De Brutohuurvermenigvuldiger Berekenen
De Brutohuurvermenigvuldiger (GRM) is een snelle screeningratio die vastgoedbeleggers gebruiken om panden te vergelijken voordat ze een diepere analyse doen. Voer de prijs van een pand en de bruto maandelijkse huurinkomsten in, en deze calculator deelt de prijs door de jaarlijkse bruto huur, wat ongeveer laat zien hoeveel jaar bruto huur nodig zou zijn om de aankoopprijs gelijk te maken.
De vermenigvuldiger negeert bedrijfskosten volledig, in tegenstelling tot de kapitalisatievoet (die het netto bedrijfsresultaat gebruikt) — zie de Huurwoning Calculator -calculator voor een volledige kapitalisatievoet- en kasstroomuitsplitsing, of de DSCR Calculator -calculator om het inkomen van een pand te vergelijken met de vereisten van een geldverstrekker.
De Formule
- Jaarlijkse bruto huur = Maandelijkse Huur × 12.
- Brutohuurvermenigvuldiger (GRM) = Prijs Onroerend Goed ÷ Jaarlijkse Bruto Huur.
Uitgewerkt Voorbeeld
$240.000 vastgoedprijs en $2.000 maandelijkse huur:
- Jaarlijkse bruto huur: $24.000 ($2.000 × 12).
- GRM: 10,00 ($240.000 ÷ $24.000) — het zou ongeveer 10 jaar bruto huur duren om de aankoopprijs gelijk te maken.
Belangrijke Factoren Om Te Overwegen
- Een lagere GRM betekent niet automatisch een betere investering — kosten kunnen nog steeds een ander verhaal vertellen. Een pand met een lage GRM maar ongewoon hoge bedrijfskosten (oude systemen, hoge onroerendezaakbelasting, uitgesteld onderhoud) kan een slechtere investering zijn dan een pand met een hogere GRM en lagere kosten — dit is precies waarom de GRM is bedoeld als een snel screeningfilter, geen definitief beslissingsinstrument.
- De GRM wordt het best gebruikt om snel veel panden te vergelijken en daarna te selecteren voor een diepere analyse. De echte waarde ligt in het snel doorlopen van een groot aantal aanbiedingen om te bepalen welke enkele panden een volledige kapitalisatievoet- en kasstroomanalyse verdienen — proberen een definitieve koopbeslissing te nemen op basis van alleen de GRM slaat de analyse over die de winstgevendheid daadwerkelijk bepaalt.
- Leegstand wordt niet meegenomen in de GRM, ook al beïnvloedt het het werkelijke inkomen rechtstreeks. De GRM gaat ervan uit dat het bruto huurcijfer volledig wordt geïnd — een pand met historisch hoge leegstand of een moeilijk te verhuren woningtype genereert in werkelijkheid minder inkomen dan de GRM alleen suggereert.
- Het typische GRM-bereik verschilt echt per type onroerend goed, niet alleen per regio. Eengezinswoningen, kleine meergezinswoningen, en grotere appartementencomplexen kunnen elk verschillende typische GRM-bereiken hebben, zelfs binnen dezelfde lokale markt — vergelijk een pand met vergelijkbare typen onroerend goed, niet alleen met vergelijkbare locaties.
Veelvoorkomende Fouten
- De GRM behandelen als een volledige winstgevendheidsmaatstaf. De GRM negeert kosten, leegstand, en financiering volledig — het is een snel eerste screeninginstrument, geen vervanging voor een volledige kasstroomanalyse.
- De GRM vergelijken tussen zeer verschillende markten. Typische GRM-bereiken variëren sterk per regio en type onroerend goed — vergelijk de GRM van een pand met vergelijkbare panden in dezelfde omgeving in plaats van met een vast universeel doel.
- Netto huur gebruiken in plaats van bruto huur. De GRM gebruikt specifiek bruto (vóór kosten) huurinkomsten — het mengen met een netto cijfer zou de ratio vervormen en niet vergelijkbaar maken met hoe de GRM normaal wordt gerapporteerd.
Nuttig Om Te Weten
- De GRM en de kapitalisatievoet beantwoorden verschillende maar verwante vragen — de GRM negeert kosten volledig, terwijl de kapitalisatievoet (gebruikt door de Huurwoning Calculator -calculator) deze aftrekt om het werkelijke rendement van een pand te schatten.
- Omdat de GRM financiering volledig negeert, kunnen twee panden met een identieke GRM toch een heel andere kasstroom opleveren zodra een hypotheek wordt meegerekend — de GRM combineren met de DSCR Calculator-calculator geeft een perspectief vanuit de geldverstrekker op de vraag of de huur de schuldaflossingen daadwerkelijk kan dekken.
- Een GRM is nooit betrouwbaarder dan het huurcijfer dat is gebruikt om hem te berekenen — een optimistische geschatte huur, in plaats van werkelijke inkomsten uit een getekend huurcontract, kan een pand er beter uit laten zien dan het werkelijk is.