Výnos z Dluhu

Porovnání Výpočtů

Stažení

Zahrnuje vaše vstupy a výsledky pro tento výpočet, plus jakékoli další výpočty, které jste porovnali.

Právní Upozornění

Tato kalkulačka poskytuje odhady pouze pro informační účely a nepředstavuje finanční, lékařské, právní ani daňové poradenství. Některé údaje, prahové hodnoty a další detaily použité v této kalkulačce a jejích popisech se mohou vztahovat konkrétně na Spojené státy. Vždy se poraďte s kvalifikovaným odborníkem o vaší konkrétní situaci.

Jak Se Počítá Výnos Z Dluhu

Výnos z dluhu je čistý provozní příjem komerčního úvěru dělený výší úvěru, vyjádřený jako procento. Zadejte roční čistý provozní příjem nemovitosti a výši úvěru a tato kalkulačka vypočítá výnos z dluhu. Přidejte cílový výnos z dluhu ve volitelné sekci — minimální požadavek vašeho věřitele, pokud jej znáte — abyste viděli maximální úvěr, který by tento čistý provozní příjem podpořil při této hranici.

Výnos z dluhu záměrně zcela vynechává úrokovou sazbu a plán amortizace, na rozdíl od ukazatele krytí dluhové služby (DSCR). Přesně proto mnoho komerčních věřitelů přijalo tento ukazatel spolu s DSCR po finanční krizi v roce 2008: DSCR může u úvěru s velmi dlouhou dobou amortizace nebo strukturou pouze s úroky vypadat uměle zdravě, ale výnos z dluhu nelze stejným způsobem obejít — záleží pouze na příjmu vzhledem k samotné jistině úvěru.

Klíčové Faktory ke Zvážení

Použitý údaj NOI záleží stejně jako samotný výpočet. Výnos dluhu je spolehlivý jen tak, jak spolehlivý je čistý provozní příjem za ním — příliš optimistická projekce příjmu nebo výdajů při upisování může způsobit, že obchod vypadá, jako by splňoval minimální výnos dluhu věřitele, i když skutečný, stabilizovaný NOI nemovitosti v místě to nesplňuje.
Výnos dluhu zcela ignoruje hodnotu nemovitosti, na rozdíl od LTV. Nemovitost koupená za nízkou kapitalizační sazbu (vysokou cenu vzhledem k jejímu NOI) může vykazovat pohodlný poměr úvěru k hodnotě, přesto neprojde testem výnosu dluhu, jelikož výnos dluhu porovnává NOI pouze s výší úvěru, nikdy s kupní cenou nebo odhadovanou hodnotou.
Tato metrika je standardní pro stabilizované, příjem generující komerční nemovitosti, ne typické rezidenční hypotéky na jednu rodinu — pokud hodnotíte nákup hlavního bydliště, ne komerční nebo investiční nemovitost, výnos dluhu obecně není relevantní upisovací metrikou, kterou by rezidenční věřitel použil.
Úvěr, který dnes splňuje minimální výnos dluhu, se může později stát problémem při refinancování, pokud tržní kapitalizační sazby vzrostou (což tlačí hodnoty nemovitostí dolů vzhledem k NOI) do doby, kdy je refinancování potřeba, i bez jakékoli změny vlastního NOI nemovitosti — stojí za to mít to na paměti u úvěru strukturovaného s blízkým refinancováním v plánu.

Vzorec

\text{Debt Yield} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Loan Amount}} \times 100\%

Přeuspořádáno pro výpočet maximálního úvěru, který daný čistý provozní příjem podporuje při cílovém výnosu z dluhu:

\text{Max Loan} = \frac{\text{Net Operating Income}}{\text{Target Debt Yield}}

Vyřešený Příklad

Nemovitost s ročním čistým provozním příjmem 120 000 USD a úvěrem 1 000 000 USD:

Výnos z dluhu: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — nad běžně uváděným minimem 10%, které hledá mnoho komerčních věřitelů.
Při cílovém výnosu z dluhu 10% by stejný čistý provozní příjem podpořil maximální úvěr $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$ .

