Zdolność kredytowa na kredyt hipoteczny

Obliczanie Wstecz Od Dochodu Do Maksymalnej Ceny Domu

Zdolność kredytowa na mieszkanie to maksymalna cena domu, na jaką prawdopodobnie zgodziłby się kredytodawca, oszacowana na podstawie dochodu, zadłużenia i „reguły 28/36”, do której odwołuje się większość amerykańskich kredytodawców hipotecznych jako wstępnej wytycznej. Podaj swój roczny dochód, istniejące miesięczne spłaty zadłużenia, wkład własny i oczekiwane warunki kredytu, a ten kalkulator oszacuje tę maksymalną cenę domu.

To odpowiada na inne pytanie niż Kalkulator kredytu hipotecznego: ten mówi Ci ratę dla ceny domu, którą już masz na myśli, podczas gdy ten działa wstecz od Twojego dochodu i budżetu, aby oszacować, jaki zakres cen ma sens od samego początku.

Wzór

Reguła 28/36 ogranicza Twoją szacowaną miesięczną ratę mieszkaniową do niższego z dwóch limitów:

• Wskaźnik front-end: $\text{Limit Front-End} = \vA{\text{Miesięczny Dochód Brutto}} \times \vC{28\%}$ — koszty mieszkaniowe (kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie) nie powinny przekraczać 28% Twojego miesięcznego dochodu brutto.
• Wskaźnik back-end: $\text{Limit Back-End} = \vA{\text{Miesięczny Dochód Brutto}} \times \vD{36\%} - \vB{\text{Istniejące Zadłużenie}}$ — wszystkie spłaty zadłużenia łącznie, wliczając mieszkanie, nie powinny przekraczać 36% Twojego miesięcznego dochodu brutto.

Gdy ta maksymalna miesięczna rata jest już znana, kalkulator działa wstecz przez standardowy wzór na amortyzację (uwzględniając Twój wkład własny i szacowaną stawkę podatku od nieruchomości + ubezpieczenia), aby rozwiązać dla ceny domu, która daje dokładnie tę ratę.

Przykład obliczeniowy

Dochód 90 000 USD/rok, $\vB{300\text{ USD/miesiąc}}$ istniejącego zadłużenia, wkład własny 40 000 USD, stopa procentowa 6,5%, okres 30 lat, oraz szacowane 1,5%/rok łącznie na podatek od nieruchomości i ubezpieczenie:

1. Miesięczny dochód brutto: $90\,000 \div 12 = \vA{7\,500}$ dolarów.
2. Limit front-end: $\vA{7\,500} \times \vC{28\%} = 2\,100$ dolarów.
3. Limit back-end: $\vA{7\,500} \times \vD{36\%} - \vB{300} = 2\,400$ dolarów.
4. Niższy z dwóch, 2 100 USD, jest limitem wiążącym.
5. Rozwiązanie wstecz dla ceny domu dającej łączną ratę 2 100 USD (kapitał + odsetki + podatek + ubezpieczenie) przy tych warunkach: około 310 781 USD.

Kluczowe czynniki do rozważenia

• To oszacowanie to wstępna wytyczna, a nie faktyczna decyzja kredytowa banku. Rzeczywista zgoda na kredyt hipoteczny uwzględnia też zdolność kredytową, historię zatrudnienia, rezerwy gotówkowe oraz własne, szczegółowe wytyczne danego programu kredytowego — niektóre banki zatwierdzają kredytobiorców powyżej wskaźnika back-end 36%, zwłaszcza przy dobrej zdolności kredytowej i rezerwach, podczas gdy inne stosują surowsze limity.
• Istniejące spłaty zadłużenia bezpośrednio zmniejszają maksymalną cenę domu, czasem znacząco. Rata kredytu samochodowego lub studenckiego zmniejsza przestrzeń pozostałą w ramach limitu back-end 36%, zanim stanie się on wiążącym ograniczeniem zamiast limitu front-end 28% — spłata istniejącego zadłużenia przed złożeniem wniosku może znacząco podnieść oszacowaną zdolność kredytową.
• „Przystępne cenowo” według reguły 28/36 i „komfortowe” dla Twojego własnego budżetu niekoniecznie to ta sama liczba. Reguła 28/36 to powszechnie stosowana wytyczna kredytowa, a nie spersonalizowana rekomendacja budżetowa — niektóre gospodarstwa domowe wolą niższy procent kosztów mieszkaniowych, aby zostawić więcej miejsca na oszczędności, wydatki uznaniowe lub inne cele finansowe.
• Większy wkład własny zwiększa zdolność kredytową na dwa sposoby jednocześnie. Bezpośrednio zmniejsza kwotę kredytu potrzebną dla tej samej ceny domu, a także może pomóc uniknąć PMI (zwykle wymaganego przy wkładzie poniżej 20%) — oba efekty podnoszą maksymalną cenę domu szacowaną przez ten kalkulator przy tym samym limicie miesięcznej raty.

Częste Błędy

• Zakładanie, że ta liczba to oferta wstępnej zgody. To szacunek planistyczny oparty na powszechnie cytowanej wytycznej, a nie faktyczna decyzja kredytowa — prawdziwy kredytodawca waży też zdolność kredytową, historię zatrudnienia i rezerwy gotówkowe, i może wypaść wyżej lub niżej.
• Zapominanie o aktualizacji istniejącego zadłużenia przed ponownym uruchomieniem oszacowania. Spłata kredytu samochodowego lub obniżenie salda karty kredytowej może znacząco podnieść limit back-end — nieaktualna kwota zadłużenia zaniża, na ile domu naprawdę stać.
• Traktowanie maksymalnego oszacowania jako celu do pożyczenia. Reguła 28/36 opisuje, co kredytodawca prawdopodobnie zatwierdzi, a nie to, co jest komfortowe dla własnego budżetu i celów oszczędnościowych każdego gospodarstwa domowego.
• Używanie płaskiej średniej krajowej dla podatku od nieruchomości i ubezpieczenia. Rzeczywiste stawki różnią się znacznie w zależności od lokalizacji — połączony procent tutaj to szacunek planistyczny, a rzeczywista stawka konkretnego adresu może znacząco zmienić przystępną cenę.

Warto Wiedzieć

• Znasz już cenę domu, którą masz na myśli, i chcesz poznać rzeczywistą ratę miesięczną? Kalkulator kredytu hipotecznego działa naprzód od ceny, oprocentowania, i okresu do raty.
• Chcesz zobaczyć, jak ten zakup domu wpasowuje się obok Twojego innego zadłużenia? Kalkulator wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) oblicza Twój ogólny wskaźnik zadłużenia do dochodu.
• Próbujesz zdecydować między kupnem za tę cenę a dalszym wynajmem? Kalkulator wynajmu a zakupu mieszkania porównuje obie ścieżki obok siebie.