Výpočet Multiplikátoru Hrubého Nájmu
Multiplikátor Hrubého Nájmu (GRM) je rychlý screeningový poměr, který investoři do nemovitostí používají k porovnání nemovitostí před provedením hlubší analýzy. Zadejte cenu nemovitosti a její měsíční hrubý příjem z pronájmu, a tato kalkulačka vydělí cenu ročním hrubým nájmem, což přibližně ukazuje, kolik let hrubého nájmu by trvalo vyrovnat se kupní ceně.
Multiplikátor zcela ignoruje provozní náklady, na rozdíl od míry kapitalizace (která používá čistý provozní zisk) — podívejte se na kalkulačku Kalkulačka Pronajímané Nemovitosti pro úplný přehled míry kapitalizace a peněžního toku, nebo na kalkulačku Kalkulačka DSCR pro porovnání příjmu nemovitosti s požadavky věřitele.
Vzorec
- Roční hrubý nájem = Měsíční Nájem × 12.
- Multiplikátor Hrubého Nájmu (GRM) = Cena Nemovitosti ÷ Roční Hrubý Nájem.
Příklad Výpočtu
240 000 $ cena nemovitosti a 2 000 $ měsíční nájem:
- Roční hrubý nájem: 24 000 $ (2 000 $ × 12).
- GRM: 10,00 (240 000 $ ÷ 24 000 $) — vyrovnat se kupní ceně by trvalo přibližně 10 let hrubého nájmu.
Klíčové Faktory ke Zvážení
- Nižší GRM automaticky neznamená lepší investici — výdaje mohou stále vyprávět jiný příběh. Nemovitost s nízkým GRM, ale neobvykle vysokými provozními výdaji (staré systémy, vysoké daně z nemovitosti, odložená údržba) může být horší investicí než nemovitost s vyšším GRM a nižšími výdaji — přesně proto je GRM myšlen jako rychlý screeningový filtr, ne konečný rozhodovací nástroj.
- GRM se nejlépe používá k rychlému porovnání mnoha nemovitostí a následnému zúžení výběru pro hlubší analýzu. Jeho skutečná hodnota spočívá v rychlém procházení velkého množství nabídek za účelem zjištění, které z nich si zaslouží úplnou analýzu míry kapitalizace a peněžního toku — snaha o konečné rozhodnutí o koupi pouze na základě GRM přeskakuje analýzu, která ve skutečnosti určuje ziskovost.
- Míra neobsazenosti není zahrnuta do GRM, přestože přímo ovlivňuje skutečný příjem. GRM předpokládá, že hrubý nájem je plně vybírán — nemovitost s historicky vysokou neobsazeností nebo obtížně pronajímatelným typem jednotky ve skutečnosti generuje méně skutečného příjmu, než samotné GRM naznačuje.
- Typický rozsah GRM se skutečně liší podle typu nemovitosti, ne jen podle regionu. Jednorodinné pronájmy, malé bytové domy a větší bytové komplexy mohou mít každý jiný typický rozsah GRM i v rámci stejného místního trhu — porovnávejte nemovitost s podobnými typy nemovitostí, ne jen s podobnými lokalitami.
Časté Chyby
- Považování GRM za úplnou míru ziskovosti. GRM zcela ignoruje výdaje, neobsazenost, a financování — je to rychlý první screeningový nástroj, nikoli náhrada za úplnou analýzu peněžního toku.
- Porovnávání GRM napříč velmi odlišnými trhy. Typické rozsahy GRM se výrazně liší podle regionu a typu nemovitosti — porovnejte GRM nemovitosti s podobnými nemovitostmi ve stejné oblasti místo pevného univerzálního cíle.
- Použití čistého nájmu místo hrubého nájmu. GRM konkrétně používá hrubý (před výdaji) příjem z pronájmu — míchání čisté hodnoty by zkreslilo poměr a učinilo jej neporovnatelným s tím, jak je GRM obvykle vykazován.
Užitečné Informace
- GRM a míra kapitalizace odpovídají na odlišné, ale související otázky — GRM zcela ignoruje výdaje, zatímco míra kapitalizace (používaná kalkulačkou Kalkulačka Pronajímané Nemovitosti) je odečítá, aby odhadla skutečný výnos nemovitosti.
- Protože GRM zcela ignoruje financování, dvě nemovitosti se stejným GRM mohou po zohlednění hypotéky přinést velmi odlišný peněžní tok — kombinace GRM s kalkulačkou Kalkulačka DSCR poskytuje pohled z pozice věřitele na to, zda nájem skutečně pokryje splátky dluhu.
- GRM je jen tak spolehlivý, jak spolehlivá je částka nájmu použitá k jeho výpočtu — optimistický odhad nájmu, místo skutečného příjmu z podepsané nájemní smlouvy, může způsobit, že nemovitost bude vypadat lépe, než ve skutečnosti je.