Kalkulator for Omvendt Lån

Anbefalinger

HUD krever uavhengig HECM-veiledning før søknad, og din faktiske hovedstolgrense avhenger av din nøyaktige alder og gjeldende renter fra et faktisk långivertilbud -- betrakt dette som et grovt utgangsestimat, ikke et lånetilbud.

Sammenlign Beregninger

Nedlastinger

Inkluderer dine inndata og resultater for denne beregningen, pluss eventuelle ytterligere beregninger du har sammenlignet.

Greit Å Vite

Hovedstolsgrensefaktoren er et grovt, aldersbasert estimat, ikke den faktiske HUD-publiserte tabellen en långiver ville brukt -- ditt faktisk tilgjengelige beløp avhenger av din nøyaktige alder og gjeldende renter fra et reelt HECM-tilbud fra en långiver.

Ansvarsfraskrivelse

Denne kalkulatoren gir estimater kun til informasjonsformål og utgjør ikke finansiell, medisinsk, juridisk, eller skatterådgivning. Enkelte tall, terskler, og andre detaljer brukt i denne kalkulatoren og dens beskrivelser kan være spesifikke for USA. Rådfør deg alltid med en kvalifisert fagperson om din spesifikke situasjon.

Å Estimere Kontanter Tilgjengelig Fra Et Omvendt Lån

Et omvendt lån lar boligeiere på 62 år eller eldre omgjøre en del av boligformuen sin til kontanter, uten månedlige betalinger — lånesaldoen vokser i stedet over tid og tilbakebetales først når låntakeren selger, flytter permanent ut eller går bort. Skriv inn boligverdien din, alderen din, eventuell eksisterende boliglånssaldo og estimert hovedstolgrensefaktor for å se omtrent hvor mye kontanter du kunne fått tilgang til.

Dette skiller seg grunnleggende fra Boligverdi / Rammelån-kalkulator kalkulatoren, som dekker et tradisjonelt boliglån med sikkerhet i egenkapital eller kredittlinje — begge krever månedlige betalinger og kvalifisering basert på inntekt og kreditt. Et omvendt lån (spesifikt den FHA-forsikrede Home Equity Conversion Mortgage, eller HECM, den desidert vanligste typen) krever ingen av delene, men er kun tilgjengelig fra 62 år.

Eksempel på beregning

En bolig til 400 000 $, alder 70, ingen eksisterende boliglån, en estimert hovedstolgrensefaktor på 50 % og 3 % estimerte avslutningskostnader:

Estimert hovedstolgrense: 400 000 $ × 50 % = 200 000 $.
Estimerte avslutningskostnader: 400 000 $ × 3 % = 12 000 $.
Tilgjengelig nettoproveny: 200 000 $ − 0 $ − 12 000 $ = 188 000 $.

Hvis denne boligeieren fortsatt skyldte 150 000 $ på et eksisterende boliglån, ville denne saldoen først blitt innfridd fra provenyet, slik at det i stedet gjenstår 38 000 $ i nettoproveny.

Viktige Faktorer å Vurdere

Lånesaldoen vokser over tid, ikke bare renten som gjelder på et fast beløp. Fordi det ikke er noen påkrevde månedlige betalinger, påløper rente og forsikringspremier og legges til lånesaldoen hver periode — beløpet som skyldes vokser kontinuerlig gjennom lånets levetid, noe som reduserer boligformuen som er igjen for låntakeren eller deres arvinger sammenlignet med et tradisjonelt boliglån som krymper over tid.
Et omvendt lån er føderalt regulert som et «uten-regress»-lån, som betyr at låntakeren (eller boet deres) aldri skylder mer enn boligen er verdt. Hvis lånesaldoen til slutt overstiger boligens salgsverdi, dekker FHA-forsikringen differansen — låntakerens andre eiendeler og arvinger er beskyttet fra å skylde mer enn det boligen selv selges for.
HUD-påkrevd uavhengig veiledning er et obligatorisk steg før man mottar en HECM, spesifikt fordi disse produktene er genuint komplekse. En låntaker må fullføre veiledning med en HUD-godkjent rådgiver før de søker, noe som er designet for å sikre at avveiningene (lånevekst, redusert arv, løpende eiendomsskatt-/forsikringsforpliktelser) er klart forstått før man forplikter seg.
Låntakeren forblir ansvarlig for eiendomsskatt, boligforsikring, og vedlikehold gjennom hele lånets levetid. Å komme på etterskudd med disse løpende forpliktelsene er en av de vanligere måtene et omvendt lån kan gå i mislighold, selv om det ikke er noen påkrevd månedlig lånebetaling i seg selv — dette er et reelt, løpende ansvar som ikke forsvinner bare fordi lånebetalingen gjør det.

