Mutuo Inverso

Consigli

L'HUD richiede una consulenza HECM indipendente prima di presentare domanda, e il tuo vero limite di capitale dipende dalla tua età esatta e dai tassi di interesse attuali di un preventivo reale del prestatore -- considera questo come una stima di partenza approssimativa, non un'offerta di prestito.

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Da Sapere

Il fattore di limite del capitale è una stima approssimativa basata sull'età, non la tabella reale pubblicata dall'HUD che un istituto di credito utilizzerebbe -- il tuo importo effettivamente disponibile dipende dalla tua età esatta e dai tassi di interesse attuali di un preventivo HECM reale di un istituto di credito.

Nota Legale

Questo calcolatore fornisce stime solo a scopo informativo e non costituisce consulenza finanziaria, medica, legale o fiscale. Alcuni valori, soglie e altri dettagli utilizzati in questo calcolatore e nelle sue descrizioni potrebbero essere specifici degli Stati Uniti. Consulta sempre un professionista qualificato per la tua situazione specifica.

Come Stimare la Liquidità Disponibile da un Mutuo Inverso

Un mutuo inverso permette ai proprietari di casa di 62 anni o più di convertire parte del capitale della propria abitazione in liquidità, senza pagamenti mensili — il saldo del prestito cresce invece nel tempo e viene rimborsato solo quando il mutuatario vende, si trasferisce definitivamente o viene a mancare. Inserisci il valore della tua casa, la tua età, un eventuale saldo del mutuo esistente e il fattore limite di capitale stimato per vedere approssimativamente quanta liquidità potresti ottenere.

Questo è genuinamente diverso dal calcolatore Calcolatore Capitale Immobiliare / HELOC, che copre un prestito o linea di credito su capitale immobiliare tradizionale — entrambi richiedono pagamenti mensili e qualificazione in base a reddito e credito. Un mutuo inverso (in particolare l’Home Equity Conversion Mortgage assicurato dalla FHA, o HECM, di gran lunga il tipo più comune) non richiede nessuno dei due, ma è disponibile solo a partire dai 62 anni.

Esempio pratico

Una casa da $400.000, età 70, nessun mutuo esistente, un fattore limite di capitale stimato del 50% e 3% di costi di chiusura stimati:

Limite di capitale stimato: $400.000 × 50% = $200.000.
Costi di chiusura stimati: $400.000 × 3% = $12.000.
Proventi netti disponibili: $200.000 − $0 − $12.000 = $188.000.

Se questo proprietario dovesse ancora $150.000 su un mutuo esistente, quel saldo verrebbe prima estinto dai proventi, lasciando invece $38.000 di proventi netti.

Fattori Chiave da Considerare

Il saldo del prestito cresce nel tempo, non è solo il tasso di interesse applicato a un importo fisso. Poiché non ci sono pagamenti mensili richiesti, gli interessi e i premi dell’assicurazione ipotecaria maturano e vengono aggiunti al saldo del prestito ogni periodo — l’importo dovuto cresce continuamente per tutta la vita del prestito, il che riduce il capitale immobiliare rimasto per il mutuatario o i suoi eredi rispetto a un mutuo tradizionale che si riduce nel tempo.
Un mutuo inverso è regolamentato a livello federale come prestito “senza rivalsa”, il che significa che il mutuatario (o il suo patrimonio) non deve mai più di quanto valga la casa. Se il saldo del prestito alla fine supera il valore di vendita della casa, l’assicurazione ipotecaria FHA copre la differenza — gli altri beni e gli eredi del mutuatario sono protetti dal dover pagare più di quanto la casa stessa venga venduta.
La consulenza indipendente richiesta dall’HUD è un passo obbligatorio prima di ottenere un HECM specificamente perché questi prodotti sono genuinamente complessi. Un mutuatario deve completare una consulenza con un consulente approvato dall’HUD prima di fare domanda, progettata per assicurare che i compromessi (crescita del prestito, eredità ridotta, obblighi continui di tasse sulla proprietà/assicurazione) siano chiaramente compresi prima di impegnarsi.
Il mutuatario rimane responsabile delle tasse sulla proprietà, dell’assicurazione della casa, e della manutenzione per tutta la vita del prestito. Rimanere indietro con questi obblighi continui è uno dei modi più comuni in cui un mutuo inverso può andare in default, anche se non c’è alcun pagamento mensile del prestito richiesto — questa è una vera responsabilità continua che non scompare solo perché scompare il pagamento del prestito.

Errori comuni

Supporre che il fattore limite di capitale sia una percentuale fissa per tutti. La vera tabella HUD aumenta la quota accessibile del valore dell’immobile man mano che il mutuatario invecchia — il valore predefinito di questo calcolatore è una stima approssimativa basata sull’età, non la tabella realmente pubblicata. Considerala un punto di partenza da confermare con un prestatore reale.
Dimenticare che un mutuo esistente deve essere estinto per primo. Qualsiasi saldo del mutuo attuale viene sottratto direttamente dal limite di capitale prima che qualsiasi liquidità raggiunga il mutuatario — non viene semplicemente combinato con il nuovo prestito.
Pensare che un mutuo inverso significhi rinunciare alla proprietà della casa. Il mutuatario mantiene il titolo di proprietà e rimane responsabile delle tasse sulla proprietà, dell’assicurazione e della manutenzione per tutto il tempo — il prestito è semplicemente garantito dalla casa, proprio come un mutuo tradizionale.

Utile da Sapere

Curioso di sapere come si confronterebbe invece un prestito o linea di credito su capitale immobiliare tradizionale? Calcolatore Capitale Immobiliare / HELOC copre l’opzione con pagamenti mensili menzionata nell’introduzione di questo calcolatore.
Vuoi vedere come estinguere più velocemente un mutuo esistente cambia il tuo capitale disponibile? Calcolatore Estinzione Mutuo modella un calendario bisettimanale o un pagamento aggiuntivo una tantum.
Stai valutando un mutuo inverso rispetto ad altre fonti di reddito pensionistico? Calcolatore Età di Richiesta Previdenza Sociale mostra come l’età di richiesta cambia la tua prestazione mensile.

Fonte: U.S. Department of Housing and Urban Development: Home Equity Conversion Mortgage (HECM).

Domande Frequenti

In che modo questo differisce da un prestito o linea di credito su capitale immobiliare?

Un prestito o linea di credito su capitale immobiliare richiede pagamenti mensili e qualificazione in base a reddito e credito. Un mutuo inverso non richiede pagamenti mensili -- il saldo cresce invece nel tempo anziché diminuire -- ed è disponibile solo per proprietari di case di 62 anni o più, rimborsato quando vendono, si trasferiscono definitivamente o vengono a mancare.

Sono ancora proprietario della mia casa con un mutuo inverso?

Sì. Mantieni il titolo di proprietà della tua casa e rimani responsabile delle tasse sulla proprietà, dell'assicurazione sulla casa e della manutenzione. Il mutuo inverso è semplicemente un prestito garantito dalla tua casa, simile a un mutuo tradizionale in questo senso -- non trasferisce la proprietà al prestatore.

Cosa succede al prestito quando muoio o mi trasferisco?

Il saldo del prestito (capitale più interessi e commissioni maturati) diventa esigibile. I tuoi eredi o il patrimonio in genere vendono la casa per rimborsarlo, rifinanziano il saldo per mantenere la casa, o cedono la casa al prestatore -- un HECM assicurato dalla FHA garantisce specificamente che né tu né i tuoi eredi dobbiate mai più di quanto la casa valga in quel momento, anche se il saldo del prestito è cresciuto.