PMI

تحويل نسبة القرض إلى القيمة إلى تكلفة PMI شهرية وجدول زمني للإلغاء

PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص) هو معدل سنوي يُطبّق على رصيد قرضك ويُفوتر شهريًا، ويتوقف تلقائيًا بمجرد انخفاض رصيدك إلى 78% من القيمة الأصلية للمنزل. أدخل مبلغ قرضك وقيمة منزلك ومعدل PMI لتقدير التكلفة الشهرية، ثم أضف سعر الفائدة ومدة القرض لتوقع عدد السنوات التي ستدفع فيها PMI فعليًا قبل الوصول إلى عتبة الإلغاء البالغة 78%.

هذا يختلف عن حاسبة حاسبة الرهن العقاري، التي تأخذ مبلغ PMI الشهري كإدخال بسيط بدلاً من تقديره — الهدف من نتيجة هذه الحاسبة هو إدخالها مباشرةً في ذلك الحقل.

الصيغة

$$\vC{\text{PMI الشهري}} = \frac{\vA{\text{مبلغ القرض}} \times \vB{\text{معدل PMI السنوي \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{نسبة القرض إلى القيمة}} = \frac{\vA{\text{مبلغ القرض}}}{\text{قيمة المنزل}} \times 100$$

عدد الأشهر المتبقية حتى الإلغاء يأتي من استهلاك القرض شهرًا بشهر حتى ينخفض الرصيد إلى 78% من القيمة الأصلية للمنزل — لا يوجد اختصار بصيغة مغلقة لهذه الخطوة، لأنها تعتمد على سعر فائدة القرض ومدته.

مثال محلول

قرض بقيمة 240,000$ على منزل بقيمة 250,000$ (نسبة قرض إلى قيمة 96%)، بمعدل PMI سنوي 0.75%، وفائدة 6.5%، ومدة 30 سنة:

1. PMI الشهري: 240,000$ × 0.75% ÷ 12 = 150.00$.
2. PMI السنوي: 150.00$ × 12 = 1,800.00$.
3. يصل الرصيد إلى 78% من قيمة المنزل (195,000$) بعد حوالي 140 شهرًا (11.7 سنة) بإجمالي حوالي 21,000 دولار من PMI المدفوع خلال تلك الفترة.

المصدر: مكتب حماية المستهلك المالي: ما هو تأمين الرهن العقاري الخاص؟

العوامل الرئيسية التي يجب مراعاتها

• يحمي PMI المُقرض، وليس المقترض، حتى مع أن المقترض هو من يدفع ثمنه. إذا تخلف المقترض عن السداد، يعوّض PMI المُقرض عن خسارته في القرض — ولا يقدم أي منفعة أو تعويض للمقترض نفسه، وهذا هو سبب أن إزالته بمجرد أن يصبح ذلك ممكنًا قانونيًا يستحق العناء عمومًا.
• يمكن للمقترض غالبًا طلب إلغاء PMI قبل عتبة الـ78% التلقائية التي تقدّرها هذه الحاسبة. يسمح القانون الفيدرالي عمومًا بطلب الإلغاء بمجرد وصول رصيد القرض إلى 80% من القيمة الأصلية للمنزل (بضع نقاط مئوية قبل حد القطع التلقائي البالغ 78%)، شريطة أن تكون المدفوعات محدَّثة — طلب الإلغاء بنشاط، بدلاً من الانتظار حتى يحدث تلقائيًا، يمكن أن يقلل قليلًا من الوقت الذي تتوقعه هذه الحاسبة.
• يمكن لارتفاع قيمة المنزل الوصول إلى عتبة الإلغاء أسرع من مجرد سداد القرض المُجدول. إذا ارتفعت القيمة السوقية لمنزل بشكل ملموس بعد الشراء، فإن تقييمًا جديدًا يُظهر تلك القيمة الأعلى يمكن أن يؤهل المقترض أحيانًا لإزالة PMI أسرع من الجدول القائم على القيمة الأصلية الذي تتوقعه هذه الحاسبة — رغم أن المُقرضين عمومًا يشترطون مرور حد أدنى من الوقت وغالبًا تقييمًا احترافيًا لتأكيد ذلك.
• دفعة أولى أكبر تتجنب PMI كليًا، وهو أمر يستحق الموازنة مع استخدامات أخرى لنفس ذلك المال النقدي. بما أن PMI موجود تحديدًا لأن الدفعة الأولى كانت أقل من 20%، فإن الوصول إلى تلك العتبة مسبقًا (عبر دفعة أولى أكبر، أو قرض ثانٍ مصاحب) يُلغي التكلفة كليًا — رغم أن ذلك يعني تجميد المزيد من النقد عند الإغلاق بدلاً من استثماره أو إبقائه سائلًا.

أخطاء شائعة

• افتراض أن PMI يُلغى تلقائيًا بمجرد أن يتجاوز الرصيد 78%. تعتمد عتبة الـ78% على جدول الإطفاء الأصلي للقرض، وليس على المدفوعات الإضافية التي تمت على طول الطريق — المقترض الذي دفع قبل الجدول عادةً ما يحتاج إلى طلب الإلغاء بنشاط بدلاً من انتظار تفعيله تلقائيًا.
• نسيان أن انخفاض قيمة المنزل يمكن أن يؤخر تاريخ الإلغاء، وليس تقديمه. تتوقع هذه الحاسبة الجدول الزمني بناءً على القيمة الأصلية للمنزل — إذا فقد المنزل قيمة فعلية منذ الشراء، فقد يطلب المُقرض تقييمًا جديدًا قبل إزالة PMI حتى بعد الوصول إلى علامة الـ78% القائمة على القيمة الأصلية.
• الخلط بين PMI وقسط تأمين الرهن العقاري (MIP) لقرض FHA. يُطبَّق PMI على القروض التقليدية ويمكن إلغاؤه بمجرد تراكم ما يكفي من حقوق الملكية؛ تستخدم قروض FHA تأمينًا مختلفًا (MIP) له قواعد إزالة خاصة به، غالبًا أكثر صرامة — الاثنان غير قابلين للتبادل عند تقدير موعد انتهاء تكاليف التأمين.

معلومات مفيدة

• هل تقرر مقدار الدفعة الأولى لتجنب PMI من الأساس؟ حاسبة الدفعة الأولى يجد الدفعة الأولى اللازمة للوصول إلى نسبة قرض إلى قيمة مستهدفة.
• هل تحتاج إلى الصورة الكاملة للدفعة الشهرية بمجرد معرفة تكلفة PMI؟ حاسبة الرهن العقاري يجمع أصل الدين والفائدة والضرائب والتأمين وPMI في دفعة واحدة.
• هل تريد رؤية نسبة القرض إلى القيمة الحالية مباشرة من رصيدك وقيمة منزلك؟ حاسبة نسبة القرض إلى القيمة (LTV) يحسب نسبة القرض إلى القيمة لرهن عقاري أو إعادة تمويل.