Rentowność Długu

Porównaj obliczenia

Pobierz

Zawiera Twoje dane wejściowe i wyniki tego obliczenia, a także wszelkie dodatkowe obliczenia, które porównałeś.

Zastrzeżenie

Ten kalkulator dostarcza szacunkowych wartości wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowi porady finansowej, medycznej, prawnej ani podatkowej. Niektóre liczby, progi i inne szczegóły użyte w tym kalkulatorze oraz jego opisach mogą być specyficzne dla Stanów Zjednoczonych. Zawsze skonsultuj swoją konkretną sytuację z wykwalifikowanym specjalistą.

Jak Oblicza Się Rentowność Długu

Rentowność długu to dochód operacyjny netto kredytu komercyjnego podzielony przez kwotę kredytu, wyrażony jako procent. Wprowadź roczny dochód operacyjny netto nieruchomości i kwotę kredytu, a ten kalkulator obliczy rentowność długu. Dodaj docelową rentowność długu w opcjonalnej sekcji — minimalny wymóg twojego kredytodawcy, jeśli go znasz — aby zobaczyć maksymalny kredyt, jaki ten dochód operacyjny netto wspierałby przy tym progu.

Rentowność długu celowo całkowicie pomija stopę procentową i harmonogram amortyzacji, w przeciwieństwie do wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR). Dokładnie dlatego wielu kredytodawców komercyjnych przyjęło ją obok DSCR po kryzysie finansowym z 2008 roku: DSCR może wyglądać sztucznie zdrowo na kredycie z bardzo długim okresem amortyzacji lub strukturą tylko odsetkową, ale rentowności długu nie można manipulować w ten sam sposób — interesuje ją tylko dochód w stosunku do samej kwoty głównej kredytu.

Kluczowe Czynniki Do Rozważenia

Użyta wartość dochodu operacyjnego netto ma tak samo duże znaczenie jak samo obliczenie. Rentowność długu jest tak wiarygodna, jak dochód operacyjny netto, na którym się opiera — zbyt optymistyczna prognoza dochodu lub wydatków przy zawieraniu umowy może sprawić, że transakcja wygląda na spełniającą minimalną rentowność długu wymaganą przez kredytodawcę, gdy rzeczywisty, ustabilizowany dochód operacyjny netto nieruchomości tego nie potwierdza.
Rentowność długu całkowicie pomija wartość nieruchomości, w przeciwieństwie do LTV. Nieruchomość kupiona przy niskiej stopie kapitalizacji (wysoka cena w stosunku do jej dochodu operacyjnego netto) może wykazywać komfortowy wskaźnik kredytu do wartości, jednocześnie nie spełniając testu rentowności długu, ponieważ rentowność długu porównuje dochód operacyjny netto wyłącznie z kwotą kredytu, nigdy z ceną zakupu ani wartością wyceny.
Ten wskaźnik jest standardowy dla ustabilizowanych, generujących dochód nieruchomości komercyjnych, a nie typowych kredytów hipotecznych na jednorodzinne domy mieszkalne — jeśli oceniasz zakup domu głównego, a nie nieruchomość komercyjną lub inwestycyjną, rentowność długu generalnie nie jest odpowiednim wskaźnikiem, który stosowałby kredytodawca hipoteczny dla nieruchomości mieszkalnych.
Kredyt, który dziś spełnia minimalną rentowność długu, może później stać się wyzwaniem przy refinansowaniu, jeśli rynkowe stopy kapitalizacji wzrosną (obniżając wartość nieruchomości w stosunku do dochodu operacyjnego netto) do czasu, gdy potrzebne będzie refinansowanie, nawet bez żadnej zmiany samego dochodu operacyjnego netto nieruchomości — warto o tym pamiętać przy kredycie zaplanowanym z bliskim w czasie refinansowaniem.

Wzór

\text{Rentowność Długu} = \frac{\text{Dochód Operacyjny Netto}}{\text{Kwota Kredytu}} \times 100\%

Przekształcony w celu obliczenia maksymalnego kredytu, jaki dany dochód operacyjny netto wspiera przy docelowej rentowności długu:

\text{Maksymalny Kredyt} = \frac{\text{Dochód Operacyjny Netto}}{\text{Docelowa Rentowność Długu}}

Rozwiązany Przykład

Nieruchomość z rocznym dochodem operacyjnym netto 120 000 USD i kredytem 1 000 000 USD:

Rentowność długu: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — powyżej powszechnie cytowanego minimum 10%, którego szukają liczni kredytodawcy komercyjni.
Przy docelowej rentowności długu 10% ten sam dochód operacyjny netto wspierałby maksymalny kredyt w wysokości $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$ .

