FHA/VA贷款

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重要提示

FHA MIP和VA资助费费率因贷款期限、贷款价值比而异（VA还与服役记录及首付金额有关），HUD和VA各自发布了会定期变动的详细分档费率表——本计算器所用费率为普通可编辑输入项，采用常见引用的默认值，并非经核实的当前费率查询结果。本计算器也未涵盖FHA MIP取消资格（部分贷款11年后可能符合条件）或部分残障退伍军人的VA资助费豁免。

免责声明

本计算器提供的估算结果仅供参考，不构成财务、医疗、法律或税务建议。本计算器及其说明中使用的部分数据、阈值及其他细节可能仅适用于美国。请务必就您的具体情况咨询合格的专业人士。

计算 FHA 和 VA 贷款还款

FHA 和 VA 贷款各自拥有自己的政府担保保险费结构 — 与常规贷款的 PMI 完全不同。 选择您的贷款项目，输入贷款金额、利率和期限，此计算器将估算您的每月总还款额，包括该项目特定的前期和持续费用。

FHA 贷款需要前期抵押贷款保险费（UFMIP），通常直接计入贷款融资，再加上按月收取的持续年度抵押贷款保险费（MIP）— 与常规 PMI 不同，一旦您积累了足够的净值，FHA MIP 通常无法取消。

VA 贷款完全不收取每月抵押贷款保险 — 这是 VA 贷款项目的一项主要优势。取而代之的是，一次性的 VA 资助费（通常也计入贷款融资）涵盖了该项目的成本。

公式

\vD{\text{前期费用}} = \vA{\text{贷款金额}} \times \vB{\text{前期费用率}}

\vE{\text{融资贷款金额}} = \vA{\text{贷款金额}} + \vD{\text{前期费用}}

在此基础上，本金和利息使用标准固定利率摊销公式应用于融资金额。FHA 贷款会增加每月 MIP 费用（ $\vE{\text{融资贷款金额}} \times \vC{\text{年度 MIP 率}} \div 12$ ）；VA 贷款则不再增加任何费用。

举例说明

一笔 $300,000 的贷款，利率 6.5%，期限 30 年：

FHA（1.75% UFMIP，0.55% 年度 MIP）：

前期费用： $\vA{300,000} \times \vB{1.75\%} = \vD{\$5,250}$ 。
融资贷款金额： $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{\$305,250}$ 。
融资金额的本金和利息：约 $1,929/月。
每月 MIP： $\vE{305,250} \times \vC{0.55\%} \div 12 \approx \$140/\text{月}$ 。
每月总还款额： $1,929 + 140 \approx \$2,069/\text{月}$ 。

VA（2.15% 资助费，无 MIP）：

前期费用： $\vA{300,000} \times \vB{2.15\%} = \vD{\$6,450}$ 。
融资贷款金额： $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{\$306,450}$ 。
每月总还款额（仅本金和利息，无持续抵押贷款保险）：约 $1,937/月。

需要考虑的关键因素

VA 资助费费率因首付金额以及是首次还是再次使用该权益而不同。 首付越多，资助费百分比通常越低，部分退伍军人在再次申请 VA 贷款时还可享受更低的费率——请对照当前公布的 VA 费率表，核对适用于您具体首付金额和使用记录的费率。
部分残疾退伍军人可完全豁免 VA 资助费。 领取 VA 伤残补助的退伍军人通常可完全豁免资助费——本计算器未对该豁免建模，请直接向 VA 核实您自身的资格。
与大多数常规贷款相比，FHA 贷款允许更低的信用评分和首付比例，这正是 MIP 存在的原因。 FHA 更宽松的资质要求，正是它需要同时收取前期和持续保险费的原因——这项保险是为了保护贷方免受该项目所接受的更高风险的影响。
两种贷款类型除了借款人自身资质外，都有各自的房产合格要求。 FHA 和 VA 贷款都对房产状况和评估设有特定标准——不符合这些标准的房产，无论借款人自身财务状况如何，都可能无法获得这两种贷款类型中的任何一种。

常见错误

仅将 FHA 或 VA 报价与常规贷款的利率比较，而不加上该项目自身的费用。 如上所述，FHA 每月的 MIP 和 VA 的资助费都会在利率之外增加真实的持续或前期成本——某个项目表面上更低的利率，在计入其自身费用后仍可能更贵。
假设 FHA 抵押贷款保险会像常规 PMI 一样，一旦达到 20% 的净值就自动取消。 如上面的常见问题所解释的，FHA MIP 的取消规则取决于成交时支付的首付——对许多 FHA 贷款而言，无论之后积累了多少净值，MIP 都会持续整个贷款期限。
在假设需要支付全额费用之前，不去核实是否适用 VA 资助费豁免。 如上所述，领取 VA 伤残补助的退伍军人通常可完全豁免该费用——本计算器无法替您判断该资格，因此在按全额费用做预算之前，值得向 VA 核实。
不论首付金额大小或是否曾经使用过 VA 贷款，都使用同一个固定的 VA 资助费率。 如上所述，实际公布的费率表会因这两个因素而不同——无首付的首次使用和 10% 首付的再次使用，可能得到非常不同的费用百分比。

有用的知识

FHA 和 VA 贷款的存在，正是为了让那些无法获得最佳常规贷款条件的借款人也能实现购房——这里所建模的额外费用，是换取这种更宽松资质门槛的代价，而不是随意加收的费用。
一旦积累了足够的净值，再融资为常规贷款是彻底摆脱 FHA 持续 MIP 的常见方式，而不必等待取消时间表——一旦您的净值状况改善，值得用再融资计算器进行比较。
本计算器可自然地与抵押贷款计算器（用于与常规贷款自身的 PITI 明细进行比较）和首付计算器（用于查看更大的首付如何影响贷款金额以及在 VA 贷款中影响资助费率）搭配使用。

来源： HUD（FHA 抵押贷款保险）与 VA.gov（VA 资助费）.

常见问题

为什么 FHA 贷款既有前期保险费又有持续保险费？

前期抵押贷款保险费（UFMIP）和年度抵押贷款保险费（MIP）具有相同的目的 -- 保护贷款人，因为 FHA 贷款允许比常规贷款更低的首付和信用评分 -- 但 FHA 将其构建为两笔单独的费用：一笔在交割时支付（通常融资计入），一笔在大多数 FHA 贷款的整个期限内按月收取。

为什么 VA 贷款没有每月抵押贷款保险？

VA 贷款项目由政府向贷款人提供担保，而不是持续的抵押贷款保险 -- 一次性的 VA 资助费取而代之涵盖了该项目的成本，这正是 VA 贷款常被誉为符合条件的退伍军人和现役军人可获得的最实惠融资选择之一的原因。

FHA 抵押贷款保险可以取消吗？

这取决于贷款。对于首付低于 10% 的贷款，FHA MIP 通常持续整个贷款期限。对于首付 10% 或以上的贷款，通常可以在 11 年后取消。一旦您有足够的净值，再融资转为常规贷款是消除它的另一种常见方法。