Vanlige feil

Å anta at hovedstolgrensefaktoren er en fast prosentandel for alle. Den faktiske HUD-tabellen øker den tilgjengelige andelen av boligverdien etter hvert som låntakeren blir eldre — standardverdien i denne kalkulatoren er et grovt, aldersbasert anslag, ikke den faktiske publiserte tabellen. Betrakt det som et utgangspunkt som må bekreftes hos en faktisk långiver.
Å glemme at et eksisterende boliglån må innfries først. Enhver nåværende boliglånssaldo trekkes direkte fra hovedstolgrensen før noen kontanter når låntakeren — den kombineres ikke bare med det nye lånet.
Å tro at et omvendt lån betyr å gi avkall på boligeierskap. Låntakeren beholder skjøtet og forblir ansvarlig for eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold hele veien — lånet er ganske enkelt sikret av boligen, akkurat som et tradisjonelt boliglån.

Nyttig Å Vite

Nysgjerrig på hvordan et tradisjonelt boliglån med sikkerhet i egenkapital eller kredittlinje ville sammenlignet i stedet? Boligverdi / Rammelån-kalkulator dekker alternativet med månedlige betalinger nevnt i denne kalkulatorens intro.
Vil du se hvordan raskere nedbetaling av et eksisterende boliglån endrer din tilgjengelige egenkapital? Boliglånsnedbetaling-kalkulator modellerer en 14-dagers plan eller en engangs ekstra betaling.
Veier du et omvendt lån opp mot andre pensjonsinntektskilder? Trygde-Uttaksalder-kalkulator viser hvordan uttaksalder endrer din månedlige ytelse.

Kilde: U.S. Department of Housing and Urban Development: Home Equity Conversion Mortgage (HECM).

Ofte Stilte Spørsmål

Hvordan skiller dette seg fra et boliglån med sikkerhet i egenkapital eller kredittlinje?

Et boliglån med sikkerhet i egenkapital eller kredittlinje krever månedlige betalinger og kvalifisering basert på inntekt og kreditt. Et omvendt lån krever ingen månedlige betalinger -- saldoen vokser i stedet over tid i stedet for å krympe -- og er kun tilgjengelig for boligeiere på 62 år eller eldre, tilbakebetalt når de selger, flytter permanent ut eller går bort.

Eier jeg fortsatt boligen min med et omvendt lån?

Ja. Du beholder skjøtet til boligen din og forblir ansvarlig for eiendomsskatt, boligforsikring og vedlikehold. Det omvendte lånet er ganske enkelt et lån med sikkerhet i boligen din, på samme måte som et tradisjonelt boliglån i så måte -- det overfører ikke eierskap til långiveren.

Hva skjer med lånet når jeg dør eller flytter ut?

Lånesaldoen (hovedstol pluss påløpte renter og gebyrer) forfaller. Dine arvinger eller boet selger vanligvis boligen for å tilbakebetale det, refinansierer saldoen for å beholde boligen, eller overleverer boligen til långiveren -- et FHA-forsikret HECM garanterer spesifikt at verken du eller dine arvinger noensinne skylder mer enn boligen er verdt på det tidspunktet, selv om lånesaldoen har vokst seg større.