Częste Błędy

Używanie prognozowanego (pro forma) dochodu operacyjnego netto zamiast rzeczywistego, historycznego dochodu operacyjnego netto. Kredytodawcy zazwyczaj oceniają na podstawie rzeczywistego dochodu operacyjnego netto nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy, a nie optymistycznej prognozy na przyszłość — wykonanie obliczenia z zawyżonym przyszłym dochodem operacyjnym netto może sprawić, że transakcja wygląda na spełniającą minimum, gdy obecna, rzeczywista liczba tego nie potwierdza.
Mylenie rentowności długu z DSCR. Rentowność długu nigdy nie dotyka stopy procentowej ani okresu kredytowania; DSCR tak. Kredyt może przejść jeden test i nie przejść drugiego przy dokładnie tych samych liczbach, więc sprawdź oba, jeśli Twój kredytodawca wymaga obu.
Zakładanie, że dobry wskaźnik LTV oznacza też dobrą rentowność długu. Ponieważ rentowność długu całkowicie pomija cenę zakupu i wartość wyceny, nieruchomość kupiona przy niskiej stopie kapitalizacji może komfortowo przejść test LTV, jednocześnie nie spełniając minimalnej rentowności długu kredytodawcy — zawsze sprawdzaj rentowność długu osobno, a nie jako zamiennik LTV.

Warto Wiedzieć

Rentowność długu odpowiada na jedno wąskie pytanie, które naprawdę interesuje kredytodawcę: gdyby ten kredyt dziś nie został spłacony, a kredytodawca musiał odzyskać swój kapitał wyłącznie z dochodu nieruchomości, ile czasu realistycznie by to zajęło? Rentowność długu na poziomie 10% oznacza mniej więcej 10 lat dochodu operacyjnego netto potrzebnego do odzyskania kwoty kredytu — im wyższa rentowność długu, tym szybsze to teoretyczne odzyskanie, i dokładnie dlatego kredytodawcy traktują ją jako minimum, a nie cel, do którego trzeba dążyć jak najbliżej.

Źródło: Wall Street Prep: Debt Yield.

Najczęściej zadawane pytania

Czym jest rentowność długu i czym różni się od wskaźnika pokrycia obsługi długu?

Rentowność długu to dochód operacyjny netto ÷ kwota kredytu. W przeciwieństwie do Kalkulator DSCR, całkowicie ignoruje stopę procentową i okres amortyzacji, więc nie można jej sztucznie zawyżyć poprzez wydłużenie okresu spłaty kredytu lub użycie struktury tylko odsetkowej -- dokładnie dlatego wielu kredytodawców komercyjnych zaczęło wymagać minimalnej rentowności długu obok wskaźnika pokrycia obsługi długu po kryzysie finansowym z 2008 roku.

Jaką rentowność długu zazwyczaj wymagają kredytodawcy?

Różni się w zależności od kredytodawcy, typu nieruchomości i warunków rynkowych, ale powszechnie cytowane minimum dla kredytów komercyjnych wynosi około 10%. Bardziej ryzykowne typy nieruchomości lub luźniejsze rynki mogą wymagać wyższego minimum, a niektórzy kredytodawcy używają rentowności długu jako dolnej granicy obok własnego wymogu pokrycia obsługi długu, a nie w izolacji.

Czy mogę użyć rentowności długu, aby znaleźć maksymalny kredyt, jaki wspiera nieruchomość?

Tak -- ponieważ rentowność długu to dochód operacyjny netto ÷ kwota kredytu, przekształcenie daje kwota kredytu = dochód operacyjny netto ÷ rentowność długu. Wprowadź minimalną rentowność długu twojego kredytodawcy w opcjonalnej sekcji tego kalkulatora, aby zobaczyć największy kredyt, jaki dochód operacyjny netto twojej nieruchomości wspierałby przy tym progu.

Czy rentowność długu ma zastosowanie do zwykłego kredytu hipotecznego na dom?

Nie -- rentowność długu to wskaźnik kredytowania komercyjnych nieruchomości, stosowany dla ustabilizowanych nieruchomości generujących dochód. Typowy kredyt hipoteczny na dom jednorodzinny jest oceniany przy użyciu zupełnie innych wskaźników, takich jak wskaźnik zadłużenia do dochodu.

Czy nieruchomość może mieć dobry wskaźnik LTV, ale złą rentowność długu?

Tak -- rentowność długu całkowicie pomija wartość nieruchomości, w przeciwieństwie do LTV. Nieruchomość kupiona przy niskiej stopie kapitalizacji (wysoka cena w stosunku do jej dochodu operacyjnego netto) może wykazywać komfortowy wskaźnik kredytu do wartości, jednocześnie nie spełniając minimalnego wymogu rentowności długu kredytodawcy, ponieważ rentowność długu porównuje dochód operacyjny netto wyłącznie z kwotą kredytu, a nie z ceną czy wartością wyceny.

Jakiej wartości dochodu operacyjnego netto powinienem użyć przy obliczaniu rentowności długu?

Użyj rzeczywistego, historycznego dochodu operacyjnego netto nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy, a nie prognozowanej lub pro forma wartości -- kredytodawcy zazwyczaj oceniają na podstawie rzeczywistego, istniejącego dochodu, a optymistyczna prognoza na przyszłość może sprawić, że transakcja wygląda na spełniającą minimalną rentowność długu, gdy obecna wartość tego nie potwierdza.