Refinancování

Porovnání Vašeho Aktuálního Úvěru s Nabídkou Refinancování

Refinancování nahradí váš aktuální úvěr novým, obvykle za účelem získání nižší úrokové sazby, jiné doby splatnosti, nebo obojího. Zadejte zbývající zůstatek svého aktuálního úvěru, sazbu, a zbývající roky, spolu s novou sazbou a dobou splatnosti, která je vám nabízena, a tato kalkulačka porovná vaši měsíční splátku a celoživotní úroky pod oběma úvěry — plus, pokud přidáte jakékoli závěrečné náklady, jak dlouho trvá, než měsíční úspora tyto náklady vrátí.

Nižší sazba automaticky neznamená, že se refinancování vyplatí. Restartování hodin na novou 30letou dobu splatnosti může snížit vaši měsíční splátku a přitom zvýšit celkové úroky, které zaplatíte za dobu trvání úvěru, protože platíte úroky déle. Tato kalkulačka zobrazuje jak obrázek měsíčního peněžního toku, tak obrázek celoživotních úroků vedle sebe, protože mohou ukazovat opačným směrem.

Formule

Jak aktuální, tak nová měsíční splátka používají standardní vzorec amortizace s pevnou sazbou:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

kde $\vB{r}$ je měsíční úroková sazba (roční sazba ÷ 12) a $\vC{n}$ je počet zbývajících měsíčních splátek.

$$\vE{\text{Měsíční Úspora}} = \text{Aktuální Splátka} - \text{Nová Splátka}$$ $$\text{Měsíce Bodu Zvratu} = \frac{\vD{\text{Závěrečné Náklady}}}{\vE{\text{Měsíční Úspora}}}$$

Pouze pokud existuje skutečná měsíční úspora k pokrytí nákladů.

$$\text{Celoživotní Úspora Úroků} = \text{Zbývající Celkové Úroky Aktuálního Úvěru} - \text{Celkové Úroky Nového Úvěru}$$

Tato kalkulačka předpokládá, že jsou závěrečné náklady zaplaceny z vlastní kapsy spíše než zahrnuty do nového zůstatku úvěru — jejich zahrnutí by změnilo samotnou novou splátku, takže jejich oddělené ponechání udržuje matematiku bodu zvratu přesnou pro to, co skutečně zaplatíte předem.

Řešený Příklad

Zůstatek 300 000 $ s 25 lety zbývajícími při 7 %, refinancování na nový 30letý úvěr při 5,5 %, se 4 000 $ v závěrečných nákladech:

1. Aktuální měsíční splátka (při 7 %, 25 let zbývá): asi 2 120 $.
2. Nová měsíční splátka (při 5,5 %, 30 let): asi 1 703 $.
3. Měsíční úspora: asi 417 $.
4. Bod zvratu na 4 000 $ závěrečných nákladech: asi 10 měsíců.
5. Protože se nová doba splatnosti restartuje na 30 let (o 5 let déle než zbývajících 25), srovnání celoživotních úroků výrazně závisí na poklesu sazby — zkontrolujte svá vlastní čísla výše, protože delší doba splatnosti může vyrovnat část nebo celou úsporu z nižší sazby.

Klíčové Faktory ke Zvážení

• Výplatní refinancování (cash-out) mění matematiku jinak než standardní refinancování sazby a doby splatnosti. Vypůjčení dodatečné hotovosti proti vlastnímu kapitálu domu jako součást refinancování zvyšuje nový zůstatek úvěru nad rámec pouhé náhrady starého — srovnání bodu zvratu a celoživotních úroků této kalkulačky předpokládá přímočaré refinancování sazby a doby splatnosti, ne takové, kde je nová výše úvěru větší než starý zůstatek.
• Závěrečné náklady refinancování často zahrnují mnoho stejných kategorií poplatků jako původní koupě. Poplatky za sjednání, odhad, pojištění titulu, a další závěrečné náklady mohou dosáhnout několika procent výše úvěru — někteří věřitelé nabízí refinancování „bez závěrečných nákladů”, které tyto náklady místo toho zahrnou do mírně vyšší sazby, jiný kompromis než jejich zaplacení předem.
• Jak dlouho plánujete zůstat v domě, záleží stejně jako samotná matematika bodu zvratu. Refinancování s bodem zvratu 10 měsíců je mnohem snazší rozhodnutí pro někoho, kdo plánuje zůstat roky, než pro někoho, kdo by mohl prodat nebo se přestěhovat v rámci tohoto stejného okna — období bodu zvratu je hodnotnou informací, jen když je zváženo proti tomu, jak dlouho bude nový úvěr skutečně držen.
• Status PMI se může v rámci refinancování změnit, v obou směrech. Pokud hodnota domu vzrostla dost na eliminaci PMI při refinancování, nebo naopak pokud výplatní refinancování tlačí poměr úvěru k hodnotě zpět nad 80 %, PMI se může nově uplatnit — stojí za to zkontrolovat vedle srovnání sazby a splátky, protože PMI nebylo součástí standardního vzorce výše.

Časté Chyby

• Dívání se pouze na pokles měsíční splátky. Nižší měsíční splátka může přesto stát více na celkových úrocích, pokud se nová doba splatnosti restartuje na delší dobu splácení — před rozhodnutím zkontrolujte srovnání celoživotních úroků, ne jen měsíční úsporu.
• Ignorování závěrečných nákladů při posuzování, zda se refinancování vyplatí. Nižší sazba automaticky není výhrou, pokud závěrečné náklady trvají roky, než se vrátí — zejména pokud existuje skutečná šance přestěhování nebo prodeje před tímto bodem.
• Předpoklad, že nová doba splatnosti musí odpovídat původní době splatnosti starého úvěru. Refinancování na kratší dobu splatnosti, než je zbývající původní rozvrh zůstatku, může ušetřit značné úroky i při podobné sazbě — je to skutečně samostatná páka od samotné úrokové sazby.

Užitečné Informace

• Zajímá vás, jak by vypadal váš zbývající zůstatek a harmonogram splácení, kdybyste NErefinancovali a místo toho jen platili navíc na svůj aktuální úvěr? Kalkulačka Předčasného Splacení Hypotéky tuto alternativu modeluje.
• Zvažujete půjčku proti vlastnímu kapitálu domu místo úplného refinancování? Kalkulačka Vlastního Kapitálu Nemovitosti / HELOC odhaduje, kolik byste si mohli půjčit a za jakou splátku.
• Chcete skutečné roční náklady nového úvěru, zahrnující závěrečné náklady, které tato kalkulačka zpracovává odděleně? Kalkulačka Roční Procentní Sazby (APR) převádí úvěr se sazbou plus poplatky na jedno srovnatelné číslo RPSN.