabil bleibt. Hauswerte steigen nicht linear — die obige Wertsteigerungsannahme ist eine Planungsschätzung, keine Prognose, und die tatsächliche Antwort kann sich bei einem anderen Satz erheblich verschieben.
• Verkaufskosten beim Vergleich des Nettovermögens vergessen. Maklerprovisionen und Abschlusskosten bei einem zukünftigen Verkauf (üblicherweise 6-10% des Verkaufspreises) reduzieren, was Kaufen Ihnen tatsächlich einbringt — dieser Rechner zieht sie bereits ab, aber es ist leicht, dies zu vergessen, wenn man die beiden Wege von Hand vergleicht.

Gut zu Wissen

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