Časté Chyby

Použití projektovaného (pro forma) NOI místo skutečného, historického NOI. Věřitelé obvykle upisují na základě skutečného posledních 12 měsíců NOI nemovitosti, ne optimistické budoucí projekce — provedení výpočtu s nadhodnoceným budoucím NOI může způsobit, že obchod vypadá, jako by splňoval minimum, když aktuální, reálné číslo to nesplňuje.
Zaměňování výnosu z dluhu s DSCR. Výnos z dluhu se nikdy nedotýká úrokové sazby ani doby splatnosti; DSCR ano. Úvěr může projít jedním testem a neuspět u druhého se stejnými čísly, takže pokud váš věřitel vyžaduje oba, zkontrolujte oba.
Předpoklad, že dobrý LTV znamená i dobrý výnos z dluhu. Protože výnos z dluhu zcela ignoruje kupní cenu a odhadovanou hodnotu, může nemovitost koupená za nízkou kapitalizační sazbu pohodlně projít testem LTV, přesto neuspět u minimálního výnosu z dluhu věřitele — vždy kontrolujte výnos z dluhu zvlášť, ne jako náhradu za LTV.

Dobré Vědět

Výnos z dluhu odpovídá na jednu úzkou otázku, na které věřiteli skutečně záleží: kdyby tento úvěr dnes selhal a věřitel musel svou jistinu získat zpět čistě z příjmu nemovitosti, jak dlouho by to reálně trvalo? Výnos z dluhu 10 % znamená přibližně 10 let NOI na obnovení výše úvěru — čím vyšší výnos z dluhu, tím rychlejší je toto teoretické zotavení, a přesně proto ho věřitelé považují za minimální hranici, ne za cíl, kterému se má co nejvíce přiblížit.

Zdroj: Wall Street Prep: Debt Yield.

Často Kladené Otázky

Co je výnos z dluhu a jak se liší od DSCR?

Výnos z dluhu je čistý provozní příjem ÷ výše úvěru. Na rozdíl od Kalkulačka DSCR zcela ignoruje úrokovou sazbu a dobu amortizace, takže jej nelze nafouknout prodloužením doby splácení úvěru nebo použitím struktury pouze s úroky -- což je přesně důvod, proč mnoho komerčních věřitelů začalo po finanční krizi v roce 2008 vyžadovat minimální výnos z dluhu spolu s DSCR.

Jaký výnos z dluhu věřitelé obvykle vyžadují?

Liší se podle věřitele, typu nemovitosti a tržních podmínek, ale běžně uváděné minimum pro komerční úvěry je kolem 10%. Rizikovější typy nemovitostí nebo volnější trhy mohou vyžadovat vyšší minimum a někteří věřitelé používají výnos z dluhu jako spodní hranici vedle svého vlastního požadavku na DSCR, nikoli izolovaně.

Mohu použít výnos z dluhu k nalezení maximálního úvěru, který nemovitost podporuje?

Ano -- protože výnos z dluhu je čistý provozní příjem ÷ výše úvěru, přeuspořádáním získáme výše úvěru = čistý provozní příjem ÷ výnos z dluhu. Zadejte minimální výnos z dluhu vašeho věřitele ve volitelné sekci této kalkulačky, abyste viděli největší úvěr, který by čistý provozní příjem vaší nemovitosti podpořil při této hranici.

Vztahuje se výnos dluhu na běžnou hypotéku na dům?

Ne — výnos dluhu je metrika komerčního úvěrování nemovitostí používaná pro stabilizované, příjem generující nemovitosti. Typická rezidenční hypotéka na jednu rodinu se upisuje pomocí zcela odlišných metrik, jako je poměr dluhu k příjmu.

Může mít nemovitost dobré LTV, ale špatný výnos dluhu?

Ano — výnos dluhu zcela ignoruje hodnotu nemovitosti, na rozdíl od LTV. Nemovitost koupená za nízkou kapitalizační sazbu (vysokou cenu vzhledem k jejímu NOI) může vykazovat pohodlný poměr úvěru k hodnotě, přesto nesplňuje minimální požadavek výnosu dluhu věřitele, jelikož výnos dluhu porovnává NOI pouze s výší úvěru, ne s cenou nebo odhadovanou hodnotou.

Jaký údaj o čistém provozním příjmu bych měl použít při výpočtu výnosu z dluhu?

Použijte skutečný, historický čistý provozní příjem nemovitosti za posledních 12 měsíců, nikoli projektovaný nebo pro forma údaj -- věřitelé obvykle upisují na základě skutečného, stávajícího příjmu, a optimistická budoucí projekce může způsobit, že obchod vypadá, jako by splňoval minimální výnos z dluhu, i když aktuální číslo to nesplňuje.