Beregning af Bruttolejemultiplikatoren
Bruttolejemultiplikatoren (GRM) er et hurtigt screeningforhold, som ejendomsinvestorer bruger til at sammenligne ejendomme, før de laver en dybere analyse. Indtast en ejendoms pris og dens bruttomånedlige leje, og denne beregner dividerer prisen med den årlige bruttoleje, hvilket omtrent viser, hvor mange års bruttoleje det ville tage at svare til købsprisen.
Multiplikatoren ignorerer driftsudgifter helt, i modsætning til direkte afkast (som bruger nettodriftsindtægten) — se Udlejningsejendom Beregner -beregneren for en fuldstændig direkte afkast- og pengestrømsopdeling, eller DSCR-beregner -beregneren for at sammenligne en ejendoms indkomst med en långivers krav.
Formlen
- Årlig bruttoleje = Månedlig Leje × 12.
- Bruttolejemultiplikator (GRM) = Ejendomspris ÷ Årlig Bruttoleje.
Beregningseksempel
$240.000 ejendomspris og $2.000 månedlig leje:
- Årlig bruttoleje: $24.000 ($2.000 × 12).
- GRM: 10,00 ($240.000 ÷ $24.000) — det ville tage omkring 10 års bruttoleje at svare til købsprisen.
Vigtige Faktorer At Overveje
- En lavere GRM betyder ikke automatisk en bedre investering — udgifter kan stadig fortælle en anden historie. En ejendom med en lav GRM, men usædvanligt høje driftsudgifter (gamle installationer, høje ejendomsskatter, udskudt vedligeholdelse), kan være en dårligere investering end en ejendom med højere GRM, men lavere udgifter — dette er præcis grunden til, at GRM er tænkt som et hurtigt screeningfilter, ikke et endeligt beslutningsværktøj.
- GRM bruges bedst til hurtigt at sammenligne mange ejendomme og derefter indsnævre til dybere analyse. Dens reelle værdi ligger i hurtigt at scanne et stort antal annoncer for at identificere de få, der fortjener en fuld direkte afkast- og pengestrømsanalyse — at forsøge at træffe en endelig købsbeslutning ud fra GRM alene springer den analyse over, der faktisk bestemmer rentabiliteten.
- Tomgang indgår ikke i GRM, selvom det direkte påvirker den reelle indkomst. GRM antager, at bruttolejetallet fuldt ud opkræves — en ejendom med historisk høj tomgang eller en boligtype, der er svær at udleje, genererer reelt mindre reel indkomst, end dens GRM alene antyder.
- Det typiske GRM-interval er reelt forskelligt efter ejendomstype, ikke kun efter region. Enfamilieudlejningsejendomme, mindre flerfamilieejendomme og større lejlighedskomplekser kan hver have forskellige typiske GRM-intervaller, selv inden for samme lokale marked — sammenlign en ejendom mod lignende ejendomstyper, ikke bare lignende beliggenheder.
Almindelige Fejl
- At behandle GRM som et komplet rentabilitetsmål. GRM ignorerer udgifter, tomgang, og finansiering helt — det er et hurtigt første screeningværktøj, ikke en erstatning for en fuldstændig pengestrømsanalyse.
- At sammenligne GRM på tværs af meget forskellige markeder. Typiske GRM-intervaller varierer meget efter region og ejendomstype — sammenlign en ejendoms GRM med lignende ejendomme i samme område i stedet for et fast universelt mål.
- At bruge nettoleje i stedet for bruttoleje. GRM bruger specifikt bruttoindkomst (før udgifter) fra leje — at blande en nettofigur ind ville forvrænge forholdet og gøre det usammenligneligt med, hvordan GRM normalt rapporteres.
Nyttigt at Vide
- GRM og direkte afkast besvarer forskellige, men beslægtede spørgsmål — GRM ignorerer udgifter helt, mens direkte afkast (brugt af Udlejningsejendom Beregner-beregneren) trækker dem fra for at estimere ejendommens reelle afkast.
- Fordi GRM helt ignorerer finansiering, kan to ejendomme med identisk GRM stadig give meget forskellig pengestrøm, når et realkreditlån tages med i betragtning — at kombinere GRM med DSCR-beregner -beregneren giver et långiver-perspektiv på, om lejen faktisk kan dække gældsbetalingerne.
- En GRM er kun så pålidelig som det lejetal, der bruges til at beregne den — et optimistisk lejeestimat, i stedet for reel indkomst fra en underskrevet lejekontrakt, kan få en ejendom til at se bedre ud, end den reelt er.