الرهن العقاري

تحويل مبلغ القرض والمعدل والمدة إلى دفعة شهرية

تُحسب دفعة الرهن العقاري من مبلغ القرض ومعدل الفائدة والمدة باستخدام معادلة الإطفاء القياسية بمعدل ثابت. أدخل هذه الأرقام الثلاثة وستُظهر هذه الحاسبة دفعتك الشهرية — بالإضافة إلى الصورة الأكبر: كم ستدفع إجمالاً طوال مدة القرض، ومقدار ذلك الذي يمثل فائدة مقابل أصل الدين، ومقدار ما يمكن أن توفره دفعة شهرية إضافية نحو أصل الدين من الوقت والفائدة.

تبقى دفعة الرهن العقاري نفسها كل شهر، لكن ما تذهب إليه هذه الدفعة لا يبقى كذلك: في البداية، يسدد معظمها الفائدة، ولا يقلل سوى جزء صغير من رصيد أصل الدين. بمرور الوقت، ينعكس هذا التوزيع تدريجيًا. تأتي أرقام “إجمالي الفائدة” والدفعة الإضافية لهذه الحاسبة من محاكاة هذا التوزيع شهرًا بشهر، وليس من معادلة واحدة فقط.

عادةً ما تكون دفعة الإسكان الشهرية الفعلية أكثر من مجرد أصل الدين والفائدة. غالبًا ما يجمع المُقرضون ضرائب الملكية وتأمين المنزل مع دفعة القرض (محفوظة في حساب ضمان ومدفوعة نيابة عنك)، وقد تكون مدينًا أيضًا بـ تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت دفعتك الأولى أقل من 20%، بالإضافة إلى رسوم اتحاد الملاك (HOA). تُعرف هذه الأجزاء الأربعة معًا — أصل الدين (P)، والفائدة (I)، والضرائب (T)، والتأمين (I) — باسم PITI. أدخل أيًا منها ضمن “إضافة ضرائب الملكية والتأمين” وتصبح الدفعة الشهرية أعلاه تكلفتك الشاملة الحقيقية، مع تفصيل يوضح إلى أين يذهب كل دولار.

يضيف إدخال تاريخ أول دفعة اختياري تاريخ سداد كامل مقدر — الشهر الذي ستقوم فيه بآخر دفعة — إلى النتائج أدناه، باستخدام عدد الأشهر التي يستغرقها القرض فعليًا بالدفعة التي أدخلتها (بما في ذلك أي دفعة شهرية إضافية نحو أصل الدين).

المعادلة

معادلة الإطفاء القياسية بمعدل ثابت:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

حيث $M$ هي الدفعة الشهرية، و$\vA{P}$ هو أصل القرض، و$\vB{r}$ هو سعر الفائدة الشهري (السعر السنوي مقسومًا على 12)، و$\vC{n}$ هو إجمالي عدد الدفعات الشهرية (المدة بالسنوات مضروبة في 12).

مقارنة الدفعة الإضافية ليس لها معادلة نظيفة بنفس القدر — إنها مُحاكاة شهرًا بشهر: كل شهر، تتراكم الفائدة على الرصيد المتبقي، وتقلل الدفعة (بالإضافة إلى أي مبلغ إضافي) ذلك الرصيد، وتتكرر العملية حتى يصل الرصيد إلى صفر. مقارنة عدد الأشهر التي يستغرقها ذلك مع وبدون دفعة إضافية تعطي الوقت والفائدة الموفرين.

مثال محلول

قرض بقيمة 300,000 دولار بفائدة سنوية 6% على مدى 30 عامًا:

1. السعر الشهري: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0.5\%$ ($0.005$ كرقم عشري).
2. عدد الدفعات: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. تطبيق المعادلة يعطي دفعة شهرية تبلغ حوالي 1,798.65 دولارًا.

على مدى فترة 30 عامًا الكاملة، يبلغ إجمالي المدفوع حوالي 647,500 دولار — منها حوالي 347,500 دولار فائدة، أكثر من مبلغ القرض الأصلي نفسه. إضافة 200 دولار إضافية فقط نحو أصل الدين كل شهر على نفس هذا القرض تقتطع عدة سنوات من وقت السداد وتوفر عشرات الآلاف من الدولارات في الفائدة، وهذا بالضبط ما يُظهره حقل “الدفعة الشهرية الإضافية” أعلاه لأرقامك الخاصة.

العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها

• مدة قرض أقصر تُقلل بشكل كبير إجمالي الفائدة المدفوعة، حتى بنفس المعدل. يحمل قرض 15 سنة دفعة شهرية أعلى من قرض 30 سنة لنفس المبلغ، لكن لأنه يتراكم فائدة لنصف عدد الأشهر، فإن إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض عادةً ما يكون أقل بكثير — يستحق مقارنة كلتا المدتين جنبًا إلى جنب (انظر مقارنة الحسابات أعلاه) بدلاً من التوجه افتراضيًا نحو المدة الأطول لمجرد الدفعة الأقل.
• معدل فائدتك مدفوع بشدة بدرجتك الائتمانية وحجم الدفعة المقدمة ونوع القرض. تُقلل دفعة مقدمة أكبر مخاطر المُقرض وغالبًا ما تفتح معدلاً أفضل، وتتأهل درجة ائتمانية أعلى عادةً لمعدلات أقل بشكل ملموس، ولكل نوع قرض مختلف (تقليدي، FHA، VA) هيكل معدل وتأمين خاص به — انظر حاسبة قرض FHA/VA لتلك المقارنة تحديدًا.
• PMI ليس دائمًا في قرض تقليدي — يمكن إزالته بمجرد تراكم حقوق ملكية كافية. يسمح القانون الفيدرالي عمومًا بطلب إلغاء PMI بمجرد وصول رصيد القرض إلى 80% من القيمة الأصلية للمنزل، ويُلزم المقرضين بإلغائه تلقائيًا عند 78% — تتبع نسبة القرض إلى القيمة بمرور الوقت (انظر حاسبة LTV) يمكن أن يكشف متى لم يعد PMI مطلوبًا.
• يمكن لإعادة التمويل لاحقًا أن تُغيّر هذه الصورة بشكل ملموس إذا انخفضت المعدلات أو تغيّر وضعك. الرهن العقاري المأخوذ اليوم ليس التزامًا دائمًا بمعدل اليوم — انظر حاسبة إعادة التمويل لمعرفة كيفية تقييم ما إذا كانت إعادة تمويل مستقبلية ستوفر مالاً فعليًا بمجرد احتساب تكاليف إغلاق القرض الجديد.

أخطاء شائعة

• وضع ميزانية لأصل الدين والفائدة فقط. عادةً ما تتضمن الدفعة التي يجمعها المُقرض فعليًا كل شهر (PITI) أيضًا ضريبة الملكية وتأمين المنزل وPMI إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20% — فعّل حقول الضمان أعلاه لرؤية الرقم الشهري الأكمل والأكثر واقعية.
• نسيان تكاليف الإغلاق. عادةً ما تضيف رسوم المنشأ والتقييم وتأمين الملكية وتكاليف الإغلاق الأخرى لمرة واحدة عدة بالمائة من مبلغ القرض المستحقة عند التوقيع — وهذا غير منعكس على الإطلاق في رقم الدفعة الشهرية.
• افتراض أن السعر المُعلن مُثبّت. يمكن أن تتحرك معدلات الرهن العقاري بين الموافقة المسبقة والإغلاق ما لم يكن هناك تثبيت سعر محدد — المعدل المستخدم هنا توضيحي، وليس ضمانًا لما سيقدمه المُقرض فعليًا.
• الخلط بين سعر الفائدة ومعدل النسبة السنوية. يحدد سعر الفائدة الدفعة الشهرية المعروضة هنا، لكن معدل النسبة السنوية (APR) (الذي يضم الرسوم) عادةً ما يكون أعلى وهو الرقم الأفضل لمقارنة عروض القروض ذات هياكل الرسوم المختلفة — راجع حاسبة APR.

معلومات مفيدة

• هل تتساءل عما إذا كنت تستطيع فعلاً تحمل الدفعة التي تُظهرها هذه الحاسبة؟ يعمل حاسبة القدرة على تحمّل الرهن العقاري بشكل عكسي من دخلك وديونك للوصول إلى ميزانية واقعية.
• هل لديك رهن عقاري بالفعل وتتساءل عما إذا كانت إعادة التمويل بالمعدلات الحالية منطقية؟ يوازن حاسبة إعادة التمويل بين تكاليف الإغلاق والدفعة الجديدة.
• هل تحاول الاختيار بين شراء هذا المنزل أو الاستمرار في الإيجار؟ يقارن حاسبة الإيجار مقابل الشراء بين المسارين جنبًا إلى جنب.