Boliglånskalkulator

Slik Blir Lånebeløp, Rente, og Løpetid til en Månedlig Betaling

En boliglånsbetaling beregnes fra lånebeløpet, rentesatsen, og løpetiden ved bruk av standard fastrente-avdragsformel. Angi disse tre tallene og denne kalkulatoren viser din månedlige betaling — pluss det større bildet: hvor mye du vil betale totalt over lånets levetid, hvor mye av det som er rente versus hovedstol, og hvor mye en ekstra månedlig betaling mot hovedstol kunne spare deg i både tid og rente.

En boliglånsbetaling forblir den samme hver måned, men hva den betalingen går til gjør ikke det: tidlig i løpetiden betaler det meste av den rente, og bare en liten del reduserer hovedstolsaldoen. Over tid snur den fordelingen gradvis. Denne kalkulatorens «total rente» og ekstrabetalingstall kommer fra å simulere den måned-for-måned-fordelingen, ikke bare én formel.

Din reelle månedlige boutgift er vanligvis mer enn bare hovedstol og rente. Långivere samler ofte inn eiendomsskatt og boligeierforsikring sammen med lånebetalingen (holdt i en meglerkonto og betalt på dine vegne), og du kan også skylde privat boliglånsforsikring (PMI) hvis forskuddsbetalingen din var under 20%, pluss sameiekontingent (HOA). Sammen er disse fire delene — hovedstol, rente, skatt, og forsikring — kjent som PITI. Angi noen av dem under «Legg til eiendomsskatt og forsikring» og den månedlige betalingen ovenfor blir din sanne alt-inkludert-kostnad, med en fordeling av hvor hver krone går.

Å angi en valgfri første betalingsdato legger til en estimert nedbetalingsdato — måneden du ville gjøre din aller siste betaling — til resultatene nedenfor, ved bruk av hvor mange måneder lånet faktisk tar med den betalingen du har angitt (inkludert eventuell ekstra månedlig betaling mot hovedstol).

Formelen

Standard fastrente-avdragsformel:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

hvor $M$ er den månedlige betalingen, $\vA{P}$ er lånets hovedstol, $\vB{r}$ er den månedlige rentesatsen (den årlige satsen delt på 12), og $\vC{n}$ er det totale antallet månedlige betalinger (løpetiden i år ganger 12).

Ekstrabetalingssammenligningen har ikke en like ren formel — den simuleres måned for måned: hver måned påløper det rente på den gjenværende saldoen, betalingen (pluss eventuell ekstra) reduserer den saldoen, og prosessen gjentas til saldoen når null. Å sammenligne hvor mange måneder dette tar med og uten en ekstrabetaling gir den sparte tiden og renten.

Regneeksempel

Et 3 000 000 kr lån ved 6% årlig rente over 30 år:

1. Månedlig sats: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0,5\%$ ($0,005$ som desimaltall).
2. Antall betalinger: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Ved å bruke formelen får man en månedlig betaling på omtrent 17 986,50 kr.

Over hele den 30-årige løpetiden er det omtrent 6 475 000 kr betalt totalt — omtrent 3 475 000 kr av dette er rente, mer enn det opprinnelige lånebeløpet selv. Å legge til bare 2 000 kr ekstra mot hovedstol hver måned på dette samme lånet kutter flere år av nedbetalingstiden og sparer titusenvis av kroner i rente, som er nøyaktig hva «ekstra månedlig betaling»-feltet ovenfor viser for dine egne tall.

Viktige Faktorer å Vurdere

• En kortere løpetid reduserer total betalt rente dramatisk, selv ved samme rentesats. Et 15-års lån har en høyere månedlig betaling enn et 30-års lån for samme beløp, men fordi det påløper rente i halvparten så mange måneder, er den totale renten betalt over lånets levetid vanligvis langt lavere — verdt å sammenligne begge løpetider side om side (se Sammenlign Beregninger ovenfor) i stedet for å standardisere på den lengre løpetiden bare for den lavere betalingen.
• Rentesatsen din drives sterkt av kredittscore, forskuddsbetalingens størrelse, og lånetype. En større forskuddsbetaling reduserer långiverens risiko og låser ofte opp en bedre rente, en høyere kredittscore kvalifiserer vanligvis for merkbart lavere renter, og ulike lånetyper (konvensjonell, FHA, VA) har hver sin egen rente- og forsikringsstruktur — se FHA/VA-Lån- kalkulatoren for den spesifikke sammenligningen.
• PMI er ikke permanent på et konvensjonelt lån — det kan fjernes når nok egenkapital bygges opp. Føderal lov tillater generelt å be om PMI-kansellering når lånesaldoen når 80% av boligens opprinnelige verdi, og långivere er pålagt å kansellere den automatisk ved 78% — å følge med på belåningsgrad over tid (se LTV-kalkulatoren) kan avsløre når PMI ikke lenger er påkrevd.
• Refinansiering senere kan meningsfullt endre dette bildet hvis rentene faller eller situasjonen din endres. Et boliglån tatt opp i dag er ikke en permanent forpliktelse til dagens rente — se Refinansiering-kalkulatoren for hvordan du vurderer om en fremtidig refinansiering faktisk ville spare penger når etableringskostnadene på det nye lånet er tatt med i beregningen.

Vanlige Feil

• Å bare budsjettere for hovedstol og rente. Betalingen en långiver faktisk samler inn hver måned (PITI) inkluderer vanligvis også eiendomsskatt, boligeierforsikring, og PMI hvis forskuddsbetalingen er under 20% — aktiver meglerkontofeltene ovenfor for å se det fullere, mer realistiske månedlige tallet.
• Å glemme etableringskostnader. Etableringsgebyrer, taksering, tittelforsikring, og andre engangs- avslutningskostnader legger vanligvis til flere prosent av lånebeløpet forfalt ved signering — ikke reflektert i det månedlige betalingstallet i det hele tatt.
• Å anta at en oppgitt rente er låst. Boliglånsrenter kan bevege seg mellom forhåndsgodkjenning og avslutning med mindre en rentelåsing spesifikt er på plass — renten brukt her er illustrativ, ikke en garanti for hva en långiver faktisk vil tilby.
• Å forveksle rentesatsen med den effektive renten. Rentesatsen driver den månedlige betalingen vist her, men den effektive renten (APR) (som inkluderer gebyrer) er vanligvis høyere og er det bedre tallet for å sammenligne lånetilbud med ulike gebyrstrukturer — se APR-kalkulatoren.

Greit å Vite

• Lurer du på om du faktisk har råd til betalingen denne kalkulatoren viser? Boliglån-Kjøpekraft-kalkulator jobber bakover fra inntekten og gjelden din til et realistisk budsjett.
• Har du allerede et boliglån og lurer på om refinansiering til dagens renter er verdt det? Refinansieringskalkulator veier etableringskostnader opp mot den nye betalingen.
• Prøver du å bestemme deg mellom å kjøpe denne boligen eller fortsette å leie? Leie versus Kjøpe-kalkulator sammenligner de to veiene side om side.